TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11687 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y37Z

JUGEMENT

DU : 01 Septembre 2025

Syndic. de copro. [Adresse 9]

C/

S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndic. de copro. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Représentant : M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE – Représentant : VACHERAND IMMOBILIER (Syndic)

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2025, après prorogation par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/11687 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 6] et [Adresse 10] [Localité 8], soumis au statut de la copropriété, est constitué en un syndicat des copropriétaires, géré par la société Foncia Hauts de France.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2021, la société Vacherand a été élue syndic de la [Adresse 9] à compter du 1er janvier 2022.

Se prévalant de graves négligences dans la gestion de la copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a, par lettre recommandée avec avis de réception réceptionné le 3 mars 2023, mis en demeure la société Foncia Hauts de France de lui régler la somme de 9 471,31 euros au titre des anomalies comptables relevées par le conseil syndical, notamment concernant le compte 879 détaillant les produits exceptionnels.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société Vacherand Immobilier Lille, a fait assigner la société Foncia Hauts de France devant le tribunal judiciaire de Lille, 10 ème chambre, afin de voir engager sa responsabilité et d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 9471,31 euros indûment mise à la charge de la copropriété par l’ancien syndic, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2023 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 12 février 2024.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été radiée le 16 septembre 2024. Réintroduite à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], l’affaire été retenue et plaidée à l’audience du 3 mars 2025, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont expressément référées à leurs conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, conclut au débouté des prétentions adverses et demande au tribunal de :

juger recevables ses demandes,condamner la société Foncia Hauts de France à lui payer les sommes suivantes :4 650,06 euros après déduction du versement effectué par la société défenderesse en cours d’instance à hauteur de 4821,25 euros,3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Il fait valoir que les factures pour un montant total de 4630,40 euros avaient été initialement comptabilisées dans les charges de 2015 et de 2016, que le vérificateur des comptes à l’époque a reconnu que ces dépenses n’étaient pas dues par la copropriété et les a donc exclues des comptes de charges annuelles de copropriété et ce avant les assemblées générales de copropriétaires, de sorte qu’elles n’ont jamais été approuvées. Il ajoute que les factures litigieuses ont néanmoins été payées par la syndic Foncia via le compte du syndicat des copropriétaires, que n’ayant jamais été votées, ces factures ont été mises sur un compte d’attente par la société Foncia avant d’être réinscrites par cette dernière au débit du compte de charges de la copropriété pour l’année 2020. Il estime qu’il n’a eu connaissance des négligences commises par l’ancien syndic qu’en 2021 suite à l’établissement du grand livre pour la période du 1er au 31 décembre 2020, de sorte que l’action n’est pas prescrite en application de l’article 2224 du code civil.

Il conteste en outre avoir donné quitus à la société Foncia pour sa gestion des comptes pour l’année 2020 et qu’en tout état de cause, le quitus donné par le syndicat des copropriétaires au syndic n’exonère pas ce dernier de sa responsabilité pour le cas où le syndicat n’avait pas lors du vote, connaissance des éléments permettant d’être complètement informé sur les négligences du syndic.

Il conclut donc à la recevabilité de la demande en paiement.

RG : 24/11687 PAGE

Sur son bien fondé, il reproche à la société Foncia d’avoir commis de graves négligences dans le cadre de ses fonctions de syndic, en imputant à la copropriété des charges qui ne lui incombaient pas.

Il fait valoir que les deux factures émanant de la société Dalkia constituent des dépenses privatives puisqu’elles portent sur des installations payées par le précédent propriétaire et qu’elles ont pour objet des travaux ayant pour origine le fait que l’installation initiale avait été rendue inopérante par l’occupant précédent. Il considère que ces charges ne relèvent pas de la copropriété en application de l’article XIII du règlement de copropriété qui dispose que les propriétaires qui aggravent par leur fait les charges communes doivent supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés. Il ajoute que l’ancien vérificateur des comptes du syndicat des copropriétaires avait admis que ces dépenses avaient été imputées par erreur sur le compte de la copropriété.

Concernaient la facture CGMS d’un montant de 305,25 euros, il expose que celle-ci porte sur des frais de réparations de la porte du local créé au sein de la Résidence par la société Orange afin d’implanter l’armoire de brassage de la fibre optique de l’ensemble immobilier et que là encore l’ancien syndic avait donné son accord pour exclure cette facture des dépenses de la copropriété dès lors que la société Orange avait la responsabilité de l’installation et de la gestion de la partie terminale du réseau en fibre optique en sa qualité d’opérateur d’immeuble, qu’il s’agit donc d’une dépense privative qui devait être facturée à la société Orange.

La société Foncia Hauts de France demande au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de ses demandes dirigées contre elle en raison de leur prescription,en toute hypothèse :constater le règlement intervenu de 4 821,25 euros au titre des sommes versées par elle et déclarer cette somme satisfactoire,débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] du surplus de ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Elle soutient que la demande en paiement est irrecevable compte tenu de la prescription intervenue, qu’en outre les réclamations formulées portent toutes sur des comptes approuvés en leur temps par l’assemblée générale des copropriétaires, et pour lesquels quitus a été donné au syndic après vérification par le syndicat des copropriétaires lui-même des pièces comptables. Elle précise que l’ensemble des éléments comptables était disponible au moment de l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, lesquels étaient donc à même de se rendre compte d’éventuelles difficultés dans la gestion des comptes de la copropriété par la société Foncia Hauts de France. Elle ajoute que la modification des comptes avant leur approbation invoquée par le syndicat n’est nullement démontrée.

Sur le fond, s’agissant des factures Dalkia mises à la charge de la copropriété pour un montant total de 4 325,15 euros, elle fait valoir que ces factures portaient sur des prestations relevant des parties communes spéciales et qu’à ce titre elles étaient dues par la copropriété. Elle considère qu’il appartenait au syndicat de se retourner, le cas échéant, contre le ou les copropriétaires concernés par les travaux réalisés dans les parties communes spéciales et de leur affecter lesdites dépenses. Elle estime n’avoir commis aucune faute de gestion dès lors qu’elle était tenue de régler les dépenses engagées sous peine de se voir poursuivre en justice par le fournisseur.

Concernant la facture CGSM d’un montant de 305,25 euros, elle indique que cette dépense doit être supporter par la copropriété en ce qu’elle correspond à des frais d’entretien d’un équipement commun de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la dépense est privative et qu’elle incombe à la société Orange.

Elle ne conteste pas, en revanche, les autres anomalies relevées par le syndicat et pour lesquelles elle a remboursé la somme de 4 821,25 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, prorogé au 1er septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dispose : «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.»

Il résulte de ces dispositions que le point de départ du délai de prescription est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître le fait, en l’espèce dommageable, ayant généré à son profit des droits, en l’espèce un droit à réparation ou indemnisation.

Aux termes de l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En la cause, le [Adresse 11] [Adresse 7] agit en responsabilité contre l’ancien syndic de l’immeuble à qui il reproche d’avoir commis une faute en comptabilisant à la charge de la copropriété des dépenses qui n’étaient pas dues par elle et en les payant via le compte du syndicat des copropriétaires.

La société Foncia soutient que l’action est prescrite, dès lors que le syndicat des copropriétaires disposait dès 2016 de l’ensemble des éléments comptables lui permettant de déceler à l’époque les anomalies de gestion reprochées ce jour et que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales des copropriétaires en 2018, 2019 et 2021 en toute connaissance de cause.

Sur ce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment les échanges de courriels intervenus entre M. [O] [F], membre du conseil syndical et copropriétaire de la résidence [Adresse 7], et la société Foncia, les procès-verbaux des assemblées générales du 11 octobre 2021 et du 28 septembre 2022, l’extrait du grand livre des comptes de la copropriété du 1er janvier au 31 décembre 2020 et la lettre de mise en demeure réceptionnée le 3 mars 2023, que :

— par courriel du 23 mars 2017, M. [O] [F] a signalé à M. [U] [X], chargé de copropriété au sein de la société Sigla qui fut intégrée au groupe Foncia courant 2019, que les factures Dalkia du 09/03/2016 pour 2 441,10 euros et du 09/05/2016 pour 1884,05 euros devaient être mises à la charge « du copropriétaire concerné car il s’agit d’une dépense privative, l’installation initiale ayant été rendue inopérante par l’occupant précédent » et que la somme de 4325,15 euros devait donc sortir du compte de la copropriété,

— par courriel du 24 mars 2017, M. [X] a répondu à M. [F] qu’il partageait son avis sur la refacturation au copropriétaire et que « ces factures seront sorties des comptes de la copropriété et réclamés auprès du propriétaire en question»,

— par courriel du 10 septembre 2020, M. [M] [S], responsable comptable copropriété de la société Foncia, a fait état à M. [F] de l’existence de comptes d’attente apparaissant dans les dettes et créances 2018 et a joint un tableau récapitulatif des écritures en attente au 31 décembre 2018 parmi lesquelles figuraient les factures Dalkia pour un montant de 2 441,10 euros et de 1884,05 euros au titre du solde ‘charges constatées d’avance’ pour l’année 2017 ainsi que la facture CGSM d’un montant de 305,25 euros au titre du ‘solde débiteurs divers',

— par courriel du même jour, M. [F] a indiqué que les factures litigieuses n’avaient pas été incluses dans les comptes de charges votés par les assemblées générales dès lors que le syndic devait les sortir des comptes de la copropriété et les mettre à la charge du fournisseur ou du copropriétaire concerné, que les montants comptabilisés en dettes de la copropriété correspondaient à des charges sorties des comptes des années 2015 à 2018 indûment mis à la charge de la copropriété,

— par courriel du 8 janvier 2021, M. [F] a informé la société Foncia que le 21 décembre 2020, il a constaté après consultation des comptes de la résidence sur Myfoncia qu’avaient été comptabilisés en date du 1er janvier 2020, dans le compte 879 « Produits exceptionnels » de 2020, des comptes d’attente qui apparaissaient dans les dettes et créances 2018, précédemment signalés par M. [S], et a demandé au syndic de sortir définitivement ces dépenses des comptes de la copropriété, comme s’y était engagé auparavant M. [X],

— lors de l’assemblée générale ordinaire du 11 octobre 2021, les copropriétaires ont approuvé les comptes de charges de l’exercice de l’année 2020 mais ont contesté la somme de 8 642,05 euros figurant dans le compte « produits exceptionnels – procédures » de l’état des dettes et des créances, provenant d’exercices antérieurs, mis indûment à la charge de la copropriété.

Ainsi, il résulte de tous ces éléments que le syndicat des copropriétaires n’a eu connaissance du fait dommageable qu’en 2021 suite à l’établissement par la société Foncia du grand livre pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 et suite à la tenue de l’assemblée générale du 11 octobre 2021, au cours de laquelle le conseil syndical a fait part à l’ensemble des copropriétaires des anomalies comptables relevées dans le cadre de sa mission de contrôle de la gestion du syndic. La société Foncia ne démontre pas que les factures contestées émanant des sociétés Dolkia et CGSM étaient mentionnées dans les comptes dont a eu à connaître l’assemblée générale du 18 mai 2017 et qu’elles figuraient parmi les documents comptables mis à la disposition des copropriétaires, alors même qu’il ressort des pièces du dossier que l’ancien vérificateur des comptes a indiqué au conseil syndical par courriel du 24 mars 2017 que lesdites factures seraient exclues des comptes de charges annuelles de la copropriété et réclamées auprès du copropriétaire concerné et que les montants ont par la suite été enregistrés puis laissés en « compte d’attente » débiteur pendant plusieurs exercices comptables.

La prescription de l’action n’est donc pas acquise alors que l’assignation du 26 avril 2023 a interrompu le délai.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription est écartée.

Sur le quitus donné au syndic

La société Foncia soutient que la demande de dommages et intérêts est irrecevable au motif que le [Adresse 11] [Adresse 7], en lui accordant le quitus, a approuvé les actes passés et l’a dégagé de toutes responsabilités dans sa gestion.

Or, il ne ressort pas de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales du 18 mai 2017, du 29 juin 2018, du 23 mai 2019, du 11 octobre 2021 et du 28 septembre 2022, que le syndicat des copropriétaires a donné quitus à la société Foncia Hauts de France pour sa gestion de la copropriété jusqu’au 31 décembre 2021.

Il apparaît au contraire que lors des assemblées générales des copropriétaires du 11 octobre 2021 et du 28 septembre 2022, l’autorisation a été donnée d’ester en justice contre la SAS Foncia Hauts de France pour le remboursement des sommes de 6 933,23 euros puis de 9 471,31 euros au titre des anomalies comptables relevées.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable à agir contre l’ancien syndic.

Sur le fond

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du Code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à l’ancien syndic de graves manquements dans la gestion comptable et financière du syndicat, en ce qu’il a comptabilisé en charges de copropriété des charges concernant d’autres copropriétés gérées par la société Foncia, des charges privatives incombant à certains copropriétaires ainsi que des factures de fournisseurs faisant double emploi.

La société défenderesse ne conteste pas avoir commis des erreurs de gestion et a, à ce titre, procédé au remboursement en cours de procédure de la somme de 4 821,25 euros indûment mise à la charge de la copropriété.

En revanche, la société Foncia s’oppose au remboursement des deux factures émanant de la société Dalkia pour un montant total de 4 325,15 euros et de la facture CGMS d’un montant de 305,25 euros, qu’elle ne conteste pas avoir réglées à partir du compte de charges de la copropriété, au motif que ces charges portaient soit sur des prestations relevant des parties communes spéciales soit sur des prestations d’entretien d’un équipement commun appartenant au syndicat.

Concernant les factures Dalkia, il résulte des pièces du dossier que celles-ci concernaient des travaux de tuyauteries pour permettre le fonctionnement du chauffage dans le local situé au 1er étage de l’entrée [Adresse 4].

Si le syndicat ne conteste pas que les factures litigieuses portent sur des parties communes spéciales lui appartenant, il soutient néanmoins qu’elles doivent être mises à la charge du propriétaire du local concerné en application de l’article XIII 3°) du règlement de copropriété qui dispose que « les propriétaires qui aggraveraient par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des gens à leur service, les charges communes, auront à supporter seuls les frais ou dépenses qui seraient ainsi occasionnés. »

Sur ce point, le syndicat fait valoir que l’occupant précédent du local commercial situé au 1er étage au niveau de l’entrée [Adresse 4] avait rendu l’installation inopérante afin de se désolidariser du chauffage collectif de l’immeuble, que le nouveau propriétaire souhaitant bénéficier à nouveau du chauffage collectif a demandé la remise en état de l’installation et que l’ancien syndic a imputé par erreur les factures de travaux à la copropriété.

La société Foncia conteste ces déclarations, considérant que le syndicat procède par voie d’affirmation sans produire aucune pièce au soutien de ses dires.

Toutefois, il résulte des développements précédents que ces éléments de fait avancés par le syndicat ont été admis par l’ancien vérificateur des comptes du syndicat des copropriétaires, M. [X], lequel a reconnu dans son courriel du 24 mars 2017 en réponse à la demande de M. [F] d’exclure les charges litigieuses du compte de la copropriété pour les motifs sus-évoqués « je partage votre avis sur la refacturation au copropriétaire. Ces factures seront sorties des comptes de la copropriété et réclamés auprès du propriétaire en question»,

Il convient dès lors de considérer que ces factures n’étaient pas dues par la copropriété et que leur montant doit donc être remboursé au syndicat.

Il s’ensuit que la société Foncia Hauts de France sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 325,15 euros au titre des deux factures établies par la société Dalkia le 09 mars 2016 et le 09 mai 2016.

S’agissant de la facture CGMS d’un montant de 305,25 euros, le syndicat n’établit pas que cette charge qui concerne des frais d’entretien d’un équipement commun de l’immeuble est privative et qu’elle incombe à la société Orange.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société Foncia Hauts de France, partie perdante, supportera les dépens de l’instance et sera, en conséquence, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à verser au [Adresse 11] [Adresse 7] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 du même code précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ».

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Déclare l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 8], recevable ;

Condamne la SAS Foncia Hauts de France à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 8], la somme de 4 325,15 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des factures de la société Dalkia en date du 09 mars 2016 et du 09 mai 2016 indûment mises à la charge de la copropriété par le syndic ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 8], du surplus de sa demande en paiement ;

Condamne la SAS Foncia Hauts de France à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 8], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Foncia Hauts de France aux dépens et la Déboute de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN