TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09418 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XUC5

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2025

[N] [G]

[T] [G]

C/

[C] [B] [I] [Z]

[C] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [N] [G], demeurant [Adresse 6]

M. [T] [G], demeurant [Adresse 6]

représentée par Représentant : M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [B] [I] [Z], demeurant [Adresse 4]

M. [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Claire TITRAN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/9418 PAGE

l’exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2022, Mme [N] [G] a donné à bail à M. [C] [B] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision pour charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Par acte séparé, M. [C] [Z] s’est porté caution solidaire du locataire.

Par courrier reçu par Mme [N] [G] le 2 juin 2023, M. [C] [B] [Z] a indiqué qu’il avait quitté le logement depuis le 30 avril 2023 et a donné congé à sa bailleresse, se prévalant d’un préavis réduit à un mois sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, et faisant état de désordres dans le logement durant la location, à savoir une fuite sous l’évier de la cuisine et au niveau de la douche rendant cette dernière inutilisable.

Le 7 juin 2023, les parties ont signé un état des lieux de sortie contradictoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, Mme [N] [M] et M. [T] [G] ont fait assigner M. [C] [B] [Z] et M. [C] [Z], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

– 2 920 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er février 2023 et le 2 juin 2023,

– 2 190 euros au titre des loyers et charges courant pendant le préavis,

– 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Appelée à l’audience du 18 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 15 avril 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 1er juillet 2024.

Après un nouveau renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée le 25 novembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, se sont expressément référés à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe.

M. et Mme [G] concluent au débouté des prétentions adverses et maintiennent l’intégralité de leurs demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Ils exposent que M. [Z] s’est abstenu du paiement du loyer à compter de février 2023, qu’il a donné congé à la bailleresse par courrier reçu le 2 juin 2023 et qu’il reste redevable des loyers et charges échus durant le préavis de trois mois. Ils soutiennent que le locataire sortant ne peut se prévaloir d’un préavis réduit à un mois dès lors, d’une part, qu’il ne remplit pas les conditions d’obtention d’un tel délai, et, d’autre part, que la lettre de congé ne mentionne pas le motif permettant de bénéficier d’un délai réduit conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] conteste le caractère indécent du logement, faisant valoir que l’appartement avait été remis à neuf avant la prise à bail par M. [Z], que celui-ci ne s’est jamais plaint de désordres immédiatement après son entrée dans les lieux, que les trois vidéos produites en défense ne sont pas probantes dès lors qu’il n’est pas possible de dater ni de localiser les enregistrements. Elle estime que le défendeur, qui ne produit qu’un seul échange de SMS du 26 avril 2023, ne démontre pas le manquement à son obligation de délivrance. Elle soutient par ailleurs que le locataire sortant ne justifie d’aucun préjudice de jouissance dans la mesure où elle est intervenue rapidement pour réparer la fuite signalée par M. [Z] au niveau de la douche et où il ne prouve pas que le désordre a perduré après son intervention.

M. [C] [B] [Z] et M. [C] [Z] concluent, à titre principal, au débouté des demandes et sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation de M. et Mme [G] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi de M. [C] [Z] du fait de la non-délivrance d’un logement décent, outre la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 730 euros. Ils sollicitent, en toute hypothèse, de :

— fixer le délai de préavis à la suite du congé à un mois et réduire les éventuelles condamnations en conséquence,

— ordonner la compensation entre les éventuelles créances respectives des parties,

— débouter les requérants de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner condamner M. et Mme [G] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif, ils opposent l’exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement. Ils font valoir que l’appartement, annoncé comme remis à neuf par la bailleresse, a présenté des désordres peu de temps après la prise à bail, que les installations n’étaient pas en état d’usage, qu’elles présentaient de nombreuses fuites provoquant de graves dégâts dans l’appartement loué mais également dans les logements voisins, que les réparations effectuées par Mme [G] n’ont pas permis de mettre fin aux dysfonctionnements des installations sanitaires et que M. [C] [B] [Z] a été privé de l’usage de la douche durant plusieurs semaines.

Ils soutiennent en outre que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent les dispense de respecter un quelconque préavis de départ. Subsidiairement, ils soutiennent que le délai de préavis est d’un mois dès lors que le logement est situé en zone tendue, conformément à l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Sur l’arriéré locatif durant la location

Le paiement des loyers et charges, aux termes convenus dans le contrat, est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [C] [B] [Z] a cessé de régler son loyer à compter de février 2023 et qu’il est redevable de la somme de 2 920 euros au titre des loyers et charges échus du 1er février 2023 au 2 juin 2023, date du congé donné par le locataire.

Celui-ci oppose l’exception d’inexécution tenant à l’indécence du logement loué pour justifier le non-paiement des loyers.

L’article 1719 du code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemnisation.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les éléments d’équipement et de confort doivent permettre d’assurer un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En la cause, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 25 novembre 2022 mentionne un logement remis à neuf.

Il appartient dès lors à M. [Z] de démontrer le caractère indécent du logement qu’elle allègue.

Sur ce point, il verse aux débats un échange de SMS du 26 avril 2023 aux termes duquel il apparaît que la bailleresse est intervenue dans le logement avec un plombier pour réparer les désordres signalés par le locataire au niveau de la douche et de l’évier de la cuisine.

Mme [G] ne conteste pas les fuites alléguées au niveau de la douche et de l’évier mais soutient qu’elle a été diligente pour y remédier en faisant intervenir rapidement un professionnel pour procéder aux réparations. M. [Z] de son côté soutient que les travaux entrepris par la bailleresse ont été inefficaces puisque les désordres ont perduré après l’intervention du plombier dans le logement.

Sur ce, il produit trois vidéos dont l’exploitation met en évidence une fuite d’eau au niveau d’une douche ainsi que des infiltrations d’eau au niveau du plafond d’une pièce. Toutefois, ces enregistrements ne sont nullement probants pour établir la persistance des désordres après les travaux réalisés par Mme [G] dès lors qu’ils ne sont ni datés ni localisés et qu’ils ne permettent donc pas d’établir s’il s’agit bien du logement en cause et si ces désordres sont postérieurs ou non aux travaux de réparation de la douche.

Le seul échange de message versé aux débats par le locataire est insuffisant pour démontrer l’existence de désordres répétés dans le logement, leur date d’apparition, leur ampleur et leur durée. Il montre au contraire que Mme [G] a entrepris des réparations et M. [Z] n’établit pas que ces travaux se sont révélés insuffisants pour mettre fin aux fuites au niveau de la douche.

La preuve du caractère indécent du logement depuis la prise à bail est donc insuffisamment rapportée par les pièces du dossier et aucun manquement du bailleur à son obligation de résultat d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail n’est démontré.

RG : 23/9418 PAGE

Au surplus et en tout état de cause, il est rappelé que l’exception d’inexécution ne peut être accueillie que si les désordres imputables au bailleur mettent le locataire dans l’impossibilité totale d’user du logement ou dans l’impossibilité d’user le logement conformément à sa destination d’habitation, ce qui n’est pas établi en l’occurrence.

M. [Z] ne prouve pas qu’il a été privé de l’usage de sa douche pendant plusieurs semaines et que les fuites alléguées, nonobstant l’inconfort causé, ont rendu le logement inhabitable ou impropre à l’habitation.

En conséquence, la locataire ne peut valablement opposer une exception d’inexécution justifiant le non-paiement de son loyer aux termes convenus et reste donc redevable de la somme de 2 920 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2023.

Sur les loyers et charges dus durant le préavis

Il ressort des développements précédents que la preuve du caractère indécent du logement n’est pas rapportée et que le locataire n’était donc pas dispensé du paiement du loyer et des charges durant le préavis.

Il est établi par les pièces du dossier et non contesté par les parties que M. [Z] a donné congé à son bailleur par lettre réceptionnée le 2 juin 2023.

Les parties s’opposent sur la durée du préavis applicable, M. et Mme [G] soutenant que le bail a pris fin à l’issue du délai de préavis de trois mois tandis que les consorts [Z] se prévalent d’ un préavis réduit à un mois tenant à la situation du logement en zone tendue.

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Aux termes du décret n°2013-392 du 10 mai 2013, la ville de [Localité 7] est située en zone tendue, de sorte que les locataires à [Localité 7] bénéficient d’un délai de préavis d’un mois.

Toutefois, il est rappelé qu’en application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lequel ne distingue pas selon les motifs des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° le locataire, doit mentionner au moment de son congé le motif invoqué. Or, force est de constater que M. [Z] n’a pas précisé dans sa lettre de congé reçue le 2 juin 2023 le motif de préavis réduit, le locataire se prévalant uniquement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les logements meublés et qui est donc inapplicable en l’espèce.

Il s’ensuit que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

M. [Z] est donc tenu au paiement des loyers et charges échus jusqu’au 2 septembre 2023, le fait que la bailleresse ait procédé à un état des lieux de sortie ne caractérisant pas sa volonté non équivoque de renoncer au paiement des loyers échus durant le préavis.

Il ressort du décompte du bailleur qu’à cette date, le montant de l’arriéré locatif s’élevait à 5 110 euros (2 920 € + 2 190 €), somme à laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 730 euros, soit un total dû de 4 388 euros.

M. [C] [B] [Z] sera dès lors condamné au paiement de cette somme.

Sur l’etendue de l’engagement de la caution :

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Cette nullité d’ordre public doit être constatée en cas d’omission de l’une des formalités prescrites sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l’espèce, M. [C] [Z] s’est engagé en qualité de caution solidaire de son fils locataire, sans bénéfice de discussion ni de division, « jusqu’au 24 novembre 2025 pour un montant maximum de 36 000 euros, pour le paiement du loyer s’élevant à 700 euros, des réparations locatives, des charges récupérables et de tous frais et accessoires, compris les indemnités prévues au bail et les éventuelles indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail. » en vertu du bail qui lui a été consenti.

Ce cautionnement a été conclu dans le respect des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la condamnation solidaire des consorts [Z] au paiement de l’arriéré locatif et de ses accessoires soit la somme de 4 388 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. et Mme [G] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans le paiement du loyer et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que M. [Z] ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance durant la location en lien avec une faute de la bailleresse. Il ne démontre pas notamment au vu des pièces produites que la douche était inutilisable.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [Z] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance et seront, en conséquence, déboutés de leur demande au titre des frais non répétibles.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [G] les frais non compris dans les dépens exposés par eux. Les défendeurs seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [C] [B] [Z] et M. [C] [Z] [U], en sa qualité de caution, à payer à Mme [N] [G] et M. [T] [G] la somme de 4388 euros au titre de l’arriéré locatif, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Mme [N] [G] et M. [T] [G] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE M. [C] [B] [Z] et M. [C] [Z] [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [C] [B] [Z] et M. [C] [Z] [U] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [C] [B] [Z] et M. [C] [Z] [U] aux dépens de l’instance et à verser à Mme [N] [M] et M. [T] [G] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN