TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01203 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YS5D

N° de Minute : 25/00098

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025

[W] [X]

[Y] [X]

C/

S.A. HABITAT DU NORD

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [W] [X], demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

représentés par M^e Lamia BABA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/1203 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé avec effet au 13 juillet 2021, la société anonyme (SA) Habitat du Nord a donné à bail à M. [Y] [X] et Mme [W] [X], un appartement n°3 situé à l’entrée n°[Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, M. et Mme [X] ont fait assigner en référé la SA Habitat du Nord devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir enjoindre la SA Habitat du Nord à réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence du logement, d’être relogés pendant la durée de ceux-ci, de voir la SA Habitat du Nord condamner à leur régler plusieurs sommes provisionnelles au titre des préjudices subis et suspendre les loyers jusqu’à la reprise des désordres.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

Elle a finalement été retenue à l’audience du 26 mai 2025.

M. et Mme [X], représentés par leur conseil et bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, ont oralement soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 20 janvier 2022, des articles 1231-1 et 1 719 du code civil, de l’article 145 du code de procédure civile :

enjoindre à la SA Habitat du Nord de réaliser les travaux pour reprendre les désordres relevés par le service urbanisme de la ville de [Localité 6] dans son rapport du 21 mai 2024 et par l’APPA dans son rapport du 31 juillet 2023, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

enjoindre à la SA Habitat du Nord de les reloger ainsi que leurs trois enfants à ses frais le temps de la réalisation des travaux,

condamner à titre provisionnel la SA Habitat du Nord à leur verser une provision de 25 144,07 euros en réparation du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir,

condamner à titre provisionnel la SA Habitat du Nord à leur verser en qualité de représentants légaux de leurs deux enfants une provision de 5 000 euros en réparation de leur préjudice sanitaire,

ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la reprise de l’intégralité des désordres,

condamner la SA Habitat du Nord à leur verser la somme de 2 073 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à charge pour leur conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle, outre les frais et dépens.

Au soutien, ils font valoir que l’indécence du logement résulte principalement de l’absence d’étanchéité entraînant de multiples infiltrations, l’absence d’isolation thermique entraînant un taux d’humidité très important ainsi que la présence d’insectes ; que le fort taux d’humidité génère des moisissures et engendre une dégradation de l’état de santé de M. [X] ; que malgré le signalement de ces désordres à la bailleresse depuis plusieurs années, celle-ci n’y a pas remédié.

Ils soutiennent que les travaux d’embellissement invoqués par la SA Habitat du Nord pour un montant de 5 764 euros ont été réalisés près de 9 mois avant leur emménagement et qu’ils ne concernent pas les moisissures et l’humidité présentes dans le logement ; qu’elle a effectué une reprise des fissures à l’origine des infiltrations ainsi que le bardage de la fenêtre 6 et 7 mois après en avoir eu connaissance et que son intervention n’a pas suffi à remédier aux désordres ; que la SA Habitat du Nord ne justifie pas avoir fait procéder à une recherche de l’origine de la fuite.

Ils font encore valoir que la SA Habitat du Nord ne démontre pas qu’ils obstrueraient les entrées d’air et mettraient leur linge à sécher sur les radiateurs ; que le phénomène de « remontées telluriques » tel que relevé dans le rapport de l’APPA est imputable à la bailleresse.

Ils soulignent que le rapport du service d’hygiène et de santé de la ville liste précisément les travaux à effectuer et que le rapport de l’APPA liste de manière non équivoque les désordres affectant le logement.

Ils ajoutent qu’ils subissent un préjudice de jouissance depuis le 19 janvier 2022, date de la visite du service d’hygiène et de santé et date à laquelle les moisissures étaient déjà présentes dans l’ensemble du logement et pas seulement dans une des chambres ; que le courrier adressé par la mairie de [Localité 6] à la bailleresse le 8 février 2024 est resté sans réponse.

Ils soulignent que la bailleresse leur a adressé une proposition de relogement 9 mois après la délivrance de l’assignation mais que le quartier dans lequel est situé le logement proposé est affecté par des problématiques de trafic de stupéfiants qui génèrent de l’insécurité.

Ils précisent encore que la dégradation de l’état de santé de M. [X] est imputable à l’humidité et aux moisissures présentes dans le logement et qu’il en va de même en ce qui concerne leurs enfants.

Ils estiment que leur demande de suspension des loyers se justifie dans la mesure où l’usage du logement est impossible pendant les travaux.

La SA Habitat du Nord, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 20 janvier 2022, de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

rejeter les demandes de M. et Mme [X],

condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Au soutien, elle fait valoir que le logement a été remis en bon état aux demandeurs ; qu’elle avait refait les embellissements (tapisseries et sols) pour un montant de 5 764 euros ; que si le service d’urbanisme a, lors de sa visite du 19 janvier 2022, relevé de l’humidité sur les murs, il n’en a pas déterminé l’origine ; qu’elle a fait procéder à une recherche de fuite, fait reprendre la fissure à l’origine des infiltrations, fait poser un joint d’étanchéité, fait réfectionner le bardage de la fenêtre et remplacer les trois radiateurs du logement ; que les reprises d’embellissements à la suite de ces travaux ont également été réalisées ; que la fuite des WC a été réparée ; que les moisissures évoquées dans le rapport de l’APPA ont plusieurs causes (système de ventilation dysfonctionnel en raison des obstructions de la part des locataires, défaut d’aération, séchage du linge sur les radiateurs);

que le rapport de l’APPA est établi pour un strict usage médical ; que les travaux à réaliser ne sont pas précisés ; que les débits de ventilation ont été vérifiés et sont bons.

Elle précise que les demandeurs ne sauraient obtenir au titre du préjudice de jouissance le remboursement des charges et que l’éventuelle indemnisation à intervenir a pour base le loyer hors charges ; que le logement qu’elle a proposé répond aux critères des demandeurs.

Concernant le préjudice sanitaire, elle souligne que les certificats médicaux produits ne permettent pas de démontrer que l’état de santé de M. [X] se serait dégradé en raison de l’humidité présente dans le logement.

Elle fait encore valoir que la suspension des loyers n’est possible que si le logement est jugé inhabitable, preuve qui n’est pas rapportée par les demandeurs.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation de travaux

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu’en décembre 2020, soit quelques mois avant l’emménagement de M. et Mme [X] dans le logement, la SA Habitat du Nord a fait réaliser des travaux d’embellissement pour un montant total de 5 764 euros.

Le 20 janvier 2022, le service d’hygiène de la ville de [Localité 6] a établi un rapport à la suite de sa visite du logement effectuée la veille.

Il a effectué les constats suivants :

surfaces endommagées par l’humidité dans le ligement – développement de moisissures

WC souvent bouchés (d’après la locataire).

Il a estimé que le logement présentait des manquements au règlement sanitaire départemental et pouvait être qualifié de non décent.

Il a demandé à ce que les travaux suivants soient réalisés dans les meilleurs délais :

recherche et suppression des causes d’humidité et/ou infiltrations dans le logement,

remise en état des parois endommagées par l’humidité

vérification de l’évacuation des WC.

Par lettre recommandée du 7 avril 2022, le service d’hygiène de la ville de [Localité 6] a demandé à la SA Habitat du nord de prendre attache avec elle à la suite de la mise en demeure qu’elle lui aurait adressée le 20 janvier 2022 de réaliser les travaux de mise aux normes de décence du logement.

Pour sa part, la SA Habitat du Nord justifie avoir fait procéder à :

une recherche des causes de l’humidité du logement et au remplacement des radiateurs du salon, de la chambre et de la cuisine en février 2022,

la réfection d’un joint d’étanchéité et la réfection du bardage des fenêtres en septembre 2022,

un doublage thermique intérieur, la réparation d’une fissure et la réfection des peintures de la chambre en octobre et novembre 2022.

Par courriel du 27 mars 2023, la directrice du service Urbanisme Habitat et foncier de la ville de [Localité 6] a demandé à la SA Habitat du Nord si l’entreprise Semnord avait pu faire les travaux pour remédier aux problèmes d’humidité car d’après M. [X], des désordres persistaient dans le logement.

Le 17 juillet 2023, l’Association pour la Prévention et la Pollution Atmosphérique (APPA) a établi un rapport à la suite de sa visite du logement effectuée le 31 mai 2023.

Elle a constaté :

des développements importants de moisissures avec une surface cumulée élevée, c’est-à-dire supérieure à 3 m² dans l’ensemble du logement,

un système de ventilation mécanique contrôlée mais avec un extracteur d’air non fonctionnel dans le WC,

l’absence d’aération quotidienne par les locataires en raison de la situation du logement au rez-de-chaussée,

des relevés d’humidité relatives situés au-dessus de la fourchette des valeurs recommandées,

l’imprégnation en eau en bas des murs des chambres, de la cuisine et du WC, probablement en lien avec des phénomènes de remontées telluriques,

la persistance de cafards/blattes dans le logement malgré une intervention fin février 2023.

Elle a estimé que :

l’absence de système de ventilation efficace était probablement responsable (au moins en partie) de l’apparition des phénomènes de condensation et de développements fongiques,

il appartient au propriétaire de rechercher et de supprimer durablement les causes d’humidité et de développement de moisissures afin d’éviter à M. [X] et ses enfants d’être exposés aux allergènes irritants des moisissures,

il appartient au propriétaire d’assurer l’éviction des blattes.

L’APPA a formulé un certain nombre de préconisations aux locataires « dans l’attente d’une intervention du bailleur ».

Elle a précisé que le logement était bien entretenu.

Par lettre recommandée du 8 février 2024, le service d’hygiène de la ville de [Localité 6] a demandé à la SA Nord Habitat de bien vouloir prendre attache avec lui dans les meilleurs délais au motif de l’information donnée par M. [X] suivant laquelle aucune des mesures prescrites par la mise en demeure du 20 janvier 2022 n’aurait été entreprise.

Par lettre recommandée du 1er mars 2024, la SA Habitat du Nord a indiqué à M. [X] que le prestataire Logista avait vérifié les systèmes de ventilation du logement le 12 février 2024 et qu’il avait débouché les entrées d’air lors de sa visite. Elle a demandé aux locataires de ne plus boucher les entrées d’air pour une bonne ventilation et de ne plus faire sécher le linge sur les radiateurs dans la mesure où cela empêche la bonne diffusion de la chaleur et génère de l’humidité dans le logement.

Par lettre recommandée du 4 mars 2024, M. [X] a mis en demeure la SA Habitat du Nord de remédier aux désordres.

Par lettre recommandée du 21 mai 2024, M. et Mme [X] ont demandé au service urbanisme de la ville de [Localité 6] de lui transmettre son rapport en raison de l’humidité toujours présente dans le logement avec des moisissures.

Par courrier du 26 mai 2024, le service d’urbanisme de la ville de [Localité 6] a rappelé qu’il avait été informé par eux de la persistance du problème par courrier du 27 mars 2023 et fin janvier 2024 et que cela avait été effectivement constaté par un agent le 6 février 2024 ; qu’elle avait donc adressé une nouvelle mise en demeure au bailleur le 8 février 2024 sans établir de nouveau rapport.

La SA Habitat du Nord justifie avoir entre le 8 et le 21 octobre 2024 fait procéder à une recherche de fuite sur le tampon de la colonne et à la réparation de celle-ci.

Elle justifie également avoir, le 25 octobre 2024, fait remplacer le tuyau d’évacuation des WC.

Il ressort d’une fiche d’intervention établie par la société de ramonage missionnée par la SA Habitat du Nord le 17 janvier 2025 que les entrées d’air ont été débouchées dans la chambre et le salon.

M. et Mme [X] ne produisent aucune pièce postérieure à ces dernières interventions sauf en ce qui concerne la proposition de relogement qu’ils refusent.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le phénomène d’humidité affectant le logement est suffisamment objectivé par les rapports du service d’hygiène de la ville de [Localité 6] et le rapport de l’APPA quand bien même la vocation première de cette association ne serait pas de caractériser l’indécence d’un logement.

Si la SA Habitat du Nord estime qu’elle n’a pas participé à ces visites, la présente instance lui a permis de pouvoir formuler des observations sur les constats qui y sont consignés.

Ce phénomène d’humidité ne peut, compte tenu de son ampleur, être intégralement imputé aux locataires quand bien même des professionnels ont pu relever que les entrées d’air pouvaient être bouchées.

Par ailleurs, la SA Habitat du Nord ne conteste pas avoir encore récemment fait réparer une fuite.

Pour autant, M. et Mme [X] échouent à démontrer la persistance des désordres après les dernières interventions justifiées par la SA Habitat du Nord qui remontent à plusieurs mois, tant en ce qui concerne l’humidité que l’évacuation des WC ou la présence de blattes.

Dans ces conditions, la demande de travaux qu’ils présentent sera rejetée et pour les mêmes motifs, il convient de rejeter la demande tendant à voir suspendre le paiement des loyers et à enjoindre la SA Habitat du Nord à les reloger pendant la durée desdits travaux.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas sérieusement contestable au regard des constats faits par le service d’hygiène de la ville de [Localité 6] et de l’APPA.

Si la SA Habitat du Nord justifie de plusieurs interventions, celles-ci n’ont pas, jusqu’à la dernière, permis de remédier aux désordres.

Le préjudice de jouissance est objectivé à compter du 19 janvier 2022, date de la visite du service d’hygiène et la preuve de sa persistance est rapportée jusqu’à la réalisation des travaux considérés comme adéquats par la SA Habitat du Nord, faute de preuve contraire rapportée par M. et Mme [X], soit le 25 octobre 2024.

M. et Mme [X] ont donc subi un préjudice de jouissance pendant 33 mois.

Le loyer initial hors provision sur charges était initialement de 464,09 euros et est actuellement de 495,85 euros.

L’ampleur des phénomènes d’humidité et de moisissures qui ont affecté plusieurs pièces du logement, la présence corrélative de nuisibles ainsi que le dysfonctionnement de l’évacuation des toilettes justifient de condamner la SA Habitat du Nord à payer à M. et Mme [X] la somme provisionnelle de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 19 janvier 2022 au 25 octobre 2024.

Sur le préjudice sanitaire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, dès le 22 juillet 2022, le Docteur [V] [P] atteste que l’état de santé de M. [X] n’est pas compatible avec la vie dans un logement humide et présentant des traces de moisissures, sous peine d’aggraver son état clinique.

Les 20 mars 2023 et 12 septembre 2023, les Docteurs [N] [M] et [O] [R] attestent dans les mêmes termes.

Le 4 août 2024, le Docteur [Z] [U] atteste que l’état de santé de l’enfant [S] présente une gêne respiratoire ainsi qu’une rhinite allergique en rapport avec l’humidité dans la maison.

Le Docteur [O] [R] atteste le 15 juillet 2024 que l’état de santé des [T] et [S] nécessite un environnement non humide.

Il s’en déduit que M. [X] et les deux enfants de M. et Mme [X] ont subi un préjudice distinct du préjudice de jouissance en ce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent a eu un impact sur leur santé pendant 33 mois.

La SA Habitat du Nord sera condamné à ce titre à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA Habitat du Nord qui succombe essentiellement à l’instance sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la SA Habitat du Nord sera condamnée à payer à Maître Lamia Baba, avocate au barreau de Lille, la somme de 2 073 euros à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande de Mme [W] [X] et de M. [Y] [X] tendant à obtenir la réalisation de travaux, à ordonner la suspension des loyers et à être relogés par la SA Habitat du Nord pendant le cours de ceux-ci ;

CONDAMNONS la société anonyme Habitat du Nord à payer à Mme [W] [X] et de M. [Y] [X] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 19 janvier 2022 et le 21 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la société anonyme Habitat du Nord à payer à M. [Y] [X] et à Mme [W] [X] et de M. [Y] [X] en qualité de représentants légaux de [T] et [S] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice sanitaire subi entre le 19 janvier 2022 et le 21 octobre 2024;

CONDAMNONS la société anonyme Habitat du Nord à payer à Maître Lamia Baba, avocate au barreau de Lille, la somme de 2 073 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS la société anonyme Habitat du Nord aux dépens de la présence instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière Le Juge