Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00749 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752MO

N° de Minute : 24/00258

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

[Y] [X]

C/

[C] [H]

[M] [G]

[S] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Françoise CAMBRAI, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [H]

né le 15 Mai 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [M] [G]

née le 05 Janvier 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Mme [S] [T]

née le 27 Juillet 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021, M. [Y] [X] a donné à bail à compter du 1er septembre 2021, à M. [C] [H] et à Mme [S] [T] une maison située [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 900,00 euros net de charges, payable d’avance le premier jour du mois.

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021 également, Mme [M] [G] s’est portée caution solidaire jusqu’à la date du 31 août 2024 et pour un montant maximum de 32.400,00 euros, du paiement des loyers dus par les preneurs.

En présence de loyers impayés, M. [Y] [X] a, par acte de commissaire de justice signifié le 4 octobre 2023, fait commandement aux locataires d’avoir à lui payer la somme de 1874,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à septembre 2023, outre 155,30 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 6 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 24 et 25 avril 2024, M. [Y] [X] a fait citer M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins :

de constater la résiliation du bail ;d’ordonner, à défaut de départ volontaire des locataires l’expulsion immédiate de M. [C] [H] et de Mme [S] [T] de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;de condamner solidairement M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G] au paiement :de la somme de 1472,25 euros au titre des loyers au 22 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 ;d’une indemnité d’occupation mensuelle de 900,00 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;de la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner solidairement M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation ;

de dire n’avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 26 avril 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 juin 2024 où elle a été retenue.

M. [Y] [X], représenté par son conseil maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 8 413,57 euros au titre des loyers échus au 4 septembre 2024.

M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G], régulièrement assignés respectivement à domicile, à personne et à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 6 octobre 2023.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 26 avril 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 4 octobre 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 4 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 9 juin 2021, le commandement de payer du 4 octobre 2023, un décompte de créance au jour de l’audience.

Au vu de ces pièces, M. [C] [H] et Mme [S] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6710,97 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et frais d’entretien de la fosse septique, impayés au mois de juin 2024, avec intérêts légaux à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 1874,15 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur l’engagement de caution de Mme [M] [G]

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci, l’article 2297 du même code précisant qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Au soutien de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de Mme [M] [G], le bailleur produit le contrat de cautionnement conclu le 9 juin 2021 avec cette dernière, régulier en la forme.

En conséquence Mme [M] [G] est condamnée solidairement avec les preneurs des sommes dues par ces derniers au bailleur, dans les limites de son engagement fixées à la date du 31 août 2024, et pour un montant maximum de 32 400,00 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [C] [H] et Mme [S] [T] n’ont pas sollicité de délais de paiement et ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de leur accorder de délai de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts, M. [Y] [X] se limite à énoncer les dispositions légales précitées, sans même invoquer la mauvaise foi de M. [C] [H] et de Mme [S] [T], laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

En conséquence la demande de M. [Y] [X] en paiement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [C] [H] et Mme [S] [T], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros de M. [Y] [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G] à payer à M. [Y] [X] la somme de 6710,97 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et frais d’entretien de la fosse septique, impayés au mois de juin 2024, avec intérêts légaux à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 1874,15 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] conclu le 9 juin 2021, entre M. [Y] [X], d’une part et M. [C] [H] et Mme [S] [T], d’autre part à la date du 4 décembre 2023 ;

ORDONNE à M. [C] [H] et à Mme [S] [T] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [Y] [X] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G] à payer à M. [Y] [X] une indemnité d’occupation d’un montant de 900,00 euros, jusqu’au départ effectif des lieux des preneurs ;

REJETTE la demande de paiement de la somme de 1000,00 euros de M. [Y] [X] à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [H], Mme [S] [T] et Mme [M] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 4 octobre 2023 et des assignations des 24 et 25 avril 2024 ;

REJETTE la demande de paiement de la somme de 1000,00 euros de M. [Y] [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,