TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11329 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X2YL

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2025

[E] [X]

[A] [Z]

C/

Société CITYA FLANDRES IMMOBILIER es qualité du syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 11]

[S] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [X], demeurant [Adresse 5]

M. [A] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par Représentant : M^e François RABIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société CITYA FLANDRES IMMOBILIER es qualité du syndic des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e DAUTRICOURT-SOREZ Valérie, avocat au Barreau de BETHUNE

Mme [S] [D], demeurant [Adresse 7], représentée par M^e Estelle DENECKER-VERHAEGHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 2019, Mme [S] [D] a conclu un bail d’ habitation avec Mme [E] [X] et M. [A] [Z], portant sur un appartement au 2ème et dernier étage d’un immeuble sous statut de la copropriété, situé [Adresse 6] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, une provision sur charges de 80 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Courant octobre 2020, les locataires se sont plaints d’infiltrations au sein de leur appartement.

Estimant que le problème perdurait de manière anormale et qu’il s’était aggravé, Mme [X] et M. [Z] ont, par courrier recommandé avec avis de réception signé le 10 août 2021, donné congé à leur bailleresse, sollicitant une dispense de préavis, le remboursement du loyer du mois de juillet 2021 au titre du préjudice de jouissance subi et la prise en charge par Mme [D] des frais de déménagement.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par huissier de justice le 4 septembre 2021.

Le 14 janvier 2022, Mme [D] a réglé aux locataires sortants la somme de 1 940 euros par chèque correspondant à la restitution du montant du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard et à la moitié du loyer de juillet 2021.

Considérant que ce dédommagement étant insuffisant, Mme [X] et M. [Z] ont, par exploit du 30 novembre 2023, fait assigner Mme [S] [D] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Lille en remboursement des provisions sur charges non justifiées et en réparation des préjudices subis.

Appelée à l’audience du 5 février 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour mise en cause du syndic.

Par exploit du 22 février 2024, Mme [D] a appelé en garantie la société Citya Flandres Immobilier, en sa qualité de syndic du [Adresse 14], faisant valoir que les infiltrations d’eau provenaient de la toiture, partie commune, et que le syndic a été négligent pour entreprendre les travaux de réparation nécessaires.

A l’audience du 18 mars 2024, le juge a ordonné par mention au dossier la jonction des procédures RG 23/11329 et RG 24/2517 sous le numéro le plus ancien et les parties ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile. Un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 2 septembre 2024.

Après un nouveau renvoi à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été retenue et plaidée le 9 décembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, se sont expressément référées à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe.

Mme [X] et M. [Z] demandent au juge la condamnation de Mme [D] au paiement des sommes suivantes :

1 760 euros en remboursement des provisions sur charges non justifiées,4 080 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement du préjudice inhérent au surcoût de loyer qu’ils ont dû assumer,2 358 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de déménagement,1 268,40 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de garde-meuble,1 200 euros à titre de remboursement de la location saisonnière,719,20 euros au titre des frais de constat d’huissier qu’ils ont dû engager,5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice immatériel,2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Mme [D] conclut au débouté des prétentions dirigée à son encontre et sollicite du juge qu’il :

condamne le cabinet Citya Flandres Immobilier en qualité de syndic de la copropriété de la résidence [Adresse 10], à :° la garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être mises à sa charge,

° lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la procédure,

à titre subsidiaire, si le tribunal fait droit à la demande en paiement au titre de la provision sur charges :juger qu’elle n’est redevable que de la somme de 180 euros,en cas de condamnation au titre du préjudice de jouissance :ramener à de plus justes proportions la demande soit 225 par mois sur cinq mois,limiter la condamnation au titre du préjudice de jouissance à la somme de 1 125 euros par mois.

La SARL Citya Flandres conclut au débouté de l’ensemble des demandes formées par Mme [D] à son encontre et sollicite, reconventionnellement, la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leurs écritures respectives déposées à l’audience du 9 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025, prorogé au 31 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges locatives

En vertu des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 7-1 du même texte dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, les requérants sollicitent le remboursement des provisions sur charges versées à la bailleresse d’octobre 2019 à juillet 2021, soit la somme de 1 760 euros (80 € x 22 mois).

Mme [D] soulève la prescription de la demande pour la période locative antérieure à novembre 2020. Toutefois, la bailleresse ne justifie pas avoir procédé à une régularisation des charges durant la location, de sorte que le délai de prescription de trois ans n’a pas commencé à courir.

Il s’ensuit que la demande de remboursement des provisions sur charges formée le 30 novembre 2023 n’est pas prescrite.

Par ailleurs, le règlement de 1 940 euros effectué par la bailleresse en janvier 2022 ne saurait valoir transaction entre les parties ayant mis fin au litige et faisant obstacle à l’action en répétition des provisions sur charges des locataires sortants alors même qu’il ressort de l’échange de correspondances produit par les parties que par courrier du 4 janvier 2022, l’assureur des locataires avait fait part à Mme [D] de la demande d’indemnisation de Mme [X] et de M. [Z] à hauteur de 9 400 euros au titre des préjudices subi et que par courrier du 1er février 2022, le même assureur a rejeté la proposition de règlement amiable de la bailleresse à hauteur de 1 940 euros et a indiqué que celle-ci n’avait pas procédé à la régularisation des charges durant la location.

La preuve d’un accord entre les locataires sortants et leur bailleresse n’est donc pas rapportée.

Il est constant que le bail prévoyait le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 euros et d’une provision sur charges de 80 euros. Mme [D] ne conteste pas que les locataires ont réglé sans incident le loyer et les provisions sur charges depuis leur entrée dans les lieux en octobre 2019 jusqu’en juillet 2021, date du dernier loyer payé par eux. La bailleresse ne fait état d’aucun impayé.

Or, elle ne justifie pas s’être acquittée de son obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges pour les années 2019, 2020 et 2021 et ne produit aucun justificatif de charges afférentes au logement loué et à la résidence permettant de justifier lesdites provisions sur charges.

Dès lors, les sommes versées par les anciens locataires au titre des provisions sur charges ne sont pas justifiées et seront, en conséquence, restituées à Mme [X] et M. [Z].

Mme [D] sera donc condamnée à leur payer la somme de 1 760 euros à ce titre.

Sur la responsabilité de Mme [D] :

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pesant sur le bailleur de locaux à usage d’ habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Selon l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation , et qu’il est tenu :

a)De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués .

L’obligation de délivrance d’un logement décent, au regard du décret du 30 janvier 2002, et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail.

Pour mémoire, le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit assurer, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la protection contre les infiltrations d’eau et infiltrations d’air parasites dans l’ habitation, l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure, dont la preuve lui incombe.

Le bailleur n’a cependant pas d’obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers, ainsi que le prévoit l’article 1725 du code civil ; il ne répond donc pas des nuisances provenant des parties communes d’un immeuble en copropriété.

Toutefois ces dispositions ne dispensent pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, dans le bien loué, les réparations nécessaires autres que locatives, prévue à l’article 1720, et qui est une obligation distincte (le bailleur pouvant se retourner ensuite contre le tiers auteur du trouble).

Ainsi, la responsabilité du bailleur est en cause s’il commet une faute concourant à la réalisation du préjudice ou n’effectue pas les réparations d’entretien nécessaires pour éviter le trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l’origine de la nécessité de le réparer est le fait d’un tiers, par exemple en cas de défaut de diligence pour alerter le syndicat des copropriétaires ou le syndic de l’immeuble.

De façon générale, en matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve.

Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve (mais il appartient au bailleur de prouver qu’il a rempli son obligation de délivrance).

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment de l’échange de messages électroniques, des photographies jointes et de la facture de réparations de la société Hexactus que le logement loué par Mme [X] et M. [Z] a subi des infiltrations en octobre 2020 provenant du toit terrasse de l’immeuble et que des réparations consistants dans le nettoyage et le débouchage des sorties d’eau pluviales ont été réalisées le 16 novembre 2020.

Il ressort des courriels et des correspondances versés aux débats que ces travaux n’ont pas permis de faire cesser les infiltrations et que les locataires ont signalé par courrier du 30 juin 2021 une aggravation des désordres.

Il est établi par le constat d’huissier du 5 août 2021 et les photographies jointes que les infiltrations d’eau se sont étendues à deux des chambres du logement et que dans ces pièces de l’eau s’écoule du plafond.

En effet, l’huissier a relevé le 5 août 2021 :

la présence d’importantes traces d’humidité sur la façade en briques de l’immeuble le long de la descente d’eau et au-dessus des différents étages,dans la première chambre mitoyenne avec la cuisine, la présence en plusieurs endroits d’importants goutte-à-goutte en provenance du plafond nécessitant l’utilisation de seaux pour récupérer l’eau, des flaques d’eau au niveau du plancher du sol, des murs dégradés par l’humidité,des infiltrations d’eau au niveau du couloir de dégagement menant aux chambres,dans la seconde chambre, la présence d’un important goutte-à-goutte depuis le plafond et le coffret de la persienne, de traces d’humidité et de moisissures au niveau du plafond, du coffret de la persienne de l’angle du mur entre les deux fenêtres de la pièce,dans la cuisine, la présence de petites auréoles brunâtres récentes dans l’angle du plafond, à gauche du coffret de la persienne.

Il est établi par les pièces produites par les parties, notamment le rapport de photos de la société Securicorde et le courrier de l’assureur des locataires daté du 1er février 2022 adressé à Mme [D], qu’une entreprise de couverture est intervenue le 6 août 2021 pour effectuer des travaux d’étanchéité de la toiture de l’immeuble (mise en place d’un isolant et réfection des relevés d’étanchéité, réfection des joints de solin des deux cheminées).

Il ressort du constat d’huissier du 4 septembre 2021 et du rapport d’expertise amiable en date du 14 octobre 2021 diligenté par l’assurance du syndicat des copropriétaires, qu’à la suite de ces réparations en toiture le logement de Mme [D] n’a plus présenté d’écoulement d’eau au niveau du plafond des chambres.

Il apparaît néanmoins que l’appartement présentait toujours des traces d’humidité et de moisissures principalement dans les chambres et la cuisine et que les murs, les plafonds et les sols dans ces pièces étaient dégradés.

L’expert amiable a en effet retenu des traces de moisissures sur les murs extérieurs (pignon et façade) et dans le salon, des dégradations de la peinture et des traces de coulée d’eau au plafond dans la cuisine et les deux chambres ainsi que des dégradations de la peinture en partie basse des murs à l’angle des fenêtres dans les chambres. Il conclut que les désordres constatés dans le logement proviennent de fuites en toiture au niveau de la traversée de l’évacuation des eaux pluviales dans l’acrotère, d’un défaut d’étanchéité des fenêtres des chambres et d’un phénomène de condensation de l’air suite au manque d’isolation thermique dans l’appartement et à l’apport d’humidité dans l’air dû aux multiples fuites et infiltrations d’eau.

La bailleresse ne conteste pas la réalité des désordres dans le logement ni qu’ils ne résultent pas du fait des locataires. Elle ne conteste pas davantage que ces désordres les ont empêchés de jouir paisiblement des lieux loués, mais fait valoir qu’ils trouvent leur origine dans la toiture qui est une partie commune de l’immeuble et qu’à ce titre, seul le syndic de copropriété pouvait faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations.

Il est rappelé que le bailleur doit accomplir à l’égard du syndicat des copropriétaires les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande de ses locataires en vue de la cessation du trouble de jouissance, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer les locataires à saisir leur assureur.

En l’occurrence, s’il est exact que les travaux d’étanchéité et de réparations des fuites en toiture ne pouvaient être décidés que par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, il appartenait à Mme [D], en sa qualité de copropriétaire, de faire toutes diligences auprès du syndicat des copropriétaires.

La défenderesse justifie avoir alerté le syndic de copropriété dès le 30 octobre 2020 et avoir sollicité à plusieurs reprises par courrier électronique son intervention pour mettre fin aux désordres. Toutefois, ces diligences, non contraignantes, n’étaient pas suffisantes pour faire cesser le trouble de jouissance subi par Mme [X] et M. [Z], dès lors que Mme [D] n’établit pas avoir mis en demeure le syndic de copropriété de réaliser les travaux de réparation des parties communes ni avoir sollicité du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour la question des désordres dans son logement et des travaux de réparation. Elle ne justifie pas davantage avoir diligenté une requête en référé pour faire constater la carence du syndic dans l’exécution de ses obligations et sa responsabilité du fait de son absence de diligence à exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et de la sécurité des occupants.

En outre, il ressort du rapport d’expertise amiable produit en défense qu’une partie des désordres d’humidité situés en partie basse des murs des chambres à l’angle des fenêtres provient d’un défaut d’étanchéité des menuiseries des chambres, lesquels relèvent de la seule responsabilité de Mme [D].

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas avoir entrepris des travaux de remise en état des plafonds et des murs dégradés du logement postérieurement aux premiers travaux d’entretien de la toiture exécutés à la demande du syndic le 16 novembre 2020 et ayant fait cesser provisoirement les infiltrations dans l’appartement, de sorte que les locataires sont demeurés pendant plusieurs mois dans un appartement en mauvais état.

Il apparaît donc que le logement loué par Mme [X] et M. [Z] a subi des infiltrations en octobre 2020, aggravées à la fin du mois de juin 2021, et qu’il a présenté une humidité anormale et excessive jusqu’à leur départ des lieux courant août 2021.

Il convient en conséquence de retenir la responsabilité de Mme [D] pour manquements à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, en bon état d’entretien et de réparation.

Sur les demandes indemnitaires au titre des préjudices subis :

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain. La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi ; les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En la cause, il résulte des développements précédents que le logement loué par Mme [X] et M. [Z] souffrait d’infiltrations importantes et de moisissures notamment dans les chambres, qui ont été dénoncées par les locataires à la bailleresse à plusieurs reprises depuis le mois d’octobre 2020 jusqu’à leur départ des lieux courant août 2021. Le commissaire de justice a notamment relevé le 5 août 2021 que de l’eau s’écoulait dans les deux chambres depuis le plafond et inondait le sol, empêchant de ce fait l’utilisation des chambres du logement. Mme [D] indique elle-même dans ses conclusions que la salubrité de l’appartement était remise en cause du fait de ces infiltrations et que cette situation ainsi que l’inertie du syndic a causé le départ de ses locataires du logement.

La réparation du préjudice de jouissance subi sera exactement évaluée à la somme de 3 460 euros, soit 40 % du loyer pendant 10 mois, ce montant tenant compte de l’indemnisation d’ores et déjà allouée par la bailleresse pour le mois de juillet 2021 à hauteur de 540 euros.

Ainsi, la somme totale de 3 460 euros est de nature à réparer suffisamment et intégralement l’important préjudice subi résultant du manquement du bailleur et Mme [D] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de déménagement, de sur-loyer et de garde-meuble :

Il est établi par les pièces du dossier que le congé donné en août 2021 par les locataires était motivé par le mauvais état de l’appartement pris à bail, notamment le fait que les deux chambres étaient devenues inutilisables.

L’aggravation des désordres au début du mois d’août 2021 avec l’apparition d’infiltrations importantes dans la seconde chambre a contraint les locataires, alors parents d’un jeune enfant de quatorze mois, à quitter précipitamment le logement.

Les frais de déménagement justifiés à hauteur de 1 602 euros selon facture n°39125 du 25 août 2021 sont en lien direct avec la faute de la bailleresse et seront dès lors mis à sa charge.

Il s’ensuit que Mme [D] sera condamnée au paiement de la somme de 1 602 euros au titre des frais de déménagement.

En revanche, le choix de louer un logement meublé plus onéreux moyennant un loyer mensuel de 1590 euros n’est pas la conséquence directe des manquements de la bailleresse, les requérants ne démontrant pas l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de prendre à bail un logement non meublé avec un loyer identique.

Dès lors, les demandes de dommages et intérêts au titre du sur-loyer et des frais de garde-meuble doivent être rejetées.

Sur le remboursement de la location saisonnière annulée :

Mme [X] et M. [Z] font valoir qu’ils ont été obligés d’annuler une location de vacances prévue durant l’été 2021 dont le coût s’est élevé à 1 200 euros pour préparer leur déménagement en urgence.

Ils versent au soutien de leur demande une attestation de Mme [O] [U] en date du 6 août 2021, aux termes de laquelle cette dernière écrit que le couple a réservé une location saisonnière pour la période du 31 juillet au 14 août 2021 moyennant le prix de 1 200 euros par semaine, soir 2 400 euros pour la durée du séjour, qu’à la date du 30 juillet il a annulé ses vacances en Bretagne et qu’elle l’a informé que le montant de la réservation restait dû du fait de l’impossibilité de relouer le logement.

Cette attestation, discutée par Mme [D], n’est pas conforme à l’article 202 du code de procédure civile en ce que notamment elle n’est pas signée par son auteur et n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité.

Les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile n’étant pas prescrites à peine de nullité, l’attestation litigieuse ne peut être écartée des débats au seul motif qu’elle ne réponde pas en la forme aux prescriptions légales, le juge devant seulement en apprécier la valeur probante.

Or, en l’occurrence, l’attestation produite non accompagnée de la pièce d’identité est dépourvue de force probante, son auteur ne pouvant être identifié. En effet, l’absence de signature et de tout document d’identité ne permettent en rien de s’assurer de l’identité de son auteur de sorte que ce document ne peut constituer une preuve utile, ce d’autant plus que l’attestation n’est corroborée par aucun élément objectif, notamment un document de réservation, une facture ou un justificatif de paiement (relevé bancaire).

Aucun autre élément de preuve n’est versé aux débats par Mme [X] et M. [Z], de sorte que le préjudice allégué n’est pas établi.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts au titre du coût de la location annulée sera rejetée.

Sur les frais de constat d’huissier :

Les frais d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice seront supportés par moitié par les locataires sortants et la bailleresse en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] sera donc condamnée à payer à ce titre la somme de 175 euros.

Le coût du constat d’huissier en date du 5 août 2021 sera pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Sur l’appel en garantie de Mme [D] contre la SARL Citya Flandres

Le syndic est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission s’il en est résulté pour eux un préjudice personnel.

L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

En l’espèce, il ressort des développements précédents que les infiltrations dans le logement de Mme [D] situées au niveau du plafond de la cuisine et des chambres trouvent leur origine dans le toit terrasse de l’immeuble qui est une partie commune.

Mme [D], copropriétaire, reproche au syndic son inertie pour procéder aux réparations nécessaires pour faire cesser les infiltrations ou, à tout le moins, éviter leur aggravation, ce comportement fautif étant à l’origine d’un préjudice de jouissance pour ses anciens locataires et de leur départ précipité du logement.

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Pour cela, le syndic doit faire voter les travaux urgents. Ainsi, si un dommage est causé par la négligence du syndic qui n’aurait pas fait exécuter de tels travaux, il engage sa responsabilité.

Le syndic est également responsable de l’entretien de l’immeuble et doit faire exécuter à ce titre les travaux nécessaires ou utiles à l’entretien des parties communes. Il surveille l’exécution des contrats d’entretien. S’il néglige d’entreprendre ces travaux d’entretien, et que cela cause un dommage à la copropriété, sa responsabilité pourra être engagée.

En l’occurrence, Mme [D] justifie avoir alerté le syndic des premiers désordres apparus dans son appartement par courriel du 30 octobre 2020, lequel a mandaté une entreprise pour procéder à des réparations en toiture consistants dans le nettoyage et le débouchage des sorties d’eau pluviales. La prestation a été réalisée par la société Hexactus le 16 novembre 2020 et facturée le 24 novembre suivant. Le syndic a également fait procédé à l’abattage d’un arbre situé à proximité de la toiture de l’immeuble le 11 février 2021.

L’échange de courriels versé aux débats par les parties montre qu’un second devis de travaux avait été sollicité par le syndic en décembre 2020 et que ledit devis lui a été adressé le 6 juillet 2021 (mail du 6 juillet 2021 pièce 2/9 de Mme [D]).

Par courriel du 15 février 2021, Mme [D], interrogée par le syndic sur la persistance des problèmes d’humidité, lui a indiqué que les dégâts ne s’étaient pas aggravés mais que son logement était fortement dégradé et a questionné le syndic sur les suites à donner, sans réponse de sa part.

Puis, par courriel du 5 juillet 2021, la copropriétaire a signalé au syndic que les désordres s’aggravaient dans son logement (fuite d’eau provenant de la toiture) et a sollicité son intervention en urgence ainsi que la communication d’un délai d’intervention. Par courriel du 6 juillet 2021, elle faisait part au syndic que la société Securicorde était dans l’attente de son accord pour intervenir.

Ainsi, il apparaît au vu de ces éléments que le syndic est intervenu une première fois pour effectuer des travaux d’entretien de la toiture le 16 novembre 2020 et abattre un arbre à proximité de la toiture. Il reconnaît donc que les premières infiltrations dans le logement de Mme [D] apparues en octobre 2020 provenait d’une obstruction des sorties d’eaux pluviales situées sur la toiture de l’immeuble par l’accumulation de feuillages, ce qui suppose donc un défaut d’entretien des parties communes qui relève de sa responsabilité.

Ensuite, il apparaît que les travaux d’entretien de la toiture se sont révélés insuffisants pour remédier durablement au problème d’infiltrations dans le logement de Mme [D], lequel s’est aggravé à compter du 30 juin 2021. Le syndic n’a pas relancé la société Securicorde qu’elle avait mandatée en novembre 2020 (mail de Mme [I] [X] du 27 novembre 2020 pièce 2/3 de Mme [D]) pour établir un devis de réparation de la toiture, lequel n’a été communiqué qu’en juillet 2021, et a tardé pour valider lesdits travaux auprès de l’entreprise Sécuricorde qui n’ont été réalisés qu’en août 2021. Pourtant, il ressort des pièces du dossier que ces travaux de couverture ont permis de faire cesser l’écoulement d’eau dans les chambres de l’appartement situé au 2ème étage et que dès lors ils auraient permis d’éviter l’aggravation des désordres s’ils avaient été exécutés plus tôt par le syndic.

En outre, il ressort des éléments du dossier que le syndic a également tardé pour solliciter une intervention de recherche de fuite, laquelle ne s’est déroulée que le 11 octobre 2021 et a donné lieu à l’établissement du rapport de la société Nuwa le 14 octobre 2021 qui a mis en évidence que toutes les causes d’infiltrations dans le logement situées au niveau des parties communes de l’immeuble n’ont pas été identifiées ni traitées lors des précédentes interventions (fuites en toiture au niveau de la traversée de l’évacuation des eaux pluviales dans l’acrotère), étant précisé qu’il n’est pas démontré la survenance d’un nouveau sinistre en lien avec de nouvelles fuites en toiture, les éléments du dossier ne permettant pas d’établir que la chute de l’antenne sur le toit de l’immeuble est à l’origine de l’aggravation des désordres dans l’appartement de Mme [D].

La mauvaise gestion du sinistre par le syndic qui a tardé pour intervenir et entreprendre les travaux urgents nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble malgré les réclamations répétées de Mme [D], copropriétaire, est donc établie.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le syndic a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’un préjudice subi par Mme [D], copropriétaire, et il sera dès lors condamné à relever et garantir la bailleresse à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance et des frais de déménagement.

Sur les demandes annexes :

Les dépens de l’action en remboursement des provisions sur charges et en dommages et intérêts engagée par Mme [E] [X] et M. [A] [Z] seront supportés par Mme [S] [D] tandis que les dépens de la procédure en appel en garantie initiée par cette dernière seront mis à la charge de la SARL Citya Flandres, en sa qualité de syndic de la résidence [8], laquelle sera dès lors déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

Il est équitable d’allouer à Mme [X] et M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [S] [D] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

La SARL Citya Flandres en sa qualité de syndic de la résidence [8], sera condamnée à verser à Mme [S] [D] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [S] [D] à restituer à Mme [E] [X] et M. [A] [Z] la somme de 1 760 euros au titre des provisions sur charge versés par eux durant la location ;

Condamne Mme [S] [D] à payer à Mme [E] [X] et M. [A] [Z] la somme de 3460 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [S] [D] à payer à Mme [E] [X] et M. [A] [Z] la somme de 1 602 euros au titre des frais de déménagement ;

Condamne Mme [S] [D] à payer à Mme [E] [X] et M. [A] [Z] la somme de 175 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

Déboute Mme [E] [X] et M. [A] [Z] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne la SARL Citya Flandres, en sa qualité de syndic de la résidence [8], à relever et garantir Mme [S] [D] des condamnations de dommages et intérêts prononcées contre elle au titre du préjudice de jouissance et des frais de déménagement à hauteur de 50 % ;

Condamne Mme [S] [D] à supporter les dépens de l’action en remboursement des provisions sur charges et en dommages et intérêts engagée par Mme [E] [X] et M. [A] [Z] à son encontre et Condamne la SARL Citya Flandres, en sa qualité de syndic de la résidence [8], à supporter les dépens de la procédure en appel en garantie initiée par Mme [S] [D] ;

Condamne Mme [S] [D] à payer à Mme [E] [X] et M. [A] [Z] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Citya Flandres, en sa qualité de syndic de la résidence [8], à verser à Mme [S] [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la Déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,