Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 28 avril 2025, n° 24/13882

TJ Lille 28 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas payé les loyers dus et que la caution n'avait pas contesté cette obligation, rendant la demande des bailleurs fondée.
Accepté
Obligation de paiement des charges
La cour a jugé que les locataires étaient tenus de payer les charges, y compris les taxes d'ordures ménagères, et que la demande des bailleurs était justifiée.
Accepté
Dégradations locatives
La cour a constaté l'absence du lave-vaisselle dans l'état des lieux de sortie et a jugé que la demande de compensation était fondée, bien que le montant ait été réduit.
Rejeté
Responsabilité des locataires pour dégradations
La cour a estimé que les dégradations étaient dues à des problèmes structurels et non à un mauvais entretien par les locataires, rendant la demande des bailleurs infondée.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnisation pour leurs frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 28 avr. 2025, n° 24/13882
Numéro(s) :	24/13882
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien PANI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13882 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCBW

N° de Minute : L 25/00230

JUGEMENT

DU : 28 Avril 2025

[X] [K]

[I] [R] épouse [K]

[A] [T], [G] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [K], demeurant [Adresse 4]

Mme [I] [R] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Fabien PANI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [A] [T], [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Deniz AGONOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 13882/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] ont donné à bail à M. [E] [Z] [V] [M] et Mme [H] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 900 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, M. [A] [Z] s’est porté caution solidaire des locataires notamment pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er janvier 2022.

Le 27 décembre 2023, un constat d’abandon de logement a été effectué par un commissaire de justice.

Par acte du 22 octobre 2024, M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] ont fait assigner M. [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

2.700 euros au titre des loyers impayés ;334 euros au titre des taxes d’ordures ménagères 2022 et 2023 ;3.496 euros au titre des travaux effectués en réparation des dégradations locatives, outre 700 euros au titre de l’électroménager emporté par les locataires ;1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025.

M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à domicile, M. [A] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [A] [Z], assigné à domicile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la validité de l’engagement de caution

Le contrat de cautionnement du 28 décembre 2021 n’est pas soumis à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil.

Dès lors, il convient d’appliquer la loi ancienne soit la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que de la reproduction de l’avant dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le contrat de cautionnement en date du 28 décembre 2021 respecte toutes les exigences susmentionnées.

Partant, la validité du cautionnement de M. [A] [Z] est établie.

RG 13882/24 – Page – MA

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de la taxe d’ordure ménagère

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 décembre 2021le contrat de cautionnement en date du 28 décembre 2021le procès-verbal de constat d’abandon du logement en date du 27 décembre 2023un courrier en date du 27 novembre 2023 dans lequel les bailleurs indiquent que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers d’octobre et novembre 2023, ni des taxes d’ordures ménagères pour les années 2022 et 2023

M. [A] [Z], en ne comparaissant pas à l’instance, n’élève aucune contestation.

Au vu des éléments produits, il convient d’accueillir la demande de M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] tendant à condamner M. [A] [Z] à leur régler la somme de 2 700 euros au titre des loyers impayés pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2023 ainsi que la somme de 334 euros au titre de la taxe d’ordure ménagères de 2022 et de 2023.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] versent aux débats un état des lieux d’entrée dressé amiablement et un état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice, uniquement en présence de M. [X] [K].

Il convient de relever que l’état des lieux d’entrée comporte :

en page 1 : des mentions sur les systèmes d’installation d’eau chaude et de chauffage ainsi que sur les relevés des compteurs,en page 2 : aucune information alors qu’il s’agit de décrire l’état des différentes pièces du logement,en page 3 : dans un tableau « observations générales », la seule mention « peinture ».

S’agissant du remplacement du lave-vaisselle

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait ressortir qu’il n’y a pas de lave-vaisselle dans la cuisine alors même que le contrat de bail en date du 28 décembre 2021 en prévoit un dans sa clause II intitulée « Désignation des locaux et équipements ».

La partie requérante sollicite une somme de 700 euros pour compenser cette perte, sans fournir de pièce et en se contentant de dire que le prix moyen d’un lave- vaisselle avoisine les 700 euros.

Une somme de 300 euros sera allouée à ce titre.

S’agissant des travaux de réparation des dégradations

L’état des lieux d’entrée comporte la mention « peintures » dans la section « remarques générales », ce qui ne permet pas de savoir quel était l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux des locataires.

Cette mention laisse toutefois sous-entendre que l’état des peintures n’était pas parfait.

L’état des lieux de sortie fait ressortir la présence de moisissures et de traces dans plusieurs pièces du logement, qui évoquent des problèmes structurels du logement et non un mauvais entretien par les locataires.

Le seul devis produit, émanant de l’entreprise individuelle David Rose, prévoit des travaux de peinture et de changement de revêtement de sol dans l’ensemble des pièces du logement.

Cette remise à neuf du bien loué n’a pas à être mise à la charge des locataires et partant, de la caution.

La demande formée à hauteur de 3 496 euros, qui correspond au montant global du devis susvisé, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [P] [G] [Z] supportera la charge des dépens et réglera à M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] la somme de 2.700 euros au titre des loyers impayés d’octobre, novembre et décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] la somme de 334 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2022 et 2023 ;

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] la somme de 300 euros au titre du remplacement du lave-vaisselle ;

REJETTE les autres demandes de M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] ;

CONDAMNE M. [A] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à M. [X] [K] et Mme [I] [R] épouse [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffière La juge