TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00428 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKBW

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. JCM IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. 1.2.3. CARRELAGE [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Nadir LASRI, avocat au barreau d’ARRAS

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Mai 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 03 Juin 2025 prorogé au 24 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2020, la S.C.I. JCM Immobilier a mis à bail au profit de la S.A.S. 1.2.3. Carrelage des locaux situés au [Adresse 6] (Nord) à compter du 1er novembre 2020. Conclu pour une durée de dix années, le loyer annuel a été fixé à 43 200 euros hors taxes et hors charges.

Suite à des impayés, la S.C.I. JCM Immobilier a fait signifier à la S.A.S. 1.2.3. Carrelage le 1er août 2023 un commandement de payer concernant la régularisation des charges 2021 et 2022 outre les provision sur charges de mars 2023 à juillet 2023 pour un montant de 12 655 euros.

Le montant sollicité au titre de la régularisation des charges était alors de :

2 941,00 euros pour 2021,6 364,00 euros pour 2022.

Un second commandement de payer a été délivré par la S.C.I. JCM Immobilier à la S.A.S. 1.2.3. Carrelage le 18 novembre 2024 pour un montant de régularisation de charges de 22 174,75 euros :

4 548,31 euros pour 2021,6 595,87 euros pour 2022,11 030,57 euros pour 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la S.C.I. JCM Immobilier a communiqué au preneur 159 feuilles de documents concernant les régularisations de charges.

Les tentatives de saisies conservatoires diligentées par le bailleur sont demeurées infructueuses.

Par acte délivré à sa demande le 10 mars 2025, la S.C.I. JCM Immobilier a fait assigner la S.A.S. 1.2.3. Carrelage devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. 1.2.3. Carrelage et de tous occupants de son chef, des locaux en cause,

— condamner la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux de 4 900 euros par mois,

— condamner la S.A.S. 1.2.3. Carrelage à lui verser une provision de 22 174,75 euros à valoir sur l’arriéré de charges pour les années 2021 à 2023,

— condamner la S.A.S. 1.2.3. Carrelage à lui payer une provision de 3 326,21 euros à valoir sur le montant dû en exécution de la clause pénale figurant au bail,

— condamner la S.A.S. 1.2.3. Carrelage aux dépens,

— condamner la S.A.S. 1.2.3. Carrelage à lui verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La partie défenderesse a constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 15 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi ordonné suite à la demande des parties et a été retenue lors de l’audience du 6 mai 2025.

Lors de cette audience, la S.C.I. JCM Immobilier, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

De son côté, la S.A.S. 1.2.3. Carrelage, représentée par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la S.C.I. JCM Immobilier,

— condamner la même à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

à titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui octroyer un délai de grâce de 24 mois,

— rejeter la demande de la S.C.I. JCM Immobilier au titre des frais irrépétibles,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire concernant les charges,

— réserver les dépens de l’expertise judiciaire.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025, délibéré prorogé au 24 juin 2025 suite à une indisponibilité temporaire du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail commercial en cause stipule dans son article 7 intitulé « remboursement des charges et des différents impôts et taxes » :

« 1°) Charges privatives

Le preneur a connaissance de l’installation collective existante pour l’ensemble de l’immeuble pour la fourniture des fluides : Eau, Gaz ainsi que l’existence d’un réseau intérieur d’électricité. Il souhaite conserver en l’état les installations et il remboursera au bailleur sa quote-part des charges ci-après définies, sur la base du prorata de la surface occupée dans l’immeuble, soit 63% de la surface totale.

Le locataire remboursera 63% du montant des factures de consommation relative aux fournitures suivantes :

— Eau

— Gaz

— Electricité

2°) Charges communes

Indépendamment du règlement par le preneur de ses dépenses privatives et des impôts et taxes dont il est redevable conformément aux charges et conditions du bail, il devra rembourser au bailleur, au prorata de la surface occupée, les charges particulières ci-dessous, même incombant normalement au bailleur, à la seule exception des gros travaux mentionnés limitativement à l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bialleur :

— Taxes foncières

— Taxes ordures ménagères

— Assurances propriétaire

Le preneur remboursera en outre, dans les mêmes conditions, sa quote-part de tous impôts, taxes et redevances liés à l’immeubl eou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, outre tous impôts, taxes et redevances nouveaux portés à la connaissance du preneur par le bailleur au cours du bail.

Un état récapitulatif annuel sera dressé par le bailleur au preneur au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’état a été établi.

Pour facilité les opérations comptables, ce remboursement pourra être perçu suivant la même périodicité et aux mêmes dates que le loyer en principal par le versement d’un acompte à valoir sur le compte définitif qui sera calculé une fois par an. Pour la première année, cet acompte est fixé à 670 euros par mois en ce compris, la taxe foncière qui sera à la charge du preneur. Cet acompte pourra être majoré chaque année en fonction des dépens de l’année précédente.

Le bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations de l’immeuble, soit pou rréduire les charges, soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l’immeuble.

Le bailleur se réserve également la possibilité de modifier la base de répartition, notamment en cas de création ou de suppression de lots, de surfaces ou équipements dans l’immeuble dont dépendent les locaux loués ».

En page 18, ledit bail comporte un article 18 précisant les stipulations relatives à la clause pénale.

La S.C.I. JCM Immobilier soutient que la défenderesse « a cessé de payer ses charges et reste à lui devoir la somme de 22 174,75 euros » outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024. Elle soutient que la société 1.2.3. Carrelage ne règle plus son loyer. Elle considère le montant qu’elle réclame comme incontestable.

La défenderesse explique qu’elle se bat depuis plusieurs années avec son bailleur afin d’obtenir les pièces justifiant des charges réclamées. Elle remarque les contradictions concernant les montants réclamés au titre de régularisation de charge.

Elle allègue que le pourcentage de 63% figurant dans le bail n’est pas justifié. Elle souligne que dans un courrier du 26 octobre 2024, la S.C.I. JCM Immobilier avait admis n’avoir « aucune info sur les calculs qu’ils avaient faits ni sur les montants demandés » à propos des montants que son mandataire d’alors, la société [Adresse 7], avait réclamés au preneur.

La société 1.2.3. Carrelage relève qu’en novembre 2024, la S.C.I. JCM Immobilier a fourni des documents pour les années 2021, 2022 et 2024 par commissaire de justice mais sans éléments sur 2023.

Elle considère que le décompte fourni par la demanderesse « est totalement incertain, non vérifiable et par conséquent largement contestable ».

Elle affirme que la tardiveté des diligences du bailleur pour le recouvrement des charges est une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial en page 3 de la pièce 3 de la demanderesse. Un commandement de payer a été délivré le 18 novembre 2024 par la S.C.I. JCM Immobilier à la S.A.S. 1.2.3. Carrelage mentionnant le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Or, il est manifeste que les circonstances dans lesquelles le bailleur invoque les stipulations relatives à la clause résolutoire, notamment après avoir fourni de manière manifestement très tardive des documents précis au preneur sur les sommes réclamées au titre des charges et sur fond d’échanges anciens les concernant, interrogent le comportement de contractants dans son ensemble et une appréciation de ce comportement qui ne relève pas du juge des référés de sorte qu’il sera retenu l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à son intervention.

En outre, les éléments fournis sont insuffisants pour caractériser les conditions d’occupation des locaux en cause sur l’ensemble de la période sur laquelle porte la contestation en cause sur les charges imputables à la société défenderesse ce qui constitue également un obstacle à l’intervention du juge des référés.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de constat du jeu de la clause résolutoire et les demandes qui lui sont accessoires.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner les deux parties aux dépens, chacune pour moitié, en ce compris les frais liés à la délivrance du commandement de payer du 18 novembre 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de rejeter les demandes formulées par les deux parties sur le fondement de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat du jeu de la clause résolutoire et les demandes qui lui sont accessoires ;

Condamne la S.A.S. 1.2.3. Carrelage et la S.C.I. JCM Immobilier aux dépens, chacune pour moitié ;

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE