TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/11752

N° Portalis 352J-W-B7F-CUX5Z

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 09 Janvier 2024

DEMANDERESSES

S.C.I. JORALEX

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A.S. JOLIMMO

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentées par Maître Benjamin MERCIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0138

DÉFENDEURS

Maître [M] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0435

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement sera rendu le 09 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

*********

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 22 juillet 2020 reçu par Maître [M] [T], notaire à [Localité 7], la SCI JORALEX a consenti au bénéfice de M. [P] [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Seine-Saint-Denis), moyennant un prix de 730.000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 16 novembre 2020 à 16 heures.

La promesse était consentie sans condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.

Une indemnité d’immobilisation de 73.000 euros était fixée, dont la premère moitié, soit une somme de 36.500 euros, devait être versée au plus tard le 31 juillet 2020, la seconde moitié devant être versée au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Par courriel en date du 19 novembre 2020, Me [I], notaire de la SCI JORALEX, a adressé un couriel à Me [M] [T], notaire de M. [P] [Y], indiquant qu’il acceptait de proroger la promesse unilatérale de vente jusqu’au 30 novembre 2020.

Par courriel du 24 novembre 2020, Me [M] [T], notaire de M. [P] [Y], informait Me [I], notaire de la SCI JORALEX, qu’il n’avait malgré sa relance pas de retour de M. [P] [Y].

Par exploit d’huissier de justice en date du 8 décembre 2020, la SCI JORALEX a sommé M. [P] [Y] de comparaître devant Me [M] [T] à l’effet de réitérer la vente.

Le 10 février 2021, la SCI JORALEX a fait sommation à M. [P] [Y] de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Le 20 avril 2021, Me [D] [I], notaire de la SCI JORALEX, a établi un procès-verbal de carence.

Se prévalant de l’absence du versement de l’indemnité d’immobilisation et de la non réalisation de la vente et par exploits d’huissier des 21 et 28 juillet 2021, la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO ont assigné Me [M] [T] et M. [P] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, et sollicitent de :

« Vu L’article 1134 du Code civil ;

Vu l’article 1221 du Code civil ;

Vu l’article 1590 du Code civil ;

Vu l’article 1589 du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la promesse de vente régularisée en date du 22 Juillet 2020 ;

Vu la jurisprudence constante ;

Vu les pièces versées au débat ;

CONSTATER la caducité de la promesse de vente régularisée avec Monsieur [P] [Y] en date du 22 Juillet 2020 concernant la vente du bien sis à [Localité 9], [Adresse 1], pour un prix de 750.000 € ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [P] [Y] à verser à la SCI JORALEX une somme de 73.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [P] [Y] à verser à la SASU JOLIMMO une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER l’étude de Maître [M] [T], Notaire à [Localité 7], à verser à la SCI JORALEX une somme de 73.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

CONDAMNER Monsieur [P] [Y] et l’étude de Maître [M] [T] à verser à la SCI JORALEX une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [P] [Y] et l’étude de Maître [M] [T] à verser à la SASU JOLIMMO une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [P] et l’étude de Maître [M] [T] [Y] aux entiers dépens ;

ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire ; »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, Me [M] [T] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil

Débouter la SCI Joralex de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le concluant

Débouter la SASU Jolimmo de sa demande au titre de l’article 700 CPC en ce qu’elle est dirigée contre le concluant

Condamner la SCI Joralex à payer au concluant la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner les demanderesses aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Barthélemy Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision. »

M. [P] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2023.

A l’audience du 21 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la demande de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente

La SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO sollicitent que soit constatée la caducité de la promesse unilatérale de vente, et font valoir notamment que :

— la promesse de vente susvisée était consentie pour une durée expirant le 16 novembre 2020 à 16 heures,

— ils ont accepté de proroger le délai de vente, à la demande de M. [P] [Y], jusqu’au 31 mars 2021,

— l’indemnité d’immobilisation n’a jamais été versée par M. [P] [Y],

— malgré les efforts consentis par la SCI JORALEX pour permettre la réalisation de cette vente, M. [P] [Y] n’a respecté aucun de ses engagements,

— un procès-verbal de carence a été émis le 20 avril 2021 par Me [I], notaire à [Localité 6].

Sur ce,

L’article 1186 du code civil énonce :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

L’article 1187 du code civil prévoit que «La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

L’article 1124 du même code énonce :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente qui expirait le 16 novembre 2020 à 16h, a été prorogée au 30 novembre 2020. Il résulte des propres dires des demandeurs qu’ils ont par ailleurs accepté de proroger le délai de la vente jusqu’au 31 mars 2021. Il est démontré qu’ un procès-verbal de carence a été établi le 20 avril 2021. La vente n’ayant pas été réalisée, il y a donc lieu de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO sollicitent la condamnation de M. [P] [Y] à payer à la SCI JORALEX la somme de 73.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et font valoir pour l’essentiel que :

— il est de jurisprudence que lorsque la condition est réputée réalisée, conformément aux dispositions de l’article 1178 et dès lors que l’acquéreur ne donne suite à la vente, celui-ci ne peut échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation qui constitue le prix de l’exclusivité, consentie au bénéficiaire de la promesse,

— M. [P] [Y] n’a respecté aucun de ses engagements et a porté préjudice à la SCI JORALEX qui a immobilisé le bien, objet de la promesse de vente, durant près d’un an,

— celui-ci dispose pourtant d’un patrimoine immobilier important lui permettant sans aucune difficulté d’assurer ses engagements auprès de la SCI JORALEX,

— du fait de la volonté persistante de se soustraire à ses obligations, la SCI JORALEX est également bien fondée à solliciter que la condamnation à l’indemnité d’immobilisation susvisée soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente du 22 juillet 2020 n’était pas consentie sous la condition suspensive d’obtention du prêt, puisque l’acte indique sans équivoque :

« Le BENEFICIAIRE déclare qu’il n’entend pas contacter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels.

Si, contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir de la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du Code de la consommation. »

S’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 200 mentionne qu’ « elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faite par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

La SCI JORALEX justifie avoir, par exploits d’huissier des 8 décembre 2020 et 9 avril 2021 sommé M. [P] [Y] de comparaître devant notaire pour réaliser la vente, et qu’un procès-verbal de carence a dû être établi le 20 avril 2021. Le bénéficiaire n’a donc pas réalisé l’acquisition.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, M. [P] [Y] sera condamné à verser au promettant la SCI JORALEX l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 73.000 euros.

Il n’est pas justifié d’assortir la présente condamnation d’une astreinte en ce qu’il n’est pas établi que M. [P] [Y] cherchera à s’y soustraire, et qu’il ressort des propres dires de la SCI JORALEX que le patrimoine de celui-ci est en mesure d’y répondre et qu’il sera loisible en tant que de besoin à celle-ci d’engager des voies d’exécution.

Sur la demande de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO de condamner Me [M] [T] au paiement de dommages et intérêts à la SCI JORALEX

La SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO sollicitent de condamner Me [M] [T] à payer à la SCI JORALEX la somme de 73.000 euros à titre de dommages et intérêts, et exposent que :

— le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 36.500 euros (trente-six mille cinq cents euros) devait être versé par le bénéficiaire, qui s’y obligeait, au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait

— Me [M] [T] en ne recevant pas la moitié de l’indemnité d’immobilisation qui devait être versée par son client, le 31 juillet 2020, aurait dû en informer immédiatement le Notaire du promettant car la promesse de vente devenait dès lors caduque

— ce n’est finalement que le 18 Décembre 2020 que Maître [T], après avoir été contacté par son confrère, l’informe que le virement a été rejeté, sans en apporter la moindre preuve, et qu’il a informé M. [P] [Y], son client, qu’il devait effectuer le virement de son compte personnel, ce qu’il n’a jamais fait

— Me [M] [T] a proposé sans aucune retenue de signer une nouvelle promesse de vente sans versement de l’indemnité d’immobilisation, et ce plus de cinq mois après la signature de l’acte susvisé

Me [M] [T] conteste l’engagement de sa responsabilité, et expose notamment que :

— la lecture de la promesse unilatérale de vente montre qu’il n’avait aucun rôle dans ce paiement, ni dans le versement, ni dans la perception des fonds, qui devaient être versés directement entre les mains du notaire du promettant,

— il n’est même pas prétendu qu’il avait l’information qu’il lui est fait reproche de ne pas avoir délivrée,

— à la date du 18 décembre 2020 seulement, selon ce qu’elle affirme, la SCI Joralex a pris conscience de ce que le bénéficiaire n’avait pas opéré le versement attendu, elle a pris le parti, non pas de se délier de la promesse comme elle en avait la faculté, mais de s’y maintenir et de consentir un délai à son cocontractant, en reportant de plus le terme de la promesse,

— il n’y a donc aucun lien de causalité entre le défaut d’information qui lui est reproché et les prétendues conséquences dommageables,

— le préjudice qu’aurait jamais pu causer un défaut d’information sur l’inexécution par le bénéficiaire de payer la fraction d’indemnité d’immobilisation stipulée ne peut enfin tenir en la perte du bénéfice de l’indemnité.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d’une promesse unilatérale de vente a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte.

En l’espèce, il apparaît que la promesse unilatérale de vente mentionne en page douze que le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation devait être versée au notaire du promettant en qualité de séquestre, et non à celui du bénéficiaire. Il n’est donc pas démontré que Me [M] [T], notaire du bénéficiaire, a été en mesure d’être informé de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dès l’expiration du délai prévu à cet effet, puisqu’il n’était pas destiné à en être le séquestre. Par conséquent, aucune faute ne peut donc être reprochée à Me [M] [T] de ce chef.

De manière surabondante sur le préjudice qui résulterait de cette absence d’information, il ressort du procès-verbal de carence du 20 avril 2021 établi par Me [I], notaire du promettant qu’il est établi que la SCI JORALEX n’a pas entendu se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente alors même qu’elle était informée de cette possibilité a minima dès le 18 décembre 2020, compte tenu du non versement de l’indemnité d’immobilisation. Il ressort des propres dires de la SCI JORALEX qu’elle a accepté de proroger le délai pour réaliser la vente jusqu’au 31 mars 2021.

Il s’ensuit que la SCI JORALEX ne prouve pas que même informée plus tôt, elle se serait prévalue de la caducité et aurait remis en vente son bien. Elle ne peut donc se prévaloir d’aucun préjudice en lien avec son absence d’information immédiate du défaut de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, les demanderesses reprochent à Me [M] [T] d’avoir rejeté un virement comme n’émanant pas du bénéficiaire de la promesse, mais d’une SCI. Me [M] [T] n’a pas répondu à ce moyen. Le refus du virement est uniquement corroboré par un courriel d’un clerc de notaire travaillant avec le notaire des promettant, indiquant « J’ai eu le confrère qui m’informe que le virement a été rejeté en informant Mr [Y] qu’il devait le faire de son compte personnel ce qu’il n’a jamais fait ». Cet élément isolé apparaît insuffisant pour prouver un refus de Me [M] [T] de réceptionner un virement du bénéficiaire. Toutefois, même à supposer ce refus avéré, il n’est en tout état de cause pas fautif. D’une part, il ne peut être reproché à un notaire de rejeter un virement dont il n’est pas prévu à l’acte qu’il doit en être le destinataire. D’autre part, il ne peut être reproché à un notaire de rejeter un virement qui n’émane pas de l’une des parties à l’acte, mais d’une personne juridique distincte. Aucune faute ne peut donc être reprochée à Me [M] [T] de ce chef.

Par conséquent, la demande de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO de condamner Me [M] [T] à payer à la SCI JORALEX des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO de condamner M. [P] [Y] au paiement de dommages et intérêts à la SASU JOLIMMO

La SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO font valoir que :

— aux termes de l’offre d’achat simple régularisée en date du 21 Juin 2021 par M. [P] [Y], il était précisé, en page 2, que la rémunération de l’agence immobilière s’élevait à une somme TTC de 20.000 euros (vingt mille euros) et qu’elle était à la charge du vendeur,

— la promesse de vente régularisée entre la SCI JORALEX et M. [P] [Y] prévoyait expressément que :

« Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’Agence MONTAIGNE IMMOBILIER sise à [Localité 8] [Adresse 2] titulaire d’un mandat donné par le PROMETTANT sous le numéro 82 en date du 26 février 2020 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse (…) »

— ce n’est que du seul fait du bénéficiaire, à savoir M. [P] [Y], que l’acte de vente définitif n’a pu être régularisé.

Sur ce,

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit

ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

L’acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de l’article 6 précité s’entend d’un acte contresigné par le vendeur et l’acquéreur, valant vente parfaite.

En l’espèce, par la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2020, la SCI JORALEX a conféré à M. [P] [Y] la faculté d’acquérir leur bien, ce dernier se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que ni le promettant, ni l’agence immobilière n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse, et que l’agence ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.

Par conséquent, la demande de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO en paiement de dommages et intérêts par M. [P] [Y] à la SASU JOLIMMO sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [Y], partie succombante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JORALEX sera condamnée à payer à Me [M] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que sa responsabilité n’a pas été retenue et que la demande de Me [M] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est dirigée uniquement contre la SCI JORALEX.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2020 entre la SCI JORALEX et M. [P] [Y] ;

Condamne M. [P] [Y] à payer à la SCI JORALEX, la somme de 73.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Rejette la demande de la SCI JORALEX d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Rejette la demande de la SCI JORALEX de condamner Me [M] [T] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 73.000 euros ;

Rejette la demande de la SASU JOLIMMO de condamner M. [P] [Y] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros ;

Condamne M. [P] [Y] aux dépens ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la SCI JORALEX et la SASU JOLIMMO formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI JORALEX à payer à Me [M] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2024

La GreffièreLe Président

Sylvie CAVALIERobin VIRGILE