TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/08048

N° Portalis 352J-W-B7E-CSUJO

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

27 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 22 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LC [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0481

DÉFENDERESSES

S.C.I. ARFA

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas BAUCH-LABESSE de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0010

Décision du 22 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/08048 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUJO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 22 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2017, la SCI Arfa a consenti un bail commercial à la SAS LC [Adresse 9] portant sur un local situé [Adresse 5] dans le 6ème arrondissement de Paris, aux fins d’exploitation d’une activité de vente de prêt à porter sous l’enseigne « PINKO », pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2018, moyennant un loyer annuel en principal de 400.000 euros hors charges et hors taxes.

Le local est constitué au rez-de-chaussée d’une surface de vente de 130 m² et au sous-sol de deux réserves.

Les parties sont convenues dans le bail d’aménagements sur le loyer pendant les trois premières années.

Par acte du 25 janvier 2018, la Société Générale a consenti une garantie autonome à première demande au bénéfice de la SCI Arfa en considération de l’obligation de paiement de la société [Adresse 9] résultant du bail du 21 décembre 2017, pour un montant plafonné de 200.000 euros HT, soit 280.800 euros TTC, expirant le 30 juin 2023.

A la suite des premières mesures de police administrative prises pour endiguer la propagation du virus de la Covid-19, les parties se sont rapprochées pour adapter les modalités d’exécution du bail. Elles ne sont toutefois pas parvenues à un accord.

Après une première mise en demeure du 17 juin 2020, la bailleresse a mis en demeure la société LC [Adresse 9] de payer la somme de 192.371,74 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges à cette date, par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 juillet 2020.

En l’absence de règlements, par actes du 23 juillet 2020, la SCI Arfa a fait procéder à des saisies conservatoires sur les comptes de la société preneuse qui se sont avérées fructueuses à hauteur de 274.271,39 euros.

Par actes extrajudiciaires du 27 juillet 2020, la société LC [Adresse 9] a fait assigner la SCI Arfa et la Société Générale, en qualité de garant, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la société LC [Adresse 9] demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER que la SAS LC [Adresse 9] est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER la SCI ARFA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

A titre principal

PRONONCER, sur le fondement de l’article 1218 alinéa 2, la suspension temporaire des obligations réciproques prévues au bail commercial en date du 21 décembre 2017 et, corrélativement, dire que l’obligation de paiement du loyer et des charges de la société LC [Adresse 9] est éteinte pendant la période de fermeture des locaux, objet du bail, courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal décidait que les obligations réciproques prévues au bail ne se trouvaient pas suspendues pendant la Période de Fermeture :

PRONONCER l’extinction de l’obligation de paiement du loyer et des charges pendant la période de fermeture des locaux, objet du bail, courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus, par application de l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et 1220 du Code civil, opposée par la société LC [Adresse 9] a la SCI ARFA, de son obligation de délivrance d’un local utile et conforme à sa destination contractuelle ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal décidait que les obligations réciproques prévues au bail ne se trouvaient pas suspendues pendant la Période de Fermeture et que l 'exception d 'inexécution n’est pas opposable au bailleur :

PRONONCER l’extinction de l’obligation de paiement du loyer et des charges pendant la période de fermeture des locaux, objet du bail, courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus, en raison de la perte provisoire de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil ;

Quelque soit le fondement retenu pour prononcer l’extinction de l 'obligation de paiement des loyers et des charges pendant la période de fermeture des locaux, objet du bail :

FIXER à la somme de 48.801,40 € HT, soit 58.561,68 € TTC, l’arriéré de loyers et charges exigible, après compensation, arrêté au 30 juin 2020 ;

OCTROYER, à la SAS LC [Adresse 9], sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la bonne foi du preneur qui a réglé par virement bancaire en date du 7 juillet 2020 la moitié des loyers et charges exigibles au 30 juin 2020, de ses difficultés financières imputables à l’épidémie de covid 19 et des garanties dont dispose le bailleur, un délai de paiement de 6 mois pour régler, en sus du loyer courant, la somme de 29.280,84 € TTC représentant le solde des loyers et charges exigibles, arrêtés au 30 juin 2020 ;

A titre subsidiaire

Dans l’hypothèse où le Tribunal décidait que les obligations réciproques prévues au bail ne se trouvaient pas suspendues pendant la Période de Fermeture, que l’exception d’inexécution n’est pas opposable au bailleur et que la perte provisoire de la chose louée n’est pas intervenue en totalité pendant la Période de Fermeture :

ORDONNER, au visa de l’article 1722 du Code civil, la réduction de 90 % du prix du bail (loyer et charges) pendant la période courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus, la chose louée ayant été détruite qu’en partie, la jouissance a seulement été partielle et circonscrite aux surfaces à usage de stockage à l’exclusion des surfaces de vente et de réception de la clientèle ;

Dans l’hypothèse ou le Tribunal décidait que la demande subsidiaire de réduction du prix du bail est mal-fondée au visa de l’article 1722 du Code civil :

ORDONNER, au visa de l’article 1223 du Code civil, la réduction de 90 % du prix du bail (loyer et charges) pendant la période courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus, proportionnelle à l’exécution imparfaite par le bailleur de son obligation de délivrance et, corrélativement, à la privation des surfaces à usage de vente et de clientèle dont la SAS LC [Adresse 9] a été privée ;

Quel que soit le fondement retenu pour prononcer la réduction de 90 % du prix du bail :

FIXER à la somme de 53.681,54 € HT, soit 64.417,84 € TTC, l’arriéré de loyers et charges exigible, après compensation, arrêté au 30 juin 2020 ;

OCTROYER, à la SAS LC [Adresse 9], sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la bonne foi du preneur qui a réglé par virement bancaire en date du 7 juillet 2020 la somme de 29.280,84 € TTC, de ses difficultés financières imputables à l’épidémie de covid 19 et des garanties dont dispose le bailleur, un délai de paiement de 6 mois pour régler, en sus du loyer courant, la somme de 35.137,30 € TTC représentant le solde des loyers et charges exigibles, arrêtés au 30 juin 2020 ;

En tout état de cause :

Vu l’article 2321 du Code civil ;

ORDONNER la suspension de la garantie à première demande souscrite le 25 janvier 2018 par la SOCIETE GENERALE, en considération de l’obligation souscrite par la SAS LC [Adresse 9], au profit de la SCI ARFA, pendant la période courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus, période durant laquelle l’obligation de paiement du loyer et des charges de la SAS LC [Adresse 9] s’est trouvée suspendue au sens de l’article 1218 alinéa 2 du Code civil ;

ORDONNER, en tant que de besoin, à la SOCIETE GENERALE de ne pas déférer à une demande de paiement de la SCI ARFA relativement a toute somme représentant le loyer et les charges couvrant la période courant du 15 mars au 10 mai 2020 inclus ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI ARFA payer à la SAS LC [Adresse 9] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER la SCI ARFA à supporter les entiers dépens dont distraction faite au profit de Maitre David HAYOUN, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2021, la SCI Arfa demande au tribunal de :

« Dire la société LC [Adresse 9] mal fondée en l’intégralité de ses demandes, et l’en débouter purement et simplement.

Dire la SCI ARFA recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.

En conséquence et y faisant droit,

Condamner la société LC [Adresse 9] à régler à la SCI ARFA la somme de 85.034,74 euros, représentant les sommes contractuellement dues, suivant le décompte arrêté à la date du 31 décembre 2020.

Condamner la société LC [Adresse 9] au paiement de l’intérêt contractuel sur la somme susvisée de 85.034,74 euros, sur la base du taux Euribor trois mois majoré de 400 points de base, calculé au jour le jour, à compter du 13 juillet 2020.

Condamner la société LC [Adresse 9] à payer à la SCI ARFA une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Condamner la société LC [Adresse 9] à payer à la SCI ARFA une somme de 10.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2021, la Société Générale a formé un incident devant le juge de la mise en état aux fins d’incompétence matérielle du tribunal judiciaire au profit du tribunal de commerce de Paris pour les demandes de la société LC [Adresse 9] la concernant.

Le 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a fait droit à l’exception d’incompétence, ordonné la disjonction de l’instance en conservant devant le tribunal judiciaire les demandes de la société LC [Adresse 9] relatives aux arriérés locatifs et en renvoyant devant le tribunal de commerce de Paris les demandes relatives à la garantie à première demande.

Les parties n’ont pas notifié de conclusions postérieurement à l’ordonnance du juge de la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 21 janvier 2025. A l’audience, la société LC [Adresse 9] n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, prorogée au 15 juillet puis au 22 juillet 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de suspension et d’extinction de l’obligation de paiement de la société LC [Adresse 9]

La société LC [Adresse 9] conteste l’exigibilité des loyers et charges de la première période de fermeture administrative liée à la pandémie de Covid-19, du 15 mars au 10 mai 2020, aux motifs :

— que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible lorsque les locaux étaient fermés par l’effet de l’arrêté du 15 mars 2020 et du décret du 23 mars 2020 interdisant de recevoir du public et par l’effet des restrictions à la liberté d’aller et venir, peu importe que la cause du manquement de l’obligation de délivrance ne soit pas fautive de la part de la bailleresse,

— que les mesures de police administrative peuvent être assimilées au fait du prince ayant mis le bailleur dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de délivrance,

— qu’une impossibilité de jouissance temporaire résultant des mesures règlementaires constitutives du fait du Prince et assimilables au cas fortuit, justifie une dispense définitive des loyers et charges pendant la période de fermeture durant laquelle elle n’a pu exploiter les locaux loués et a ainsi subi une impossibilité de jouissance, sur le fondement de la perte de la chose louée,

— que les mesures réglementaires ont empêché l’exécution de l’obligation de délivrance du bailleur mais aussi l’exécution par le preneur de son obligation de paiement ; que l’impossibilité temporaire d’exploiter justifie la suspension du contrat sur le fondement de l’article 1218 alinéa 2 du code civil,

— qu’à défaut de suspension des obligations du contrat, le preneur est bien-fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution, consécutive à l’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur ; qu’à défaut, l’exception d’inexécution est justifiée par la perte provisoire de la chose louée.

La SCI Arfa fait valoir :

— que la locataire ne rapporte pas la preuve de circonstances, à la fois imprévisibles et irrésistibles, de l’épidémie de la Covid-19 l’ayant empêchée d’exécuter son obligation de paiement ; que les épidémies ne revêtent pas un caractère d’imprévisibilité dans les relations contractuelles,

— que la société locataire ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de remplir son obligation de paiement en l’absence de justification du refus du prêt garanti par l’Etat, en l’absence de justification d’un défaut de trésorerie, en l’absence de justification du refus d’indemnisation de la perte d’exploitation par son assureur ; que la preuve du caractère irrésistible de la fermeture administrative pour le paiement des loyers n’est pas rapportée ; que le fait du prince ne peut davantage être invoqué pour justifier une exonération du paiement des loyers,

— que la société locataire a toujours pu accéder à ses locaux commerciaux, de sorte que la preuve du manquement à l’obligation de délivrance n’est pas rapportée,

— que la perte partielle de la chose louée ne peut être invoquée puisque le local est resté à disposition de la locataire.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1219 du code civil du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-20.127 ; Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

En l’espèce, la société LC [Adresse 9] qui fait valoir que du fait de l’interdiction administrative de recevoir du public et des restrictions à la liberté d’aller et venir, elle a été contrainte de fermer son magasin et n’a donc pu exploiter les locaux loués conformément au bail, ne discute ni ne conteste le fait que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par la SCI Arfa pendant toute la période de fermeture ordonnée du 15 mars au 10 mai inclus.

L’impossibilité d’exploiter alléguée par la locataire, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible du bailleur. Dans ces conditions, la société LC [Adresse 9] n’est pas fondée à invoquer l’inexécution de ses obligations par la bailleresse pour justifier de l’inexécution de ses propres obligations locatives de paiement.

Sur la force majeure et le fait du prince

Aux termes de l’article 1218 du code civil, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Il y a lieu de rappeler que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Ainsi, si l’épidémie de la Covid-19 est un événement imprévisible par son ampleur et les mesures de police qu’elle a entrainé, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée.

En l’espèce, la société LC [Adresse 9] ne justifie nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus à la bailleresse, et ne produit aucun élément tels que des documents comptables de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Par ailleurs, la force majeure, qui est une cause d’exonération de responsabilité, peut être invoquée par le débiteur d’une obligation pour justifier sa propre inexécution. Elle ne peut être invoquée par le créancier de l’obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit pour obtenir la suspension de son obligation.

La société LC [Adresse 9] ne saurait donc invoquer utilement la force majeure empêchant le bailleur d’exécuter son obligation de délivrance pour justifier le non-paiement des loyers.

Sur la perte partielle de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

En conséquence, la société LC [Adresse 9] n’est pas fondée à solliciter l’exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant la période considérée.

Il résulte de ce qui précède que tous les moyens soulevés par la société LC [Adresse 9] pour contester l’exigibilité des loyers de la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire sont inopérants. Elle sera, en conséquence, déboutée de ses demandes de suspension et d’extinction de son obligation de paiement pour la période du 15 mars au 10 mai 2020.

Sur la demande de réduction de 90% du prix du bail pendant la période de fermeture administrative

A titre subsidiaire, la société LC [Adresse 9] soutient que le loyer de la période de fermeture administrative doit être réduit de 90% au motif de la perte partielle de la jouissance du local, la partie vente n’étant pas exploitable pendant cette période ; qu’en application de l’article 1223 du code civil, elle est fondée à solliciter une réduction du prix au regard de l’inexécution imparfaite de l’obligation de délivrance du bailleur.

En l’espèce, le tribunal a d’ores et déjà retenu que le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée était inopérant pour contester l’exigibilité des loyers et charges de la période de fermeture administrative. La demanderesse sera, en conséquence, déboutée de sa demande de réduction du montant du loyer sur ce même fondement.

Aux termes de l’article 1223 du code civil, en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix.

En l’espèce, le tribunal a déjà retenu que la fermeture administrative de certains commerces dits « non essentiels » ne peut être qualifiée de manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible.

En conséquence, la demande de réduction du prix du loyer et des charges pour la période du 15 mars au 10 mai 2020 n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur la demande en paiement et la demande de délais

La SCI Arfa sollicite le paiement de la somme de 85.034,74 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, outre les intérêts contractuels à compter de la mise en demeure de payer adressée le 13 juillet 2020 à la locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de justificatifs de difficultés financières et au regard de la saisie conservatoire ayant démontré la présence d’avoirs créditeurs sur le compte de la société LC [Adresse 9].

La société LC [Adresse 9] sollicite un délai de paiement de 6 mois pour régler les sommes dues au regard des difficultés financières imputables à l’épidémie de Covid-19 et de sa bonne foi dans la mesure où elle a procédé à des règlements permettant de réduire sa dette.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI Arfa verse aux débats un relevé de compte locatif arrêté au 22 décembre 2020, faisant apparaître un solde débiteur à hauteur de 85.034,74 euros au titre des loyers et charges de l’année 2020.

La société LC [Adresse 9] ne conteste pas ce décompte et ne justifie pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse. Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement de la somme réclamée.

L’article 17.2 du bail stipule « Quinze (15) jours après réception par le Preneur d’une simple lettre recommandée demeurée sans suite visant le présent article, toute somme impayée à une échéance donnera lieu au paiement d’un intérêt conventionnellement fixé au taux Euribor trois mois majoré de 400 points de base, calculé au jour le jour. »

Par courrier recommandé daté du 10 juillet 2020, réceptionné le 13 juillet 2020, la SCI Arfa a mis la société LC [Adresse 9] en demeure de payer la somme de 192.361,74 euros représentant les échéances du deuxième et troisième trimestre 2020, déduction faite des sommes versées. Toutefois, le courrier de mise en demeure ne vise pas l’article 17.2 du bail relatif à l’application du taux d’intérêt conventionnel.

Les conditions d’application de l’article 17.2 du bail n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu de faire application du taux d’intérêt conventionnel.

La société LC [Adresse 9] ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande de délais. Au regard de l’ancienneté de la dette et en l’absence de tout justificatif, la demande de délais de paiement sera rejetée.

En conséquence, la société LC [Adresse 9] sera condamnée au paiement de la somme de 85.034,74 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Arfa

La SCI Arfa soutient que le retard de paiement de sa locataire l’a mise en difficulté pour le remboursement de son emprunt dont les échéances sont adossées aux loyers du local ; qu’elle a été contrainte de supporter des intérêts de retard supplémentaires ; que l’incident de paiement de la société LC [Adresse 9] a porté atteinte à l’image et à la réputation de la SCI Arfa dans ses relations avec sa banque ; qu’elle est fondée à demander la réparation de ses préjudices évalués à 30.000 euros.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI Arfa verse aux débats deux courriers de la banque CIC faisant état du prêt souscrit dont les échéances de remboursement sont adossées sur les loyers du local commercial situé [Adresse 4]. Il résulte du courrier du 22 février 2021, qu’en raison des défauts de paiement de la société LC [Adresse 9], la banque a accepté un report de 6 mois d’échéances à la fin du prêt, entrainant un allongement de la durée du prêt et des intérêts supplémentaires à hauteur de 13.078,38 euros.

Il résulte de ces pièces que la SCI Arfa justifie du préjudice financier que lui a causé le manquement de la société LC [Adresse 9] à son obligation de paiement. Il est précisé que pendant la période de crise sanitaire, la SCI Arfa justifie de plusieurs propositions d’adaptation des modalités de paiement faites à sa locataire, ces propositions conduisant notamment à des abandons de loyers, lesquelles ont toutes été refusées par la société LC [Adresse 9].

S’agissant en revanche d’un préjudice d’image de la SCI Arfa vis-à-vis de sa banque, celui-ci n’est pas démontré d’autant que les retards de paiement sont liés à la crise sanitaire qui a eu des effets sur de nombreuses activités commerciales, qui n’a pas concerné que la bailleresse, et dont les causes ne peuvent lui être imputées.

En conséquence, la société LC [Adresse 9] sera condamnée à payer à la SCI Arfa la somme de 13.078,38 euros en réparation de son préjudice.

Sur la garantie à première demande

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a renvoyé devant le tribunal de commerce de Paris les demandes relatives à la garantie à première demande, de sorte que les demandes à ce titre sont devenues sans objet dans la présente instance.

Sur les demandes accessoires

La société LC [Adresse 9] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Condamnée aux dépens, la société LC [Adresse 9] devra verser la somme de 3.500 euros à la SCI Arfa sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SAS LC [Adresse 9] de sa demande de suspension temporaire des obligations prévues au bail du 21 décembre 2017, en particulier l’obligation de paiement des loyers et charges, pendant la période du 15 mars 2020 au 10 mai 2020 inclus,

Déboute la SAS LC [Adresse 9] de sa demande d’extinction de l’obligation de paiement des loyers et charges prévue au bail du 21 décembre 2017, pendant la période du 15 mars 2020 au 10 mai 2020 inclus,

Déboute la SAS LC [Adresse 9] de sa demande de réduction de 90% du montant du loyer et des charges du bail du 21 décembre 2017 pour la période du 15 mars 2020 au 10 mai 2020 inclus,

Déboute la SAS LC [Adresse 9] de sa demande de fixation de l’arriéré locatif à la somme de 48.801,40 euros hors taxes ou à la somme de 53.681,54 euros hors taxes,

Condamne la SAS LC [Adresse 9] à payer à la SCI Arfa la somme de 85.034,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2020,

Déboute la SAS LC [Adresse 9] de sa demande de délais de paiement,

Condamne la SAS LC [Adresse 9] à payer à la SCI Arfa la somme de 13.078,38 euros à titre de dommages et intérêts,

Rappelle que les demandes relatives à la garantie à première demande ont été renvoyées devant le tribunal de commerce de Paris par ordonnance du juge de la mise en état du 15 décembre 2022,

Condamne la SAS LC [Adresse 9] à payer à la SCI Arfa la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS LC [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS LC [Adresse 9] aux entiers dépens,

Fait et jugé à Paris le 22 Juillet 2025.

Le Greffier Pour la Présidente empêchée

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES