TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/03806 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHEI

JUGEMENT DU 20 MAI 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 7]” SITUÉ [Adresse 6], représenté par son syndic, la SOCIÉTÉ DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIÈRE (SOPREGI),

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Clément FOURNIER, avocat postualnt au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

MONSIEUR LE DIRECTEUR GÉNÉRAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉGION HAUT-DE-FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DU NORD

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 Mai 2024.

A l’audience publique du 07 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 Mai 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 20 Mai 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 9] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5], dénommé [Adresse 7].

[Y] [R] y était propriétaire de lots. Elle est décédée le 9 mars 2019. Personne ne se présentant pour réclamer sa succession, le Directeur général des finances publiques de la région Hauts de France a été désigné curateur de cette succession par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lille du 10 juin 2022.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le curateur devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie lectronique le 4 octobre 2024 pour le tribunal et signifiées par acte d’huissier le 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 803 du code de procédure civile

Vu les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1009-2 alinéa 1 du code de procédure civile,

— Constater que Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques de la Région Haut-de-France et du Département du Nord a été désigné curateur à la succession vacante de Madame [Y] [R] laquelle était propriétaire des lots n° 235 et 205 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé [Adresse 5], à [Localité 9] ;

— Juger recevables et bien fondées ses demandes ;

— Condamner le curateur à lui payer les sommes de :

—  24 567,50 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés arrêtés ai 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire ;

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel e sans constitution de garantie, est de droit.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a fait désigner le curateur à succession vacante, que les charges demeurent impayées à hauteur de 24 567,50 euros au 3ème trimestre 2024, que les comptes ont été approuvés annuellement, que sa créance est certaine et exigible.

Il ajoute le défaut de paiement lui cause un préjudice car il perturbe la trésorerie et oblige les autres copropriétaires à supporter les conséquences de cette défaillance.

Le curateur n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée au siège de la direction des finances publiques (tout comme les dernières conclusions) et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;[…]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

— un relevé de propriété d'[Y] [R],

— l’acte de décès d'[Y] [R] et l’ordonnance désignant le curateur,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2021, 17 mai 2022, 29 juin 2023, 267 juin 2024 chacun validant les comptes de l’année antérieure et votant le budget prévisionnel suivant,

— deux contrats de syndic successif couvrant la période allant du 21 mai 2019 au 17 mai 2025 ou jusqu’à l’assemblée appelée à statuer sur les compter clos en décembre 2024,

— la lettre de mise en demeure du curateur du 19 septembre 2023 pour un montant de 35 979,53 euros,

— un décompte des sommes dues depuis le 27 décembre 2010 jusqu’au 2 août 2024, pour un montant total de 24 567,50 euros.

Le décompte inclut à deux reprises, aux 29 octobre 2019 puis au 19 juin 2020, une somme de 180 euros pour une mise en demeure dont il n’est pas justifié.

En dehors de ces frais, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour le curateur d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 24 207,50 euros arrêtée au 2 août 2024 , appels du 1er juillet 2024 et règlements de l’étude Senlecq Varlet Verbeke inclus.

Le curateur sera donc condamné à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts à compter de l’assignation conformément à la demande du syndicat.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande ne repose sur aucun fondement explicite mais la référence à un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts permet de comprendre la référence implicite à l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Le tribunal observe d’ailleurs, contrairement à ce qu’il soutient, que la dette a fortement baissé en cours d’instance avec les paiements opérés en août 2024, selon toute vraissemblance à la suite de la vente des lots.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Le curateur, qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne le Directeur général des finances publiques de la région Hauts de France en sa qualité de curateur de cette succession d'[Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] les sommes de :

—  24 207,50 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 2 août 2024 ( appels du 1er juillet 2024 et règlements de l’étude Senlecq Varlet Verbeke inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 10 novembre 2023 ;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Directeur général des finances publiques de la région Hauts de France en sa qualité de curateur de cette succession d'[Y] [R] à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,