TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08208 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTDV

N° de Minute : 25/00232

JUGEMENT

DU : 28 Avril 2025

[G] [H]

C/

[R] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [G] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8208/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2022 et prenant effet le 15 décembre 2022, Mme [G] [H] a donné à bail à Mme [R] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 677 euros, outre une provision sur charges de 65 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, Mme [G] [H] a fait signifier à Mme [R] [O] un commandement de payer la somme principale de 2.183,88 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 12 juin 2024.

Par acte du 5 juillet 2024, Mme [G] [H] a fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

A titre principal

• prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Mme [R] [O] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

• ordonner sans délai l’expulsion de Mme [R] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• condamner Mme [R] [O] au paiement des loyers et charges impayés au mois d’avril 2024 soit la somme de 3.188,80 euros, quittancement du mois de juin 2024 inclus,

• condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 765,64 euros,

• juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

• juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12.03.2024,

A titre subsidiaire

• Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [R] [O] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

• ordonner sans délai l’expulsion de Mme [R] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• condamner Mme [R] [O] au paiement des loyers et charges impayés au mois de juin 2024 soit la somme de 3.188,80 euros, quittancement du mois de juin 2024 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenant en compte les règlements effectués par l’occupante

• condamner au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges sur la base du quittancement courant soit 765,64 euros à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire

• condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 765,64 euros,

• juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

• juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12.03.2024,

Dans tous les cas

• condamner Mme [R] [O] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

• juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 19 juillet 2024.

A l’audience du 3 mars 2025, Mme [G] [H], représentée par son conseil, actualise sa demande en paiement à la somme de 1.618,86 euros arrêtée à la date du 1er mars 2025. Elle maintient l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle s’oppose aux délais de paiement.

Régulièrement assignée par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, Mme [R] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [R] [O], assignée par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la preuve du bail et l’obligation au paiement du loyer est établie par la production d’une copie du bail conclu le 13 décembre 2022 et prenant effet le 15 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, Mme [G] [H] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [R] [O], qui est resté infructueux.

L’historique de compte révèle que Mme [R] [O] a cessé de remplir son obligation de paiement intégral du loyer depuis juillet 2023, date d’un premier commandement de payer délivré à la locataire, ce qui constitue un manquement grave et persistant à son obligation.

Par ailleurs, la diminution du montant de la dette depuis l’introduction de l’instance est liée non pas à des paiements effectués par Mme [R] [O] mais à une régularisation de la CAF.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [R] [O] à la date de l’assignation, soit le 5 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [R] [O] sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 772,92 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Mme [R] [O] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du prononcé de la résiliation et sera due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [G] [H] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 décembre 2022 prenant effet le 15 décembre 2022le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 mars 2024le décompte de la créance arrêtée au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.Il résulte de ces pièces que Mme [G] [H] reste redevable de la somme de 1.618,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Mme [R] [O], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [R] [O] à payer à Mme [G] [H] la somme de 1.618,86 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [R] [O] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, et réglera à Mme [G] [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE à la date du 5 juillet 2024 la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2022 entre Mme [G] [H] et Mme [R] [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 11], aux torts exclusifs de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

AUTORISE, à défaut pour Mme [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [G] [H] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE à 772,92 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à Mme [G] [H] la somme de 1.618,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à Mme [G] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 772,92 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 10 du mois suivant et au prorata temporis, jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à Mme [G] [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE à Mme [R] [O] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Mission CCAPEX

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

La greffière La présidente