TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11610 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y323

N° de Minute : BX25/00710

JUGEMENT

DU : 12 Juin 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[D] [T] [S] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [U], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [T] [S] [B], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Floriane CHARLET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Avril 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 2023, S.A. HABITAT DU NORD a donné en location à Madame [D] [T] [S] [B] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 11].

Le 24 juin 2024, S.A. HABITAT DU NORD a fait signifier à Madame [D] [T] [S] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2024, S.A. HABITAT DU NORD a fait assigner Madame [D] [T] [S] [B], pour l’audience du six Février deux mil vingt cinq, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

— constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— prononcer l’expulsion de Madame [D] [T] [S] [B] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 1092,49 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [D] [T] [S] [B] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. HABITAT DU NORD a confirmé sa demande en l’actualisant à la somme de 1361,41 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 31 mars 2025.

Le dossier de surendettement de Madame [B] a été déclaré recevable le 23 décembre 2024 avec une orientation vers un réaménagement des dettes.

S.A. HABITAT DU NORD demande la résiliation du bail au motif que le dernier règlement date de novembre 2024.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 3 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF, le 9 février 2024 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 11 octobre 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnités mensuelles d’occupation:

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans les 2 mois de sa signification.

Madame [B] fait valoir que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire pour demander son expulsion au regard de l’état de l’appartement.

Elle semble donc invoquer l’exception d’inexécution.

Or, aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il faut une inexécution d’une certaine gravité.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

Il faut que le logement soit dans un état d’inhabitabilité totale.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [B] invoque divers désordres :

— une humidité importante qui se développe dans l’appartement,

— des traces de moisissures sur les murs,

— un décollement du papier peint,

— des fissures au plafond du salon,

— la robinetterie et les toilettes dysfonctionnement sans raison,

— les prises électriques se désolidarisent du mur,

— le chauffe bain ne fonctionne pas et est en erreur régulièrement « F29 ».

Ces désordres ne sont pas de nature à rendre le jugement totalement inhabitable.

Par ailleurs leur existance n’est pas démontrée.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 août 2024.

Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens, du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’ audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

« 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce Madame [B] n’a repris ni le paiement de son loyer, ni même de sa part à charge qui n’est que de 135,83 euros.

Le dernier paiement est intervenu le 5 novembre 2024.

Elle ne démontre pas être en capacité de reprendre les paiements de son loyer.

Dès lors il y a lieu de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Madame [B] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

L’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 550,99 euros, provision pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l’aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s’était poursuivi.

Le montant des charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision.

Madame [D] [T] [S] [B] sera donc condamnée à payer à S.A. HABITAT DU NORD, la somme de 550,99 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [B] :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porteratteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— qui permet une aération suffisante : les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et réglements et sont en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. HABITAT DU NORD justifie du remplacement d’une prise de courant dans le salon le 17 janvier 2025, ainsi que du détartrage et réglage du chauffe eau le 27 mars 2025.

En ce qui concerne les désordres invoqués par Madame [B], les pièces produites ne sont pas probantes. En effet, Madame [B] produit des photographies qui ne sont ni localisées ni datées. Quant aux attestations des voisins, elles ne concernent que leurs propres appartements, et aucune ne mentionne l’état du logement de Madame [B].

Dès lors il y a lieu de rejeter sa demande reconventionnelle de travaux sous astreinte.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, s’élevait, au 31 mars 2025, à la somme de 1269,97 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Madame [D] [T] [S] [B] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD la somme de 1269,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [T] [S] [B], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’exécution provisoire apparait justifiée au vu de l’ancienneté de la dette locative.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. HABITAT DU NORD recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2023 entre S.A. HABITAT DU NORD et Madame [D] [T] [S] [B] concernant l’immeuble situé à [Adresse 11], à la date du 24 août 2024 ;

Dit qu’à défaut pour Madame [D] [T] [S] [B] ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Fixe à la somme de 550,99 euros l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne Madame [D] [T] [S] [B] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD, la somme de 1269,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [D] [T] [S] [B] à payer à S.A. HABITAT DU NORD, la somme de 550,99 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Déboute Madame [D] [T] [S] [B] de sa demande de délais ;

Déboute Madame [D] [T] [S] [B] de sa demande reconventionnelle

Rappelle à Madame [D] [T] [S] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante:

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI

DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5];

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] [T] [S] [B] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT