TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [Z], [X],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09366 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBB5Q

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDEUR

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT- OPH, ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame, [Z], [X], ,

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09366 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBB5Q

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2004, l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme, [Z], [X] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300,09 euros hors charges à la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2008,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [Z], [X] le 19 décembre 2023.

Par assignation du 8 octobre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme, [Z], [X] et de tous les occupants de son chef, de statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-4595,99 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au terme du mois d’août 2025 inclus,

-250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2026, l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 4726,51 euros. L’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il y a reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme, [Z], [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail est renouvelé tous les 3 ans. Il a été renouvelé le 16 janvier 2023 lors de la délivrance du commandement de payer donc antérieurement 29 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2008,88 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2024, à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme, [Z], [X] a repris le paiement du loyer courant, cependant, l’absence de comparution de la locataire et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de sa situation financière, alors même que la dette ne cesse d’augmenter et que le décompte de Mme, [Z], [X] est débiteur depuis le mois de septembre 2023. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, Mme, [Z], [X] lui devait la somme de 4726,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme, [Z], [X], absente à l’audience, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 563,54 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [Z], [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent :

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2004 entre l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme, [Z], [X], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] est résilié depuis le 18 février 2024, à minuit,

ORDONNONS à Mme, [Z], [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme, [Z], [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 563,54 euros,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme, [Z], [X] à payer à l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4726,51 euros (quatre mille sept cent vingt-six euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 14 janvier 2026,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme, [Z], [X] à payer à l’établissement EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme, [Z], [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023 et celui de l’assignation du 8 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge