TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10902 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ4H

N° de Minute : L 25/00077

JUGEMENT

DU : 10 Février 2025

Association ARPEJ

S.A. SEYNA

C/

[I] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association ARPEJ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 août 2023 à effet au même jour, l’association ARPEJ a donné en location à M. [I] [S] dans une résidence universitaire un logement équipé à usage de résidence principale – [Adresse 12] pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 440,73 euros charges comprises.

Le même jour, la société anonyme (S.A) Seyna s’est portée caution des engagements de M. [I] [S] à l’égard de son bailleur.

Le 9 avril 2024, l’association ARPEJ a fait signifier à M. [I] [S] un commandement de payer l’arriéré de loyers et les charges, visant la clause résolutoire pour un montant de 780,63 euros.

L’association ARPEJ justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 avril 2024.

Par acte du 18 septembre 2024, l’association ARPEJ et la société anonyme Seyna représentée ont fait assigner M. [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de voir :

—  constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à M. [I] [S] à compter du 9 juin 2024, à défaut et à titre subsidiaire, prononcer ladite résiliation ;

—  condamner M. [I] [S] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et lui remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à venir ;

—  ordonner, à défaut, l’expulsion de M. [I] [S] ainsi que celle de toutes les personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

—  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [I] [S] à payer la somme de 1764,28 euros au titre des loyers et charges dus au terme de août 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et décomposée comme suit :

— la somme de 830,93 euros à l’association l’ARPEJ,

— la somme de 933,35 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de l’association ARPEJ à hauteur de ce montant,

—  condamner M. [I] [S] à payer à l’association ARPEJ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

—  condamner M. [I] [S] à payer à la société anonyme SEYNA la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024, l’association ARPEJ et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont développé oralement leurs demandes et ont maintenu l’intégralité de leurs demandes formées dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant des sommes dues à la date du 9 décembre 2024 à hauteur de la somme de 1 411,12 euros à l’égard de l’association ARPEJ et la somme de 933,35 euros à l’égard de la SA SEYNA.

M. [I] [S], cité par acte signifié à l’étude du commissaire de justice pour l’audience du 9 décembre 2024, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [I] [S] n’ayant pas été cité à personne et le jugement étant rendu en premier ressort, le jugement sera rendu de manière réputée contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’association ARPEJ justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 avril 2024.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 21 septembre 2024. En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation estime que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 9 août 2023 contient une clause résolutoire en son article 2-7 prévoyant expressément un délai de 2 mois entre le commandement de payer et les effets de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 9 avril 2024 pour la somme de 780,63 euros. Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément aux termes du contrat, seuls les versements de la CAF apparaissant sur le décompte, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies depuis le 10 juin 2024.

L’expulsion de M. [I] [S] sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les sommes dues à l’association ARPEJ :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et égale au montant du loyer et de la provision sur charges dus à la date de la résiliation.

L’association ARPEJ produit un décompte arrêté au 30 novembre 2024 démontrant que M. [I] [S] reste débiteur d’une somme de 2 344,47 euros à cette date, échéance de novembre 2024 inclus.

L’association ARPEJ ne sollicite qu’une condamnation à hauteur de 1 411,12 euros compte tenu des paiements de la caution. M. [I] [S] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 440,73 euros afin de réparer le préjudice découlant pour l’association ARPEJ de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation formée par la caution :

En application des articles 2309 et 1346 et suivants du code civil, et au vu de l’acte de cautionnement et des quittances subrogatives signées électroniquement par le bailleur, la société anonyme SEYNA justifie être subrogée dans les droits de l’association ARPEJ à hauteur de 933,35 euros.

M. [I] [S] sera condamné au paiement de la somme de 933,35 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

M. [I] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 avril 2024.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentions et de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à effet du 9 août 2023 entre l’association ARPEJ et M. [I] [S] concernant un logement équipé à usage de résidence principale dans une résidence universitaire – [Adresse 11]

[Adresse 6] sont acquises à compter du 10 juin 2024 ;

ORDONNE à défaut pour M. [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [I] [S] à payer au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2024 terme de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

à l’association ARPEJ la somme de 1 411,12 euros,

à la société anonyme SEYNA la somme de 933,35 euros ;

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à l’association ARPEJ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 440,73 euros, à compter du 10 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [I] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’association ARPEJ et la société anonyme Seyna de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [I] [S] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 9 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 10 Février 2025,

Le Greffier Le Juge