TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01814 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y37U

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Mme [D] [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

S.A.M. C.V. LA CAISSE D’ASSURANCES MUTUELLES DU CREDIT AGRICOLE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE GERMINAL [Localité 10] représenté par son syndic de copropriété [Adresse 12]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 21 Janvier 2025

ORDONNANCE du 11 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte authentique du 22 février 2021, Mme [D] [X] [R] est devenue propriétaire des lots n°13 et n°68 au sein de la résidence Germinal [Localité 10] située [Adresse 9] à [Localité 10] (Nord).

Madame [X] [R] indique avoir constaté des fuites dès la prise de possession de l’appartement, notamment une infiltration au droit du plafond de la salle de bain et une fuite au droit du robinet d’arrivée d’eau général et en avoir alerté le syndicat de copropriétaires dès le 16 mars 2021 par courrier.

Sans nouvelle de suite concrète concernant les premiers désordres dénoncés, elle a aussi constaté une fuite au niveau d’un tuyau d’eau froide sur le palier où est situé son appartement occasionnant des infiltrations dans la chambre de son logement, situation la contraignant à fermer la canalisation d’eau froide desservant son appartement. Elle a alors adressé une mise en demeure au syndicat de copropriétaires le 17 septembre 2021 concernant l’ensemble de ces désordres.

Madame [X] [R] explique que, face à l’inertie du syndicat de copropriétaires, elle a adressé une seconde mise en demeure le 4 décembre 2022, en vain. Puis, après établissement d’un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 17 février 2023, elle a fait assigner les vendeurs, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société mandatée comme syndic en son nom personnel devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé.

Par ordonnance rendue le 13 juin 2023, cette juridiction a décidé d’une expertise judiciaire. Le dépôt du rapport est intervenu le 29 avril 2024.

Par actes délivrés à sa demande les 31 octobre 2024 et 5 novembre 2024, Mme [X] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Germinal pris en la personne de son syndic en exercice, la société chargée de ce mandat en son nom personnel et la société CAMCA devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé.

La société [Adresse 11], en son nom personnel, et la société CAMCA ont constitué avocat.

En revanche, le syndicat de copropriétaires mis en cause n’a pas constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 21 janvier 2025.

Représentée, Mme [X] [R] soutient les demandes détaillées dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, soutenues et déposées à l’audience, notamment :

à titre principal :

concernant les travaux :

— la condamnation du syndicat de copropriétaires en cause à faire réaliser les travaux de réfection de la couverture tels que repris au sein du rapport de l’expert judiciaire pour une superficie de 4 mètres de largeur sur 6 mètres de longueur, y compris les tours de souches de cheminée et autres ventilations de chute et toute autre sortie de toiture incluse dans le périmètre ou tous travaux de toiture permettant de faire cesser les désordres au sein de son appartement, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— la condamnation du syndicat de copropriétaires à lui verser une provision de 8 636,10 euros toutes taxes comprises au taux de taxe sur la valeur ajoutée en vigueur au jour du paiement au titre des travaux de reprise des embellissements, selon devis de la société Kréabitat du 12 avril 2024,

— l’indexation du montant alloué à titre de provision sur l’indice BT 01 entre la date du rapport et la date de la présente ordonnance,

concernant les préjudices :

— la condamnation de la société [Adresse 11] en son nom personnel et de son assureur, la société CAMCA à lui verser une provision de 13 430,20 euros à valoir sur la réparation de son préjudice financier arrêté au mois de janvier 2025,

— la condamnation des mêmes à lui verser une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

à titre subsidiaire :

— la condamnation du syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, à lui verser une provision de 13 430,02 euros à valoir sur la réparation de son préjudice financier arrêté au mois de janvier 2025,

— la condamnation du même syndicat à lui verser une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause :

— le débouté des défendeurs de leurs demandes formées contre elle,

— la condamnation in solidum des trois défendeurs à lui verser 8 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés,

— la condamnation in solidum des mêmes aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Conformément à leurs écritures notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, déposées et soutenues à l’audience, la société [Adresse 11] en son nom personnel et la société CAMCA demandent notamment :

à titre principal :

— la déclaration d’incompétence de la juridiction en présence de contestation sérieuse,

à titre subsidiaire :

— le débouté de Mme [X] [R] de ses demandes formées contre elles,

— la condamnation de la même à leur verser 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

— sa condamnation aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 25 février 2025, finalement prorogé au 11 mars 2025 compte tenu de la charge du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les demandes de condamnation à faire réaliser certains travaux et les demandes de provision

Madame [X] [R] détaille les diligences renouvelées demeurées vaines qu’elle a entreprises auprès du syndicat de copropriétaires et de la société [Adresse 11] en qualité de syndic. Elle souligne que cette dernière n’a pas entrepris les démarches utiles à une solution aux désordres persistants affectant son appartement la privant d’en jouir depuis le mois d’avril 2021.

Elle considère que le syndicat de copropriétaires a manqué de façon caractérisée à son obligation d’entretien des parties communes où se situent les origines des désordres affectant son appartement et qu’il s’agit d’une responsabilité de plein droit. Elle s’appuie sur le rapport d’expertise judiciaire pour étayer ses demandes.

Elle met en cause l’inertie de la société Square Habitat en qualité de syndic. Elle considère qu’elle a manqué de façon manifeste à ses obligations découlant notamment de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Elle fait valoir qu’il n’est justifié d’aucune recherche de fuites malgré l’engagement évoqué dans le courrier de la société [Adresse 11] du 9 juin 2021. Elle souligne la parfaite information du syndic assurée par la mise en demeure du 17 septembre 2021.

Elle admet que des travaux ont été réalisés sur la fuite de gaine après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire alors qu’elle était signalée depuis septembre 2021 et s’étonne que le syndic soutienne que des investigations complémentaires étaient nécessaires pour expliquer son inertie alors qu’il n’a effectué aucune diligence à cette fin.

Elle soutient que, de la même façon, les désordres qu’elle a subis nécessitent des travaux de remise en état de son appartement.

En outre, elle détaille le contenu de ses préjudices.

Les défendeurs comparants font valoir l’existence d’une contestation sérieuse sur la responsabilité du syndic en son nom personnel. Le syndic prétend avoir effectué des diligences depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire en faisant intervenir la société Alphand (plombier) et la société Proxiserve (maintenance des compteurs de la résidence). Il souligne que les travaux utiles pour régler les désordres affectant l’appartement de Mme [X] [R] nécessitent de faire valider par l’assemblée générale de la copropriété un devis important, les travaux de toiture étant coûteux.

En outre, les défendeurs soutiennent que l’appartement était inoccupé par la demanderesse à raison d’importants travaux de rénovation qu’elle a entrepris de sorte qu’elle ne peut se voir allouer une provision à la hauteur qu’elle sollicite.

L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dans sa version applicable, dispose en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dans sa version applicable, dispose notamment que :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

(…)

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

(…)

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

(…)

(…)

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

(…) ».

En l’espèce, par courrier d’avocat, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 novembre 2022, le syndicat de copropriétaires a été mis en demeure d’agir. Ce courrier a été adressé à la société [Adresse 11] en sa qualité de syndic de la copropriété en cause.

Il ressort des éléments soumis, de façon manifeste, que les désordres dénoncés par Mme [X] [R] n’ont suscité aucune diligence de nature à y remédier pendant plusieurs années avant que n’intervienne le dépôt du rapport de l’expert judiciaire le 29 avril 2024 et ce, malgré les diligences renouvelées de la demanderesse notamment auprès du syndic (cf. notamment pièces 3 à 9) avant de saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire. Les pièces produites par les défendeurs comparant sont un rapport d’intervention de la S.A.R.L. Alphand suite à une intervention les 11 et 12 septembre 2024 sur la colonne générale d’eau évoquant un risque de fuite imminent et une intervention au titre de la maintenance compte émanant de la S.A. Proxiserve daté du 17 octobre 2024.

Le rapport de l’expert judiciaire conclut sans équivoque que l’origine des désordres subis par Mme [X] [R] trouvent leur origine dans les parties communes, notamment à raison de la vétusté de la toiture de l’immeuble en cause.

Au vu des éléments soumis, il est manifeste que :

— d’une part, le syndicat de copropriétaires a manqué à ses obligations à l’égard de Mme [X] [R],

— d’autre part, le syndic a manqué à ses obligations et que ce manquement prolongé a causé un préjudice direct et certain à Mme [X] [R] l’obligeant à le réparer.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’il y a lieu d’enjoindre au syndicat de copropriétaires de faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres subis par la demanderesse sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif.

En outre, il n’est pas sérieusement contestable que le syndicat de copropriétaires est obligé à réparer les conséquences matérielles résultant de ses manquements de sorte qu’il sera condamné à verser à Mme [X] [R] une provision de 5 000 euros au titre des travaux de reprise des embellissements tels que détaillés dans le devis de la société Kréabitat du 12 avril 2024 sans qu’il soit besoin de fixer une indexation au vu des autres modalités décidées.

Concernant le préjudice financier, la demande principale étant dirigée contre le syndic en son nom personnel, il y a lieu de le condamner in solidum avec son assureur, à verser deux provisions pour la part non sérieusement contestable s’élevant à 10 000 euros pour le préjudice financier et à 1 000 euros pour le préjudice moral.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur le sort définitif des honoraires d’expertise judiciaire ordonnée dans le cadre d’une instance distincte.

En l’espèce, il convient de condamner les trois défendeurs aux dépens, chacun pour un tiers.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner les défendeurs à verser 4 000 euros à Mme [X] [R] au titre de ses frais irrépétibles selon la répartition précisée au dispositif.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Condamne le [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Square Habitat, à faire réaliser, dans les trois mois suivant la signification de la présente ordonnance, les travaux concernant les parties communes de nature à remédier aux désordres affectant l’appartement de Mme [D] [X] [R] tels que précisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 29 avril 2024 en exécution notamment d’une ordonnance rendue le 13 juin 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard pendant six mois ;

Précise que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. [Adresse 11], devra s’assurer que figure dans le devis qu’il agréera le détail des travaux confiés à l’entreprise de son choix de façon à justifier de leur conformité à la condamnation précitée ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de la résidence Germinal [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Square Habitat, à verser à Mme [D] [X] [R] une provision de 5 000 euros (cinq mille euros) à valoir sur la réparation de son préjudice matériel au titre de travaux d’embellissement ;

Condamne in solidum, la S.A.S. [Adresse 11], en sa personne, et la société d’assurances mutuelles Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole, à verser à Mme [D] [X] [R] une provision de 10 000 euros (dix mille euros) à valoir sur la réparation de son préjudice financier (hors travaux d’embellissement) lié à l’indisponibilité de son appartement ;

Condamne la S.A.S. [Adresse 11], en sa personne, et la société d’assurances mutuelles Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole, à verser à Mme [D] [X] [R] une provision de 1 000 euros (mille euros) à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Germinal [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. [Adresse 11], à verser 2 000 euros (deux mille euros) à Mme [D] [X] [R] au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la S.A.S. Square Habitat, en sa personne, et la société d’assurances mutuelles Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole, à verser à Mme [D] [X] [R] 2 000 euros (deux mille euros) au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute les parties de leurs autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Germinal [Localité 10] pris en la personne de son syndicat en exercice, la S.A.S. [Adresse 11], la S.A.S. Square Habitat en sa personne et la société d’assurances mutuelles Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole aux dépens ;

Rappelle que les frais liés à la présente procédure auxquels est condamné le syndicat des copropriétaires seront répartis entre tous les copropriétaires à l’exception de Mme [D] [X] [R] ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE