TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01010 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUWT

SL/CG

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 29 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], pris en son syndic la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [M] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 22 Juillet 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 29 Juillet 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

M. [M] [R] est propriétaire du lot n°3 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (59) soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société Vacherand immobilier [Localité 4].

Par acte du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand immobilier Lille, a fait assigner M. [M] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

— Condamner M.[M] [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand immobilier [Localité 4], la somme de 4 502,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025, au titre des charges de copropriété échues, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse ;

— Condamner M. [M] [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand immobilier [Localité 4], la somme de 2.727,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025, au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues ;

— Condamner M. [M] [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand immobilier [Localité 4], la somme de 842,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025, au titre des frais de recouvrement ;

— Condamner M. [M] [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand immobilier [Localité 4], la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [M] [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand immobilier [Localité 4], la somme de 1 417 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [M] [R] aux dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 22 juillet 2025 pour être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses établi le 26 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [R] n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Suivant avis du 12 décembre 2024, la cour de cassation a précisé que “Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget” et que “La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande”.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse (pièce n°3),

— les appels et relevés individuels de charges et travaux (pièce n°10),

— le relevé de compte arrêté au 10 juin 2025 (pièce n°7),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 janvier 2023, lundi 29 avril 2024 et du 16 décembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant (pièces n°12 à 14),

— le contrat de syndic (pièce n°2),

— la mise en demeure du 22 avril 2025 (pièce n°9), qui indique avec précision, les différents postes de charges, par nature.

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 4502, 30 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de M. [R], selon décompte arrêté au 10 juin 2025.

M. [R] se trouve ainsi débiteur de la somme de 4502, 30 euros, au titre des charges de copropriété impayées incluant les sommes dues au titre du 2e trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025.

M. [R] se trouve également redevable des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 2727, 42 euros, qui sera assortie des intérêts légaux, comme la dette principale.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement des sommes suivantes :

—  36 euros au titre des frais de mise en demeure ;

—  216 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier pour commandement ;

—  158, 24 euros au titre du commandement de payer délivré par huissier ;

—  432 euros pour les frais de transmission du dossier à l’avocat.

Sont prévues par le contrat de syndic :

—  42 euros pour la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

—  14 euros pour la relance après mise demeure ;

—  432 euros pour la constitution du dossier transmis à l’avocat ;

—  216 euros pour la constitution du dossier transmis à l’huissier.

Quand bien même ces frais sont prévus au contrat de syndic, et que les factures des actes sont produites, il ne peut être considéré qu’il s’agit de “frais nécessaires”, dont la répétition ne fait qu’aggraver la situation du débiteur et ne favorise aucunement le paiement par celui-ci de sa dette. La demande au titre des frais sera écartée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de M. [R] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [R], qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamné à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond,

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 4], la somme de 4502,30 euros (quatre mille cinq cent deux euros et trente centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux, appel du 2e trimestre 2025 inclus,

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 4], la somme de 2727,42 euros (deux mille sept cent vingt-sept euros et quarante-deux centimes) au titre des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 4], de ses demandes au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 4], la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (59), la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [R] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Carine GILLET