RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/03721 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HPI5

NAC : 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

S.A.R.L. LD INVEST

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evreux sous le numéro 821.902.202,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 5]

— [Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Arnaud SABLIERE, membre de la SELARLJURISTES-CONSEILS-SABLIERE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [T]

Assisté de Madame [L] [D], née [K], es qualité de curateur renforcé suivant jugement du Juge des Tutelles de PARIS du 15 mars 2024.

De nationalité française,

né le 25 Mai 1975 à [Localité 10] (78),

demeurant :

[Adresse 2]

— [Localité 7]

Madame [L] [K] épouse [D]

En son nom personnel et ès qualité de curatrice de Monsieur [Y] [T],

De nationalité française,

née le 18 Juillet 1959 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 4]

Représentés par M^e Emmanuelle TOUFLET, membre de la SCP RSD avocats, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Benjamin BOJ, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 02 Décembre 2025.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 06 Février 2026.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Benjamin BOJ, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé daté du 29 avril 2019, Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] (ci-après les consorts [D] [T]) ont consenti à la SARL LD Invest un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 3], comprenant les lots n°31, 43 et 103.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019 jusqu’au 30 juin 2028, moyennant un loyer annuel de 14 400 euros hors taxes, payable par trimestre, outre une provision sur charges annuelle de 6 000 euros hors taxes.

La SARL LD Invest exploite au sein de ce local un fonds de commerce d’agence immobilière.

Se plaignant d’un défaut de chauffage dans les locaux durant les hivers 2019, 2020 et 2021 et d’une absence de régularisation des charges au titre des taxes foncières et des charges locatives, la SARL LD Invest a, par actes introductifs d’instance signifiés par commissaire de justice les 6 et 13 novembre 2023, fait assigner devant ce tribunal Mme [K] épouse [D] et M. [T] notamment en paiement de dommages et intérêts et remboursement de provisions sur charges et taxes foncières.

Par décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris, M. [T] a été placé sous curatelle renforcée et Mme [K] épouse [D] a été désignée curatrice.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 8 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2025, la SARL LD Invest demande au tribunal de :

Recevoir la SARL LD Invest en son action, la dire recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence :

Au titre du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible :

Condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] à verser à la SARL LD Invest une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par leurs manquements à leurs obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible ;Sur les charges locatives :

Condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] à rembourser à la SARL LD Invest la somme de 36 000 euros correspondant aux provisions sur charges versées depuis la conclusion du bail commercial, à ajuster au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022 et jusqu’au parfait paiement de la dette à hauteur de la somme de 27 000 euros et intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir pour le surplus, avec capitalisation annuelle des intérêts ; Sur les taxes foncières :

A titre principal, condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] à rembourser à la SARL LD Invest la somme de 7 970,36 euros correspondant aux taxes foncières indument remboursées par le locataire au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’au parfait paiement de la dette, avec capitalisation annuelle des intérêts ; A titre subsidiaire, condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] à rembourser à la SARL LD Invest la somme de 1 184,46 euros correspondant au trop versé de remboursement de taxes foncières, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022 et jusqu’au parfait paiement de la dette, avec capitalisation annuelle des intérêts ;Sur les autres demandes de la société LD Invest :

Condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] à verser à la SARL LD Invest une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ;Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T]

Débouter Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] de leur demande de paiement d’un arriéré locatif ; Débouter Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] de leur demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et, par voie de conséquence, de leurs demandes en résiliation du bail commercial, en expulsion du preneur et en paiement d’une indemnité d’occupation ;Condamner solidairement Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] à verser à la société LD Invest une somme de 2 000 euros en raison du préjudice causé par leur mauvaise foi dans la poursuite de la résiliation du bail commercial ;Débouter Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] de leur demande d’octroi de délais de paiement ; Débouter Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;Débouter Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.Au soutien de sa demande relative au manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance, d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible, la SARL LD Invest se fonde sur les articles 1719 et 1720 du code civil et indique que pendant trois hivers consécutifs, le personnel de la société a été contraint de travailler dans des conditions difficiles en raison d’une défectuosité du système de chauffage. Elle estime que les bailleurs, pourtant informés dès 2020, n’ont pas pris la mesure de la gravité de la situation et que le système de chauffage n’a été réparé qu’en 2022, alors même que la SARL LD Invest procédait au règlement des loyers courants. En réponse aux bailleurs, la SARL LD Invest conteste d’abord avoir été avisée de difficultés concernant le système de chauffage, soutient que Mme [D] avait connaissance de ses difficultés à la signature du bail commercial et considère qu’en tout état de cause, les bailleurs ne peuvent être déchargés de leurs obligations au motif qu’ils en auraient informés le locataire. Ensuite, la demanderesse conteste l’allégation selon laquelle l’huissier de justice ayant dressé le procès-verbal de constat aurait été défaillant ou que les conditions dans lesquelles celui-ci est intervenu seraient sujettes à caution. La SARL LD Invest fait en outre valoir que le fait qu’elle ait poursuivi son exploitation ne peut nullement signifier qu’elle n’a subi aucun préjudice durant les trois hivers concernés. Enfin, la concluante soutient que l’obligation de délivrance du bailleur s’entend largement et peut comprendre l’obligation de réaliser les travaux nécessaires et qu’en tout état de cause, les obligations d’entretien et de jouissance paisible exigent également que ces travaux soient effectués. Elle précise que le bailleur a reconnu l’état de vétusté du chauffage et qu’en application d’ordre public de l’article 1755 du code civil, les dépenses liées à la vétusté ne peuvent pas être mises à la charge du preneur et que le chauffage ne saurait être confondu avec la climatisation.

Au soutien de sa demande relative aux charges locatives, la SARL LD Invest se fonde sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce et indique que le bail commercial ne contient ni clé de répartition des charges ni inventaire des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et que par conséquent, les bailleurs n’étaient pas fondés à refacturer les charges à la société. La SARL LD Invest fait valoir que l’intégralité des charges de copropriété afférentes aux lots loués est refacturée à cette dernière, alors que seules les charges locatives sont en principe refacturables au locataire et à condition que ce dernier ait connaissance de la clé de répartition. Elle indique aussi que les charges de chauffage lui ont été refacturées alors que les locaux n’ont pas été chauffés pendant trois ans. La SARL LD Invest considère que les documents adressés par le conseil des bailleurs ne peuvent valoir régularisation.

Au soutien de sa demande relative aux taxes foncières, la SARL LD Invest se fonde sur les articles L. 145-40-2 du code de commerce et avance qu’en raison de l’absence dans le contrat de bail d’un inventaire précis et limitatif des impôts liés au bail et comportant l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire, l’article 11.a du bail doit être réputé non écrit. A titre subsidiaire, la SARL LD Invest fait valoir que lui sont également refacturées les taxes foncières relatives au lot n°59 de l’immeuble loué alors que ce lot ne fait pas partie du bail. Elle soutient être légitime à ne régler que 62% des taxes foncières correspondant à la proportion des biens loués par la SARL LD Invest en fonction des tantièmes figurant dans le relevé de charges produit.

En réponse aux demandes reconventionnelles des bailleurs, s’agissant de la demande en paiement, la SARL LD Invest soutient avoir réglé les sommes dues aux bailleurs sur les années 2024 et 2025. Sur la demande en résiliation du contrat de bail et en expulsion, la demanderesse considère que la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire par les bailleurs alors qu’ils étaient déjà assignés caractérise leur mauvaise foi, qui doit priver d’effet la clause résolutoire invoquée. Elle indique en outre que cette mauvaise foi s’infère du non-respect par les bailleurs de leurs propres obligations au titre du bail. S’agissant de la demande en délais de paiement, la SARL LD Invest note que les défendeurs ne prouvent aucune incapacité à payer les sommes qui seraient mises à leur charge. S’agissant de la demande indemnitaire des bailleurs, la demanderesse la considère inappropriée et injustifiée.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, les consorts [D] [T] demandent au tribunal de :

prendre acte de ce que suivant jugement en date du 15 mars 2024 du juge des tutelles de Paris, Mme [L] [D] née [K] a été nommée curateur renforcé de M. [Y] [T]débouter la SARL LD Invest de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. A titre reconventionnel, il est demandé au tribunal judiciaire d’Evreux de condamner, en deniers ou en quittances, la SARL LD Invest au paiement de la somme de 5 100 euros, dette actualisée au 8 avril 2025.

Il est demandé au tribunal judiciaire d’Evreux de condamner la SARL LD Invest au paiement de :

une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux ;une indemnité forfaitaire de 20% à titre de clause pénale des sommes impayées à compter de leur exigibilité jusqu’au jour du règlement ;En outre, il est demandé au tribunal judiciaire d’Evreux de :

constater par le jeu de la clause résolutoire de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement de loyers ou retard réitéré de paiement des loyers, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés à la SARL LD Invest, sur un bien immobilier situé à [Adresse 6] ; prononcer pour défaut de paiement de loyers ou retard réitéré de paiement des loyers, constitutives de violations graves et renouvelées des obligations du locataire, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés à la SARL LD Invest, sur un bien immobilier situé à [Adresse 6] ; dire en conséquence que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’immeuble et devra en remettre les clés au propriétaire après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant ;

dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit ; au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Il est également demandé au tribunal judiciaire d’Evreux de condamner la SARL LD Invest à régler à Mme [L] [K] épouse [D] et à M. [Y] [T] assisté de Mme [L] [K] épouse [D], la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive.

En toute hypothèse, en cas de condamnation des concluants :

ordonner compensation entre les sommes dues entre les parties ; octroyer les plus larges délais de paiement à Mme [L] [K] épouse [D] et à M. [Y] [T] assisté de Mme [L] [K] épouse [D]En toutes hypothèses :

condamner la SARL LD Invest au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement. S’agissant des obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée, les consorts [D] [T] font valoir que la SARL LD Invest a été avisée des difficultés concernant le chauffage de la copropriété selon l’article 8.4 du contrat de bail et qu’aucune faute ne peut leur être imputée. Ils contestent la valeur probante du constat d’huissier versé aux débats par la SARL LD Invest et considèrent que cette dernière ne prouve pas le préjudice allégué en raison du dysfonctionnement du chauffage. Les consorts [D] [T] font valoir qu’ils ont fait le nécessaire pour assurer un chauffage décent à leurs locataires en dépit de l’installation vieillissante et des difficultés rencontrées en 2021 à l’occasion de l’installation d’un nouveau système de chauffage. Ils rappellent que des chauffages d’appoint ont été mis à disposition de la SARL LD Invest entre octobre 2021 et février 2022. Les consorts [D] [T] s’étonnent en outre de ce qu’en dépit de ces problèmes de chauffage, la SARL LD Invest ait souhaité acquérir le local et ait vu son activité croître. Aussi, ils indiquent que les dépenses d’installations de chauffage sont à la charge du preneur et qu’il ne peut donc sur ce fondement leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, ce d’autant plus que la SARL LD Invest était informée des difficultés de la chaudière.

S’agissant des charges locatives, les consorts [D] [T] indiquent que les sommes dont le paiement a été réclamé à la SARL LD Invest à ce titre sont justifiées. Ils considèrent que la SARL LD Invest a accepté la répartition des charges telle que mise en place et rappellent l’absence de sanction attachée à la violation de l’article R. 145-36 du code de commerce.

S’agissant des taxes foncières, les consorts [D] [T] rétorquent que chacun de leurs locataires supporte le montant de l’imposition due.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en paiement, les consorts [D] [T] font valoir que la SARL LD Invest n’est pas à jour du paiement de ses loyers et charges, raison pour laquelle ils ont fait signifier un commandement de payer. Au soutien de leur demande en résiliation du contrat de bail, les défendeurs indiquent que la locataire n’a pas satisfait à ses obligations dans le délai imposé par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 juillet 2024 et qu’en conséquence, ils sont fondés à obtenir sa condamnation à payer l’arriéré de loyer et obtenir son expulsion. En réponse au grief de mauvaise foi dans l’application de la clause résolutoire, les consorts [D] [T] considèrent être de bonne foi au regard des arguments développés dans leurs écritures. Au soutien de leur demande subsidiaire en résiliation du bail commercial, les consorts [D] [T] se fondent sur les articles 1224 et suivants, 1103 et suivants et 1728 et suivants du code civil et font valoir que la violation grave et réitérée par la SARL LD Invest de ses obligations justifie qu’il soit mis fin au contrat de bail. En réponse à la SARL LD Invest qui avance être à jour du paiement des loyers, les consorts [D] [T] rétorquent que les retards systématiques pendant 2 ans dans le paiement des loyers suffit à permettre la résiliation judiciaire du bail, nonobstant l’absence d’arriéré. S’agissant des délais de paiement, les consorts [D] [T] considèrent qu’ils sont de bonne foi et légitimes à bénéficier de délais les plus larges. Enfin, au soutien de leur demande indemnitaire, les consorts [D] [T] avancent que la carence de la SARL LD Invest dans le paiement de son loyer leur a porté préjudice car ils dépendent des loyers de leurs locataires pour vivre.

MOTIVATION

Sur la responsabilité des bailleurs pour manquement à leurs obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est de jurisprudence constante que lorsque les locaux donnés à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires ou de prestataires extérieurs la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Ainsi, lorsqu’un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l’une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l’indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en été informé jusqu’à sa cessation effective.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, c’est au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, qu’il appartient de prouver qu’il s’est libéré de cette obligation.

En l’espèce, l’article 8.4 du contrat de bail « Etats des travaux – Communication du bailleur » stipule : « Conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, LE BAILLEUR déclare que :

au cours des trois dernières années, il n’a réalisé aucun travaux dans les biens loués, au cours des trois prochaines années, il n’envisage de réaliser aucun travaux dans les biens loués.Le chauffage des locaux sera éventuellement dans le futur « individualisé », les travaux étant alors (y compris remise en état des agencements intérieurs) pris en charge intégralement par les bailleurs.

Il est ici rappelé AU BAILLEUR que ces informations doivent être communiquées AU PRENEUR tous les trois ans.

La copropriété « [Adresse 9] » a en revanche entrepris d’importants travaux de restructuration et de mise aux normes de sécurité. L’ensemble de ces travaux sont et seront supportés uniquement par les bailleurs. »

Contrairement à ce que prétendent les consorts [D] [T], cet article ne permet pas de déduire que la SARL LD Invest a été avisée des difficultés du système de chauffage vieillissant de copropriété et qu’elle les aurait acceptées, mais seulement qu’elle a été informée d’une potentielle individualisation du système de chauffage à l’avenir.

Si, en effet, en matière de baux commerciaux prévaut la liberté contractuelle s’agissant de la répartition des charges et des travaux effectués et à venir, conformément à l’article L 145-40-2 du code de commerce, force est toutefois de constater qu’au cas d’espèce, aucun accord n’est intervenu entre les parties sur l’acceptation par la société preneuse de l’insuffisance du système de chauffage de la copropriété lors de l’établissement du bail. Les consorts [D] [T] ne peuvent en conséquence nullement prétendre que l’article 8.4 du bail ait pu avoir pour effet de les exonérer de leur obligation de délivrance d’un local muni d’un moyen de chauffage suffisant et fonctionnel.

Il revient aux consorts [D] [T], débiteurs de cette obligation de délivrance, d’apporter la preuve qu’ils l’ont respectée et non à la SARL LD Invest de justifier du dysfonctionnement du chauffage. Les défendeurs ne sont donc pas légitimes à reprocher à la locataire de ne pas rapporter la preuve de leur propre défaillance.

En toute hypothèse, l’absence de chauffage durant trois hivers consécutifs est suffisamment rapportée par la demanderesse.

En effet, s’agissant d’abord de l’hiver 2019, il est établi que Mme [D] a sollicité la société [H] Immobilier, syndic de la copropriété, afin de faire intervenir le prestataire compétent dans les locaux loués compte-tenu du dysfonctionnement de 3 radiateurs sur 4. Dans un courrier du 15 octobre 2020, M. [O], administrateur d’immeubles, a indiqué à la SARL LD Invest : « concernant le chauffage du local ensuite : vos bailleurs entendent prendre toutes dispositions au plus vite pour que vous ne subissiez pas les désagréments de l’hiver dernier », c’est-à-dire l’hiver 2019.

S’agissant ensuite de l’hiver 2020, il est établi que M. [G] de la SARL LD Invest a sollicité l’étude de M. [O] les 29 janvier et 5 février 2020 pour se plaindre de l’absence de chauffage dans les locaux.

S’agissant enfin de l’hiver 2021, si en effet les circonstances dans lesquelles l’huissier de justice mandaté par la SARL LD Invest sont imprécises, force est de constater que, par mail du 12 février 2021, Mme [D] s’est enquise elle-même auprès du syndic du « manque de chauffage sur les magasins de l'[Adresse 9] », ce à quoi le syndic a confirmé avoir été contacté par les commerces concernant un manque de chauffage. Aussi, les consorts [D] [T] affirment avoir fourni à la SARL LD Invest des chauffages individuels du 25 octobre 2021 au 5 février 2022 mais n’en justifient pas. En effet, la seule photographie non datée et non géolocalisée de ces appareils ne saurait permettre au tribunal de s’assurer qu’ils ont bien été fournis à la locataire. Du reste, dans un mail à la société BF Energies du 10 décembre 2021, Mme [D] a écrit : « Mon locataire est sans chauffage. Trouvez-nous une solution », ce qui tend à démontrer qu’aucune solution, même d’appoint, n’avait été apportée au locataire au début de l’hiver 2021. Le seul mail de M. [H] du 3 février 2024 laissant penser que la SARL LD Invest aurait refusé la mise à disposition d’un moyen de chauffe d’appoint n’est pas suffisamment probant pour renverser ce constat.

L’ensemble de ces éléments est au surplus corroboré par les salariés de la SARL LD Invest qui expliquent de façon circonstanciée et au moyen de développements qui leur sont personnels, avoir travaillé dans le froid au sein de l’agence immobilière durant les hivers 2019, 2020 et 2021.

Il s’en suit que l’absence de chauffage fonctionnel au sein des locaux loués par la SARL LD Invest au cours des hivers 2019, 2020 et 2021 est suffisamment établie.

Certes, les consorts [D] [T] versent aux débats des pièces permettant de constater qu’ils ont agi auprès du syndic et de l’administrateur d’immeubles pour que cette situation cesse, que cette difficulté a fait l’objet de débats au sein de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 20 décembre 2021 et, plus globalement, qu’ils ne sont pas restés passifs face à cette situation. Néanmoins, faute de caractériser un cas de force majeure, la preuve de ces diligences ne saurait les exonérer de leurs obligations contractuelles.

Par ailleurs, les consorts [D] [T] ne sont pas fondés à prétendre que les dépenses liées à la réfection du système de chauffage ne feraient pas partie des grosses réparations incombant au bailleur au sens de l’article 606 du code civil. En effet, rappel étant fait qu’il est de jurisprudence constante que les juges du fond apprécient souverainement si une réparation est d’entretien et incombe au locataire ou constitue une grosse réparation incombant au propriétaire, il convient de rappeler utilement que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générales. Or, il est constant en l’espèce que la défaillance provenait de la chaudière centrale de l’ensemble immobilier de l'[Adresse 9] au sein duquel se trouvent les locaux donnés à bail à la SARL LD Invest. Une telle défaillance relève nécessairement des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, la chaudière centrale faisant partie de la structure de l’immeuble, laquelle ne s’entend pas exclusivement des murs, des poutres et des couvertures. Le courrier de M. [O] du 15 octobre 2020 dans lequel ce dernier explique : « concernant le chauffage du local ensuite : vos bailleurs entendent prendre toutes dispositions au plus vite pour que vous ne subissiez pas les désagréments de l’hiver dernier », achèvent de prouver que la réparation du système de chauffage dysfonctionnel relevait de la seule responsabilité des consorts [D] [T].

Il y a donc lieu de considérer que la responsabilité des consorts [D] [T] est engagée pour manquement à leurs obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance.

S’agissant du préjudice, les attestations des salariés de la SARL LD Invest qui décrivent tous des conditions de travail éprouvantes en raison du froid, le fait que le manque de chauffage se soit répété sur trois hivers consécutifs ainsi que le relevé de température à 13 degrés par l’huissier de justice au cours du mois de février 2021, permettent de caractériser à suffisance le préjudice de jouissance allégué, peu important que la SARL LD Invest n’ait pas eu à subir de préjudice d’exploitation, ou même qu’elle ait procédé à des embauches sur cette période.

Les consorts [D] [T] sont ainsi solidairement condamnés à réparer le préjudice de jouissance de la SARL LD Invest à une somme qu’il convient de fixer à 4 000 euros.

Sur le remboursement des provisions sur charges locatives et sur taxes foncières

L’article L. 145-40-2 alinéa l du code de commerce créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi « Pinel », applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Cet article prévoit que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Il résulte de l’article L. 145-l5 du code de commerce que l’article L. 145-40-2 présente un caractère d’ordre public.

L’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dresse la liste des dépenses dont le coût ne peut être répercuté par le bailleur sur le preneur.

Par ailleurs, l’article R. 145-36, également applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges, dans les conditions prévues au bail commercial, rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

Toutefois, dans la limite du délai de prescription quinquennale, aucune sanction n’est prévue en cas de régularisation tardive, de sorte qu’il convient de déterminer si les éléments communiqués par le bailleur valent régularisation de charges.

Sur les provisions sur charges locativesEn l’espèce, l’article 11.b du contrat de bail stipule : « Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion et comme il a été indiqué ci-dessus des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement, ainsi que des travaux de mise en conformité de l'[Adresse 9]. »

S’agissant de l’exercice 2019, le relevé des charges et produits portant sur la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2019 fait état de charges locatives pour les lots n°31, 43 et 103 donnés à bail pour un total de 4 615,36 euros. Le bail commercial ayant pris effet le 1er juillet 2019, le montant des charges déductibles est de 1 846,14 euros.

S’agissant de l’exercice 2020, le relevé des charges et produits correspondant fait état de charges locatives pour les lots donnés à bail pour un total de 3 292,99 euros.

Sur le fait de savoir si ces charges intègrent les charges de chauffage, le tribunal souligne qu’en dépit de la mise en demeure adressée par le conseil de la SARL LD Invest le 8 avril 2022 à l’administrateur d’immeubles, aucun détail des charges de chauffage réellement payées par les bailleurs ne lui a été communiqué, alors même qu’il s’agit d’une obligation du bailleur dès lors que le locataire lui en fait la demande, conformément à l’article R. 145-36 du code de commerce mentionné ci-avant.

Il convient dès lors de déduire, faute de plus amples détails, les charges générales de chacun des lots pour les exercices 2019 et 2020. Ainsi :

exercice 2019 : le montant des charges déductibles doit être ramené à la somme de 1 762,90 euros. La provision sur charges pour 2019 étant de 3 000 euros, le solde restant dû à la SARL LD Invest au titre de cet exercice est de 1 237,10 euros ;exercice 2020 : le montant des charges déductibles doit être ramené à la somme de 3 060,49 euros. La provision sur charges pour 2020 étant de 6 000 euros, le solde restant dû à la SARL LD Invest au titre de cet exercice est de 2 939,51 euros.S’agissant des exercices 2021 et 2022, il a été joint aux courriers de régularisation de M. [O] du 12 mars 2024 la liste des dépenses et charges de l’intégralité de l'[Adresse 9] sans ventilation par lot. Il n’est donc pas possible d’apprécier la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, pourtant prescrite par l’article L. 145-40-2 alinéa l du code de commerce. Dans leurs écritures, les consorts [D] [T] n’apportent aucune précision à ces courriers.

Il y a donc lieu de considérer qu’en l’absence de régularisation des charges conforme, les appels de provision à valoir sur le paiement des charges 2021 et 2022 sont sans cause et doivent être remboursés à hauteur de 12 000 euros.

S’agissant des exercices 2023 et 2024, les consorts [D] [T] versent aux débats un jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 29 janvier 2025 aux termes duquel un administrateur provisoire de la copropriété de l'[Adresse 9] a été désigné en la personne de Me [X]. Dans un courrier adressé le 7 février 2025 aux consorts [D] [T], l’administrateur provisoire indique notamment « Conformément à la mission judiciaire qui m’a été confiée, et dès que le fonctionnement normal de la copropriété aura été rétabli, je convoquerai une assemblée générale des copropriétaires afin de procéder à la désignation d’un nouveau syndic ». Ces éléments viennent corroborer l’affirmation des défendeurs selon laquelle aucune assemblée générale des copropriétaires n’a été réunie depuis 2024. Ainsi, aucune reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel n’a pu être effectuée depuis l’exercice 2023 inclus. Or, l’article R. 145-36 reproduit ci-avant prévoit que la régularisation des comptes de charges est communiquée au locataire au plus tard dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel pour les immeubles en copropriété, ce qui est le cas des lots donnés à bail à la SARL LD Invest. Faute d’une telle reddition, il ne peut être reproché aux consorts [D] [T] de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges sur les exercices 2023 et 2024.

S’agissant enfin de l’exercice 2025, il n’y a pas lieu de statuer sur la régularisation des provisions sur charges d’ores et déjà versées, dès lors qu’à la date de l’ordonnance de clôture de la mise en état, le délai prescrit par l’article R. 145-36 n’avait pas commencé à courir.

Par conséquent, les consorts [D] [T] sont solidairement condamnés à payer à la SARL LD Invest la somme de 16 176,61 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts à taux légal à compter du 8 avril 2022, date de la première mise en demeure, pour le remboursement de la somme de 10 176,61 euros correspondant aux exercices 2019, 2020 et 2021 et dont la condamnation est sollicitée aux termes de l’assignation signifiée le 13 novembre 2023, et à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure pour le surplus.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt.

Sur les provisions sur taxes foncièresEn l’espèce, l’article 11.a du contrat de bail stipule que le preneur est tenu de rembourser au bailleur la taxe foncière relative aux lots donnés à bail, sans davantage de précisions.

Il a été rappelé qu’en dépit du caractère d’ordre public de l’article L. 145-40-2 du code de commerce imposant au bailleur de faire apparaître dans le contrat de bail commercial un inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel et précisant la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant un ensemble immobilier, le bailleur peut procéder à une régularisation tardive des provisions appelées.

S’agissant des exercices 2019 et 2020, le tribunal relève que les relevés des charges et produits correspondants ne font nullement mention du montant de la taxe foncière payée par les consorts [D] [T] au titre des lots donnés à bail à la SARL LD Invest.

Il en va de même pour les exercices 2021 et 2022, la liste des dépenses et charges de l’intégralité de l'[Adresse 9] correspondant à chacun d’eux ne précisant rien à ce sujet. La répartition de la charge de la taxe foncière payée par les bailleurs en fonction des différents lots est donc inconnue du tribunal.

Il y a donc lieu de considérer que les appels de provision à valoir sur le paiement des taxes foncières 2019 à 2022 doivent être considérés sans cause et donner lieu à remboursement à hauteur de 7 970,36 euros.

Par conséquent, les consorts [D] [T] sont solidairement condamnés à payer à la SARL LD Invest la somme de 7 970,36 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts à taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’arriéré locatif En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, l’article 4 du contrat de bail stipule que « le preneur s’oblige à payer au bailleur ou à son mandataire :

Par trimestreA terme d’avance »Les consorts [D] [T] font valoir qu’au 8 avril 2025, la dette locative de la SARL LD Invest était de 5 100 euros. Force est toutefois de constater que celle-ci justifie avoir réglé le 12 juin 2025 la somme de 10 200 euros en paiement de deux termes trimestriels.

Faute pour les défendeurs de faire état à leur profit d’une créance postérieure à ce paiement, il y a lieu de considérer que celui-ci a permis le recouvrement de l’arriéré locatif.

Par conséquent, les consorts [D] [T] sont déboutés de leur demande en paiement.

Ils sont également déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, compte-tenu de l’absence d’arriéré.

Sur l’acquisition de la clause résolutoireEn vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En vertu de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi du bailleur prive la clause résolutoire de ses effets.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties comprend une clause résolutoire en son article 16 et que suivant exploit signifié par commissaire de justice le 11 juillet 2024, les consorts [D] [T] ont fait délivrer à la SARL LD Invest un commandement de payer la somme de 22 345,30 euros, visant la clause résolutoire.

Il apparaît cependant que ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié de mauvaise foi par les bailleurs. En effet, outre que cette signification est intervenue après la signification de l’assignation par la SARL LD Invest, il a été établi que cette dernière était légitime à faire état d’un préjudice de jouissance pour absence de chauffage sur trois hivers consécutifs et de l’absence de régularisations de charges locatives et de taxes foncières sur quatre exercices consécutifs.

Compte-tenu de la mauvaise foi caractérisée des consorts [D] [T], il y a lieu de débouter ces derniers de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial.

Sur la résiliation judiciaire du bailL’article 1224 du code civil dispose que : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.»

Pour les raisons indiquées ci-avant et compte-tenu de l’absence de régularisation par les consorts [D] [T] des provisions sur charges et taxes foncières sur quatre exercices consécutifs, ce qui constitue pourtant une obligation légale d’ordre public à leur charge, il ne saurait être considéré que les retards de paiement de loyers accusés par la SARL LD Invest constituent une inexécution suffisamment grave de nature à permettre la résolution judiciaire du contrat de bail commercial.

Par conséquent, les consorts [D] [T] sont déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’expulsion et les demandes accessoiresCompte-tenu de l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et de résolution judiciaire du contrat de bail litigieux, il convient de débouter les consorts [D] [T] de leur demande tendant à l’expulsion de la SARL ID Invest et de toute demande en constituant l’accessoire, en ce compris la demande d’astreinte et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes indemnitaires

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande indemnitaire formulée par la SARL LD Invest La SARL LD Invest ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier tant le principe que le quantum du préjudice dont elle demande la réparation.

Il y a lieu de la débouter de sa demande.

Sur la demande indemnitaire formulée par les consorts [D] [T]Compte-tenu de ce que la SARL LD Invest a été accueillie dans ses demandes visant notamment à reconnaître son préjudice de jouissance et à se voir rembourser les provisions sur charges et taxes foncières faute pour les consorts [D] [T] d’avoir procédé aux régularisations imposées par la loi, ces derniers sont mal fondés à reprocher à leur locataire d’avoir engagé la présente procédure de mauvaise foi. Par ailleurs, ils ne justifient pas du préjudice causé par les retards de paiement de la part de la SARL LD Invest. Enfin, le fait que la SARL LD Invest se porte bien est indifférent à la caractérisation du préjudice allégué.

Par conséquent, aucune résistance préjudiciable n’étant justifiée de la part de la demanderesse, il convient de débouter les consorts [D] [T] de leur demande indemnitaire.

Sur la compensation

La SARL LD Invest n’étant condamnée au paiement d’aucune somme, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation formulée par les consorts [D] [T].

Sur les délais de paiement

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les consorts [D] [T] ne versent aux débats aucun élément de nature à éclairer le tribunal sur leur situation actuelle et les circonstances qui justifieraient de leur accorder le bénéfice de délais de paiement.

Par conséquent, le tribunal déboute les consorts [D] [T] de leur demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [D] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie condamnée aux dépens, les consorts [D] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SARL LD Invest la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

RG N° : N° RG 23/03721 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HPI5 jugement du 06 février 2026

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] solidairement à payer à la SARL LD INVEST la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] solidairement à payer à la SARL LD INVEST la somme de 16 176,61 euros en remboursement des appels de provisions sur charges locatives 2019, 2020, 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022 à hauteur de 10 176,61 euros et de la date de signification de l’assignation pour le surplus et ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] solidairement à payer à la SARL LD INVEST la somme de 7 970,36 euros en remboursement des appels de provisions sur taxes foncières 2019, 2020, 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation et ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande en paiement de l’arriéré locatif ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande de résolution judiciaire du bail commercial ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande d’expulsion et de leurs demandes en paiement d’une d’astreinte et d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SARL LD INVEST de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer sur la demande de compensation ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] in solidum à payer à la SARL LD INVEST la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [L] [K] épouse [D] et M. [Y] [T] assisté de sa curatrice Mme [L] [K] épouse [D] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier, Le Président,