TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/06546

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQP

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

04 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O] [H] [R] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [M] [T] [N] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [Y] [V] [C] [U]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Tous trois représentés par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054

DÉFENDERESSE

Société GERSTAECKER FRANCE LE GEANT DES BEAUX ARTS

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Franck BERTHAULT de la SELARL M&B AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0234

Décision du 26 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/06546 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXQP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 1er Décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 22 décembre 2004, enregistré le 29 décembre 2004, M. [M] [A], M. [O] [A] et Mme [Y] [A] (ci-après les consorts [A]) ont donné à bail commercial à la société Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts (ci-après la société Gerstaecker France) divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] destinés à une activité d’importation, exportation, fabrication, vente de gros et de détail, vente par correspondance de produits artistiques.

Les locaux sont décrits ainsi qu’il suit :

1. Au rez-de- chaussée : un vaste espace de vente sous verrière, possédant un accès sur la [Adresse 7], deux accès sur la [Adresse 8], et comprenant des espaces cloisonnés ainsi que les sanitaires,

2. Au sous-sol : une réserve comprenant également les sanitaires,

3. A I’entresol : un espace accessible par un escalier situé au rez-de-chaussée.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé a courir le 1er janvier 2005 pour expirer le 31décembre 2013 avec faculté pour le preneur de faire cesser ledit bail a l’expiration de chaque période triennale en prévenant la bailleresse au moins 6 mois à l’avance par acte extrajudiciaire.

Il est prévu contractuellement un loyer annuel hors charges et hors taxes, de 85 000 euros, payable trimestriellement et d’avance, avec indexation.

Le montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, s’élève actuellement à la somme de 136 140 euros.

A sa date d’expiration contractuelle, soit le 31 décembre 2013, ce bail s’est prolongé tacitement en application des dispositions de l’article L145-9 du code de commerce.

Le 15 janvier 2021, un notaire a fait signifier au nom des consorts [A] le projet de vente du local avec offre de vente, datée du 5 janvier 2021, au prix de 1 900 000 euros. L’offre, qui désigne la société Gerstaecker France, a été signifiée à la société Gerstaecker [Localité 6].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 janvier 2021, sur papier à en-tête de la société Gestaecker [Localité 6], le notaire a été informé de l’acceptation de l’offre avec indication que le versement du prix sera financé par un prêt.

Par lettre du 28 janvier 2021, les consorts [A] ont informé la société Gerstaecker France qu’ils n’avaient pas donné instruction à leur notaire de lui notifier une offre de vente et que l’offre adressée à la société Gerstaecker [Localité 6], qui n’était pas titulaire du bail, était de ce fait inopérante.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 janvier 2021 et par acte d’huissier de justice du 1er février 2021, la société Gerstaecker France a informé les consorts [A] qu’elle acceptait l’offre de vente du 5 janvier 2021 et que son acquisition sera financée par un prêt.

Par actes d’huissier de justice des 2 et 8 mars 2021 remis à l’adresse du local et à l’adresse de son siège social, les consorts [A] ont à nouveau informé la société Gerstaecker France que l’offre de vente était inopérante.

La société Gerstaecker France a alors assigné les consorts [A] aux fins de constater la réalisation de la vente suite à l’acceptation de l’offre le 28 janvier 2021 ou, subsidiairement, le 1er février 2021.

Les consorts [A] ont conclu au rejet de la demande.

Par jugement du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de [Localité 6] a débouté la société Gerstaecker France et l’a condamnée à payer aux consorts [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir constaté la régularité de l’offre de vente adressée à la société Gerstaecker France à la demande des consorts [A] le 15 janvier 2021 par l’huissier de justice, a cependant retenu qu’était sans effet l’acceptation de l’offre par la société Gerstaecker [Localité 6], sous-locataire, qui n’était pas titulaire du droit de préférence, et que les consorts [A] ayant ensuite rétracté leur offre le 28 janvier 2021, avant son acceptation par la société Gerstaecker France, il n’y a pu y avoir formation de la vente.

La société Gerstaecker France a interjeté appel de ce jugement et l’affaire a été enrôlée à la cour d’appel de Paris sous le n°RG 23/08050.

Parallèlement à cette procédure, par acte extrajudiciaire en date du 2 avril 2021, les consorts [A] ont fait délivrer à la société Gerstaecker France un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction comportant dénégation du statut des baux commerciaux, au motif que la preneuse n’était pas régulièrement immatriculée à l’adresse des lieux loués auprès du registre du commerce et des sociétés.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 4 mai 2023, les consorts [A] ont fait assigner la société Gerstaecker France devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par I’indivision [A],

Déclarer que la société Gerstaecker France Le Géant Des Beaux Arts ne peut prétendre disposer d’un droit au renouvellement de son bail commercial faute d’immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés de [Localité 6] à l’adresse des lieux loués et faute d’exploitation du fonds de commerce dans les trois années précédant la date d’effet du congé délivré,

Déclarer en conséquence que la société Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er janvier 2022, date d’effet du congé délivré le 2 avril 2021.

En conséquence, ordonner I’expulsion des locaux litigieux de la société Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si besoin est du commissaire de police et de la force publique,

Condamner la société Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts à payer à l’indivision [A], à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, la somme de 17 081 euros, a compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu’a libération effective, totale et définitive des locaux litigieux,

Condamner la société Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts à payer à l’indivision [A], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance,

Condamner la défenderesse aux entiers dépens et rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire.”

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le n°RG 23/06546.

Par ordonnance rendue le 21 décembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la société Gerstaecker France, a ordonné le sursis à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel de Paris ait rendu son arrêt dans l’instance enrôlée sous le n°RG 23/08050.

Par arrêt rendu le 15 novembre 2024, la cour d’appel de Paris a :

— Infirmé le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Constaté la réalisation de la vente le 22 mars 2021, au prix de 1 900 000 euros, outre les frais, droits et émoluments de l’acte, entre M. [M], [T], [N] [A], M. [O], [H], [R] [A], Mme [Y], [V], [C] [U] [A], vendeurs, et la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts, acquéreur, portant sur les locaux commerciaux situés à [Localité 5], [Adresse 5] et [Adresse 6], composés :

— lot n° 1 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, sur la [Adresse 7], porte face à gauche de l’entrée principale de l’immeuble, un local à usage commercial comprenant un passage avec trappe d’accès au sous-sol (lot n° 192 du bâtiment C) et réserve avec placard et les 264/10000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 2 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec accès soit par les lots n° 1 ou 5 (bâtiment A) et 151 (bâtiment B), un water-closet, lot indissociable des lots n° 2 et 6 (bâtiment A), 151 (bâtiment B), 195 (bâtiment C), et les 3/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 5 : au rez-de-chaussée de la [Adresse 8], avec accès principal porte face sur celle-ci et accès secondaire par un accès privatif à droite dans le hall B, un local à usage commercial comprenant une entrée avec escalier privatif côté rue, deux bureaux, dégagement, réserve, débarras et passage et les 506/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 6 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec accès soit par les lots n° 1 out 5 (bâtiment A) et 151 (bâtiment B), une partie de cabinet de toilettes, lot indissociable des lots n° 2 et 3 (bâtiment A), 151 (bâtiment B) et 195 (bâtiment C) et les 1/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 151 : dans le bâtiment B, un local à usage commercial comprenant :

* au rez-de-chaussée, avec accès soit par le lot n° 1 soit par le lot n° 5 (bâtiment A) un local avec escaliers intérieurs privatifs d’accès au premier étage et au sous-sol (lot n° 195 du bâtiment C) et trémie d’accès au sous-sol (lot n° 195) et partie de cabinet de toilettes,

* au premier étage sur la cour, dégagement et deux débarras, lot indissociable des lots n° 2, 3 et 6 (bâtiment A) et 195 (bâtiment C) ;

ce lot sera obligatoirement rattaché au lot n°1 ou au lot n° 5 (bâtiment A) ;

et les 445/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 171 : dans le bâtiment C, au sous-sol, une cave portant le n° 3 et les 9/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 177 : au sous-sol du bâtiment C, une cave portant le n° 9, et les 3/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 192 : au sous-sol du bâtiment C, avec seul accès par le lot n° 1 (au rez-de-chaussée du bâtiment A), une cave à usage de fosse ou de cuve, lot indissociable du lot n° 1 (bâtiment A), et les 2/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— lot n° 195 : au sous-sol du bâtiment C, avec accès soit par les lots n° 1 et 5 et 151 (bâtiment B), une réserve avec escalier intérieur et trappe d’accès privatif au lot n° 151 (bâtiment B), lot indissociable des lots n° 1, 3 et 6 (bâtiment A) et 151 (bâtiment B), ce lot est rattaché obligatoirement aux lots n° 1 ou 5 (bâtiment A) et les 230/10 000ème indivis des parties communes générales ;

— au rez-de-chaussée : d’un espace de vente sous verrière, avec un accès [Adresse 7] et deux accès [Adresse 8], comprenant des espaces cloisonnés et des sanitaires ;

— au sous-sol : d’une réserve et de sanitaires ;

— à l’entresol : d’un espace accessible par un escalier situé au rez-de-chaussée ;

— Condamné M. [M], [T], [N] [A], M. [O], [H], [R] [A], Mme [Y], [V], [C] [U] [A] à signer l’acte de vente notarié devant M. [L] [X], notaire à [Localité 4], dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, et dit qu’à défaut le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière ;

— Ordonné la compensation entre le prix de vente et le montant des loyers payés par la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts postérieurement au 22 mars 2021 ;

— Rejeté la demande de M. [M], [T], [N] [A], M. [O], [H], [R] [A], Mme [Y], [V], [C] [U] [A] et les a condamnés à payer à la société Gerstaecker France le géant des beaux-arts la somme de 5 000 euros ;

— Les a condamnés aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions de reprise d’instance au fond avant clôture notifiées par RPVA le 26 mars 2025, la société Gerstaecker France demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— débouter Messieurs [M] et [O] [A] et Mme [Y] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger abusive la procédure engagée par Messieurs [M] et [O] [A] et Mme [Y] [U] à son encontre,

— condamner solidairement Messieurs [M] et [O] [A] et Mme [Y] [U] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner Messieurs [M] et [O] [A] et Mme [Y] [U] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après un renvoi accordé aux demandeurs pour conclure, l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025 et l’affaire fixée à l’audience de juge unique du 1er décembre 2025.

Le 27 novembre 2025, les consorts [A] ont notifié par RPVA des conclusions “en demande de révocation d’ordonnance de clôture et de demande de sursis à statuer” demandant au tribunal de :

— révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 3 juin 2025.

— renvoyer à l’audience de la mise en état afin qu’il soit statué sur la demande de sursis à statuer formulée dans leur intérêt, dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.

— réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2025, la société Gerstaecker France a demandé au tribunal de :

— débouter Messieurs [M] et [O] [A] et Mme [Y] [U] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

— juger irrecevables les conclusions de Messieurs [M] et [O] [A] et Mme [Y] [U] du 27 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose :

« Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. »

L’article 803 du même code ajoute :

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par l’ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

Les consorts [A] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture et le prononcé d’un sursis à statuer, faisant soutenir qu’ils ont intenté un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024 et que si celui-ci prospère, ils redeviendraient propriétaires de l’immeuble et donc bailleurs de la société Gerstaecker France, et qu’ils auraient intérêt à poursuivre la présente instance en demande de validation du congé contestant le droit au renouvellement de la société Gerstaecker France.

Il est établi que les consorts [A] ont formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024 le 23 janvier 2025, soit quatre mois avant l’ordonnance de clôture, de sorte que la société Gerstaecker France fait valoir à juste titre qu’il n’existe aucune cause grave survenue après cette clôture.

En conséquence, et alors que le pourvoi en cassation n’est pas suspensif, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et les conclusions notifiées après la clôture par les consorts [A] seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes des consorts [A]

Il est établi qu’aux termes de l’arrêt rendu le 15 novembre 2024, la cour d’appel de Paris a, notamment, constaté la réalisation de la vente entre les parties à la date du 22 mars 2021, au prix de 1 900 000 euros, outre les frais, droits et émoluments de l’acte, a condamné les consorts [A] à signer l’acte de vente notarié devant M. [L] [X], notaire à [Localité 4], dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, et dit qu’à défaut le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière et ordonné la compensation entre le prix de vente et le montant des loyers payés par la société Gerstaecker France postérieurement au 22 mars 2021.

La société Gerstaecker Franc étant donc propriétaire des locaux, objet du bail commercial, depuis le 22 mars 2021, l’ensemble des demandes des consorts [A] sont devenues sans objet.

Le tribunal déboutera en conséquence les consorts [A] de toutes leurs demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Gerstaecker France pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, directe et légitime et d’un lien de causalité.

La société Gerstaecker France réclame sur ce fondement la condamnation solidaire des consorts [A] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle fait exposer en substance :

— que le bail s’est exécuté pendant 16 ans sans que jamais les bailleurs n’aient contesté le droit au renouvellement du bail de la société preneuse ; qu’ils l’ont fait subitement le 2 avril 2021 au seul motif que cette dernière avait exercé son droit de préférence suite à leur offre de vente,

— que les consorts [A] ont reconnu que la présente instance ne pouvait aboutir tant qu’il n’avait pas été statué dans la précédente procédure portant sur la propriété des locaux ; qu’en effet ils ne se sont pas opposés à la demande de sursis formé par ses soins devant le juge de la mise en état sachant pertinemment que l’arrêt de la cour d’appel à intervenir conditionnait leurs demandes,

— qu’en tout état de cause, leurs demandes étaient vouées à l’échec en ce que le défaut d’immatriculation et le défaut d’exploitation par le locataire principal sont inopérants dès lors qu’il résulte des éléments de l’espèce que les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de ces deux critères des conditions d’application dudit statut ; que les bailleurs savaient pertinemment que les lieux loués allaient être intégralement sous-loués à la société Gerstaecker [Localité 6] et donc que le locataire principal, la société Gerstaecker France, qui est immatriculée au registre du commerce de Saverne, ni n’allait s’immatriculer au registre du commerce de Paris, ni n’allait exploiter personnellement le fonds situé dans les lieux loués,

— que cette procédure lui a été préjudiciable indépendamment des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager ; qu’en effet, alors qu’elle avait toujours parfaitement exécuté le bail pendant plus de 16 ans, qu’elle sous-louait les locaux à Gerstaecker [Localité 6] depuis le début du bail, et que cette dernière avait ainsi développé un fonds de commerce de qualité pendant toutes ces années, elle a subitement vu son droit au maintien dans les lieux contesté et a été attraite en justice en vue de son expulsion.

S’il n’est pas établi que l’action des consorts [A] a été introduite dans une intention de nuire de leur part, leur attitude procédurale après l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 15 novembre 2024 infirmant le jugement rendu le 30 mars 2023, caractérise un comportement abusif engageant leur responsabilité envers la société Gerstaecker France et causant à cette dernière un préjudice distinct des seuls frais exposés dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits, en lien avec l’incertitude pesant sur l’exploitation du fonds.

Ce préjudice sera justement réparé par l’octroi de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les consorts [A] seront donc condamnés in solidum à payer à la société Gerstaecker France cette somme de 4 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [A] qui succombent supporteront la charge des dépens.

Ils seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Gerstaecker France la somme de 5 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute M. [M] [A], M. [O] [A] et Mme [Y] [A] épouse [U] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

En conséquence, déclare irrecevables les conclusions notifiées par la voie électronique le 27 novembre 2025,

Déboute M. [M] [A], M. [O] [A] et Mme [Y] [A] épouse [U] de leurs demandes dirigées contre la SARL Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts,

Condamne in solidum M. [M] [A], M. [O] [A] et Mme [Y] [A] épouse [U] à payer à la SARL Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M. [M] [A], M. [O] [A] et Mme [Y] [A] épouse [U] à payer à la SARL Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Gerstaecker France Le Géant des Beaux Arts aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME