TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09555 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4JT

N° de Minute : L 25/00690

JUGEMENT

DU : 08 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Octobre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 2024 avec effet au 26 août 2024, la société par actions simplifiée (SAS) OQORO a, pour une durée initiale d’un an, donné à bail à M. [D] [U] une chambre privative n°1 situé au sein d’un logement du 6ème étage du [Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel initial de 352 euros, outre un forfait de charges de 90 euros.

Par acte sous seing privé du 20 août 2024, la société par action simplifiée unipersonnelle (S.A.S.U) Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par courrier du 10 janvier 2025, la S.A.S.U Action Logement Services a informé le locataire de la mise en jeu par la bailleresse de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de novembre et décembre 2024 pour un montant total de 542 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la S.A.S.U. Action Logement Services a fait délivrer à M. [D] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme principale de 884 euros.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 27 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, la S.A.S.U. Action Logement Services a fait assigner M. [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

être déclarée recevable,

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de M. [D] [U] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

condamner M. [D] [U] à lui payer la somme de 1 670 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 24 février 2025 sur la somme de 884 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner M. [D] [U] à lui payer les indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner M. [D] [U] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 1er août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

La S.A.S.U. Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, à la somme de 2 312 euros.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [D] [U] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement Services

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la S.A.S.U. Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 16 septembre 2025 dont il ressort qu’elle a réglé à la S.A.S. OQORO des loyers et provisions pour charges impayés par M. [D] [U].

Elle est donc recevable à agir à l’encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la S.A.S.U. Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié l’assignation au préfet du Nord, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 20 août 2024 entre les parties contient une clause intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Par ailleurs, le commandement de payer délivré le 24 février 2025 mentionne un délai de 2 mois.

Dès lors, il convient d’appliquer ce délai.

Il ressort du relevé du décompte produit par la SAS Actions Logement Services établi le 25 septembre 2025 que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 février 2025 n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois suivant sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

L’expulsion de M. [D] [U] sera, en conséquence, ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, le préjudice causé par l’occupation indue des lieux est réparé par la condamnation du locataire à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 442 euros qui correspond au loyer et charges qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1103 du code civil qui donne force obligatoire au contrat de bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 20 août 2024 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 24 février 2025 ;

le décompte de la créance arrêtée au 25 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il ressort de la dernière quittance subrogative du 16 septembre 2025 produite aux débats par la SASU Action Logement Services qu’elle a réglé au bailleur la somme de 2 410 euros.

Déduction faite des versements effectués par le locataire, soit 98 euros, celui-ci reste devoir la somme de 2 312 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

La SASU Action Logement Services est donc subrogée dans les droits de la S.A.S. OQORO à l’encontre de M. [D] [U] à hauteur de cette somme.

M. [D] [U] sera donc condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 2 312 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 884 euros, à compter du 31 juillet 2025, date de l’assignation, pour la somme de 786 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

En revanche, la demande tendant à voir condamner le défendeur à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter d’octobre 2025 sera rejetée dans la mesure où la SASU Action Logement Services ne justifie d’aucune quittance subrogative attestant d’un quelconque règlement à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2025.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A.S.U. Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2024 entre la société par actions simplifiée OQORO et M. [D] [U] concernant une chambre privative n°1 situé au sein d’un logement du 6ème étage du [Adresse 6], étaient réunies à la date du 25 avril 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle d’occupation due à la bailleresse au titre de l’occupation indue des lieux à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme qui aurait été due au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 442 euros ;

CONDAMNE M. [D] [U] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 2 312 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 884 euros, à compter du 31 juillet 2025, date de l’assignation, sur la somme de 786 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

REJETTE les autres demandes de la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services ;

RAPPELLE à M. [D] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 8 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE