TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02934 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YEU4

N° de Minute : 25/00117

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

[K] [C] épouse [W]

C/

[Y] [I] désormais dénommé [X]

[D] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [K] [C] épouse [W], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [I] désormais dénommé [X], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Eliane DILLY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Février 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2020, [K] [C] épouse [W] a donné à bail à [Y] [I], désormais dénommé [X], un logement non meublé sis [Adresse 3] à [Localité 8], pour une durée renouvelable de trois ans, moyennant un loyer mensuel initial de 383 euros, une provision sur charges mensuelle de 116 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 383 €.

Par acte séparé, [D] [X] s’est portée caution solidaire du règlement des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités dues par [Y] [I], désormais dénommé [X], pour toute la durée du bail et de son renouvellement, pour un montant maximum de 17.964 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, [K] [C] épouse [W] a fait délivrer à [Y] [I], désormais dénommé [X], et à [D] [X] sommation d’avoir à lui payer la somme de 1.446,89 euros au titre de la régularisation des charges d’eau et de chauffage pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Suivant acte authentique reçu le 14 février 2023 entre les mains de Maître [V], notaire à [Localité 7], [K] [C] épouse [W] a vendu le bien immobilier occupé par [Y] [I], désormais dénommé [X].

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, [K] [C] épouse [W] a fait citer [Y] [I], désormais dénommé [X], et [D] [X], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer la somme de 2.158,89 euros au titre des régularisations de charges pour les périodes allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 14 février 2023, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 4 février 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, [K] [C] épouse [W] a comparu représentée par son conseil. Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier, elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :

débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 2.158,89 euros au titre des régularisations de charges pour les périodes allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 14 février 2023, outre la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Se référant oralement aux termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, [Y] [I], désormais dénommé [X], et à [D] [X], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

débouter [K] [C] épouse [W] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner cette dernière à rembourser à [Y] [I], désormais dénommé [X], la somme de 738,33 euros correspondant à la régularisation de charges opérée par ce dernier suivant virement du 1er juillet 2024 ;

à titre subsidiaire :

ordonner la déduction de la somme de 738,33 euros correspondant à la régularisation des chargées opérée par [Y] [I], désormais dénommé [X], suivant virement du 1er juillet 2024 de la régularisation des charges à laquelle il serait condamné ;

ordonner la compensation, le cas échéant, des sommes mises à la charge respective des parties ;

à titre reconventionnel :

ordonner la réduction du loyer ;

condamner en conséquence [K] [C] épouse [W] à rembourser à [Y] [I], désormais dénommé [X], la somme de 6.217,36 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

condamner [K] [C] épouse [W] à payer à [Y] [I], désormais dénommé [X], et à [D] [X] la somme de 1.000 euros au titre de la procédure abusive ;

condamner [K] [C] épouse [W] à payer à [Y] [I], désormais dénommé [X] et à [D] [X], la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

condamner [K] [C] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

Sur les demande de réduction du loyer présentée par le locataire

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

En l’espèce, le locataire sollicite la réduction rétroactive de son loyer en se prévalant de dispositions qui ne sont pas applicables à l’espèce, dès lors que la réalisation de travaux n’est pas sollicitée ; que la requérante n’est en tout état de cause plus propriétaire du bien.

Le locataire était par conséquent tenu de payer les loyers tels que stipulés au bail, la demande de réduction de loyer étant spécifiquement encadrée par des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui ne sont pas applicables aux moyens présentés.

La demande de réduction de loyer et de condamnation y afférente seront par conséquent rejetées.

Sur la demande présentée au titre de la régularisation des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il résulte de ce texte que le bailleur doit établir la réalité des charges dont il demande le paiement.

En l’espèce, [K] [C] épouse [W] ne produit à l’appui de sa demande, en guise de justificatif de la régularisation de charges sollicitées, qu’un document annexé à la sommation de payer qui, s’il apparaît bien concerner un « appartement n° 197, lot n°1 », n’est pas daté, en sorte que le juge des contentieux de la protection se trouve dans l’impossibilité de connaître la période à laquelle ce document fait référence, étant observé qu’il mentionne au titre des charges récupérables un montant différent (2.577,73 euros) de celui repris par le commissaire de justice (2.935,05 euros) pour effectuer le calcul.

Il en résulte que la preuve du montant sollicité au titre de la régularisation des charges n’apparaît pas suffisamment rapportée, de sorte que cette demande sera rejetée.

Si le locataire justifie s’être acquitté de la somme de 738,33 euros par virement bancaire du 2 juillet 2024 au titre de la régularisation des charges pour la période courant du mois d’octobre 2022 au mois de septembre 2023, cette somme a manifestement été perçue par [B] [J], propriétaire du bien depuis le mois de février 2023, de sorte qu’il ne peut en réclamer le remboursement à la requérante. Par conséquent, la demande présentée à l’encontre de cette dernière à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle présentée par les défendeurs pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol

En l’espèce, l’action en justice introduite par la bailleresse ne saurait être qualifiée d’abusive.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, chaque partie succombant partiellement à l’instance conservera la charge des dépens par elle exposés ; pour les mêmes motifs, les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge