TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/09277 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLCI

Jugement du 23 Mai 2025

N° : 25/486

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[O] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [Y]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Mme [K] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 avril 2023, la société ESPACIL HABITAT indique avoir consenti à Madame [O] [Y] un contrat de location portant sur un box de garage sous-terrain n°0005, situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer un commandement de payer la somme 295,40 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délais de Madame [O] [Y] et de toute personne introduite de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

266,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 avril 2024, 16,32 euros au titre de l’arriéré locatif dû du 7 avril au 28 novembre 2024,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, Condamner Madame [O] [Y] aux dépens, Condamner Madame [O] [Y] à payer la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 14 mars 2025, la société ESPACIL HABITAT indique que Madame [O] a repris le paiement du loyer courant et que la dette actualisée s’élève à 248,37 euros à laquelle il faut déduire le paiement de 43,47 euros effectué le 13 mars 2025 par Madame [O] [Y]. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement proposé par la défenderesse à l’audience.

Madame [O] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 20 euros, en plus du loyer courant. Elle indique également avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 14 février 2025 par la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En vertu de l’article 1225 du même code, « La clause résolutoire précise les engagements donc l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Le contrat de location du box de garage en date du 12 avril 2023 prévoit une clause résolutoire, laquelle stipule que « le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement ou une mise en demeure d’exécuter restée sans effet dans les cas suivants :

Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées (…) » En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT produit le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail qui a été signifié à la locataire le 06 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 295,40 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée à hauteur de 20 euros par mois. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience et que la société bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de prendre acte de l’accord des parties et d’accorder des délais de paiement à Madame [O] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de faire droit à la demande de cette dernière de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, si Madame [O] [Y] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants leur chef.

Sur la dette locative En vertu de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’au 13 mars 2025, Madame [O] [Y] lui devait la somme de 204,90 euros, soustraction faite des frais de procédure et de la somme de 43,47 euros payée après le décompte.

Madame [O] [Y] reconnaît le montant de sa dette et sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [O] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu’en cas de résiliation de plein droit du bail en raison du défaut de respect du plan d’apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de condamner Madame [O] [Y] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 06 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ;

CONSTATE à la date du 06 avril 2024 la résiliation du bail conclu le 12 avril 2023 entre la société ESPACIL HABITAT d’une part, et Madame [O] [Y] d’autre part, concernant le box de garage n°0005, situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Localité 9] ;

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 204,90 euros (deux cent quatre euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant onze mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [O] [Y] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance et dans son intégralité :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 06 avril 2024 ; Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; Madame [O] [Y] sera condamnée à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 06 mars 2024 et celui de l’assignation du 03 décembre 2024 ;

DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge