TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04426 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZO5V

N° de Minute : 25/1405

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. LOGIS METROPOLE

C/

[P] [U]

[A] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Laurence BRICHE-DELOBEL, avocat au barreau de Lille

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [U], demeurant [Adresse 2]

Mme [A] [U], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juillet 1991 à effet au 1er août 1991, la S.A d’HLM Logis Métropole a donné à bail à Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1.317,79 francs, outre une provision sur charges de 268,91 francs, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par actes sous seing privé en date des 18 novembre 2022 et 28 décembre 2022, la S.A d’HLM Logis Métropole a donné à bail à Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] deux places de parking n°77 et n°71 situées à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 15,53 euros et une provision sur charges de 5 euros par place de parking.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la S.A d’HLM Logis Métropole a fait signifier à Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] un commandement et de payer la somme principale de 1.629,06 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée aux baux.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la S.A d’HLM Logis Métropole a fait assigner Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation des engagements de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation des baux liant les parties ;

Ordonner en conséquence, son expulsion du logement qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamner le locataire à lui payer :

— la somme indiquée ci-dessus de 6.831,86 euros,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 503,78 euros

— la somme de 350 euros (article 700 du code de procédure civile)

Condamner le locataire aux dépens (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A d’HLM Logis Métropole comparaît représentée par son conseil.

La S.A d’HLM Logis Métropole s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 septembre 2025, à la somme de 5.936,41 euros.

La S.A d’HLM Logis Métropole ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas le montant de la dette. Ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent percevoir le salaire minimum interprofessionnel de croissance chacun. Ils hébergent également leur fils qui dispose du revenu de solidarité active. Ils exposent un crédit à la consommation de 300 euros et un crédit affecté à l’achat d’un véhicule de 212 euros. Ils indiquent qu’ils ne bénéficient pas d’une procédure de surendettement en cours.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A d’HLM Logis Métropole justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM Logis Métropole justifie avoir notifié au préfet du Nord le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 juillet 1991 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.629,06 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 mars 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A d’HLM Logis Métropole fait ressortir une dette d’un montant de 5.936,41 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 septembre 2025, échéance du mois de septembre comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation. En effet, le bailleur a facturé aux locataires la somme de 25 euros en février 2025. Cependant, il ne justifie pas d’une mise en demeure à cette date mais à celle du 29 août 2025.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.594,50 euros.

Il est expressément prévu aux contrats de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la S.A d’HLM Logis Métropole la somme de 5.594,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 septembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.629,06 euros, à compter du 9 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] proposent de verser la somme de 150 euros par mois en remboursement de la dette locative.

S’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant, la S.A d’HLM Logis Métropole donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 150 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A d’HLM Logis Métropole pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] seront alors tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A d’HLM Logis Métropole au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A d’HLM Logis Métropole recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 1991 entre la S.A d’HLM Logis Métropole et Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation et les parking n°77 et n°71, situés [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la S.A d’HLM Logis Métropole la somme de 5.594,50 euros, créance arrêtée au 31 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.629,06 euros, à compter du 9 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISE Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A d’HLM Logis Métropole puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne in solidum en tant que de besoin Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] à payer à la S.A d’HLM Logis Métropole à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [U] et Monsieur [P] [U] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,