TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 17/09648 – N° Portalis DB2H-W-B7B-RWYF

Jugement du 20 janvier 2026

Notifié le :

Expédition à :

la SELARL BK AVOCATS – 438

la SELARL HORKOS AVOCATS – 1216

+

Copie à :

Expert

Régie

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 janvier 2026 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 28 octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 novembre 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Présidente,

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Marlène DOUIBI, Juge,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Maître [N] [S], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART CITY

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. FHB, prise en la personne de Maître [G] [E], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART CITY

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. APPART’CITY

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [G] [E], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société APPART CITY

demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société APPART CITY

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [N] [S], ès qualités de mandataire judiciaire de la société APPART CITY

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [W] [O], ès qualités de mandataire judiciaire de la société APPART CITY

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [X] [V]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Thomas KAEMPF de la SELARL BK AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

La résidence APPART’CITY CAP AFFAIRES, initialement exploitée par la société par actions simplifiée DOM’VILLE’SERVICES, propose des appartements à la location, entièrement meublés et équipés avec services à la carte, pour des séjours professionnels et touristiques de courtes et longues durées au centre des grandes métropoles de FRANCE.

Par acte sous seing privé en date du 13 août 1998, monsieur [X] [V] a conclu un bail commercial avec la société DOM’VILLE’SERVICES portant sur l’appartement dont il est propriétaire, situé au numéro [Adresse 8], au sein de la résidence APPART’CITY CAP AFFAIRES.

Le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années par acte sous seing privé régularisé le 13 mars 2008.

En avril 2014, les actifs de la société DOM’VILLE’SERVICES ont été cédés à la société PARK

AND SUITES, emportant la reprise des résidences APPART’CITY et du bail commercial conclu avec monsieur [V].

Les sociétés APPART’CITY et PARK AND SUITES ont fusionné pour devenir la société par actions simplifiée APPART’CITY, qui a pris la suite de la société DOM’VILLE’SERVICES dans l’exécution du bail commercial susmentionné.

Déplorant des retards de paiement, monsieur [V] a fait délivrer à la société APPART’CITY un commandement de payer la somme de 1.885,08 euros (dont 1.710,96 euros en principal) par acte extrajudiciaire signifié le 5 mars 2015.

Considérant que la société APPART’CITY n’avait pas satisfait au commandement de payer, il l’a finalement fait assigner devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de LYON par acte d’huissier de justice du 11 mai 2015 aux fins de voir prononcée la résiliation de plein droit du bail commercial, voir prononcée l’expulsion du preneur du bien loué et le voir condamné au versement de la somme de 1.340,04 €, correspondant aux loyers impayés pour la période du 1er janvier au 30 avril 2015 ainsi qu’à la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères due pour l’année 2014.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2015, le juge des référés a accueilli partiellement les demandes de monsieur [X] [V], en ce qu’il a notamment décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial passé le 13 août 1998 avec la société DOM VILLE SERVICES devenue APPART’CITY et de condamner cette dernière à payer une provision de 40,00 euros outre inétrêts à compter de la mise en demeure au plus tard le 30 novembre 2025.

Déplorant de nouveaux retards de paiement, monsieur [V] a mis en demeure la société APPART’CITY d’apurer cette seconde dette par courrier recommandé du 4 janvier 2016 et commandement de payer du 8 mars 2016. Il lui a fait délivrer, par ailleurs, un congé avec refus de renouvellement du bail commercial avec prise d’effet au 14 septembre 2016 et refus de paiement d’une indemnité d’éviction par acte extrajudiciaire du 10 mars 2016.

La société APPART’CITY n’ayant pas quitté les lieux à la date susvisée ni procédé au règlement des échéances locatives à la date convenue, monsieur [V] a alors saisi une seconde fois le Tribunal de grande instance de LYON, statuant en référé, selon exploit en date du 29 juin 2017 aux fins qu’il lui soit donné acte de la validité du congé avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement de l’indemnité d’éviction délivré à la société APPART CITY.

En parallèle, par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2017, la société APPART’CITY a saisi au fond le Tribunal de grande instance de LYON d’une contestation du congé délivré le 10 mars 2016 et aux fins de le voir requalifié en congé simple ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 27 novembre 2017 (n°RG 17/01368), la juridiction des référés s’est déclarée incompétente et a débouté monsieur [V] de sa demande d’expulsion.

Dans la procédure au fond (n°RG 17-9648), la société APPART’CITY a notifié le 23 octobre 2019 des conclusions d’incident aux fins de voir désigné un expert judiciaire en vue de l’évaluation d’une indemnité d’éviction.

Eu égard à l’ouverture d’une procédure de conciliation au profit de la société APPART’CITY, le juge de la mise en état a finalement constaté l’interruption de l’instance par ordonnance du 1er mars 2021, ainsi que l’irrecevabilité subséquente de la demande d’expertise formée par la société APPART’CITY et de la demande reconventionnelle de provision présentée par monsieur [V].

Le Tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la société APPART’CITY selon jugement du 15 avril 2021, à effet de mettre fin à la procédure de conciliation antérieure, et a arrêté un plan de sauvegarde.

Le 17 juin 2021, monsieur [V] a déclaré une créance au passif de la société APPART’CITY à hauteur de 5.272,49 euros en réglement des indemnités d’occupation qu’il estimait impayées depuis le mois de mars 2020, puis a appelé en intervention forcée Maître [G] [E] et Maître [C] [R] en qualité d’administrateurs judiciaires de la société précitée, ainsi que Maître [N] [S] et Maître [W] [O] en qualité de mandataires judiciaires (l’instance afférente ayant été jointe sous le numéro unique RG 17/09648 par ordonnance du juge de la mise en état du 3 août 2021).

Par ordonnance du 29 août 2022, le juge de la mise en état a constaté la reprise de l’instance et l’intervention volontaire de Maître [N] [S] et la société civile professionnelle FHB en qualité de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la société APPART’CITY, puis a confié l’exécution d’une mesure d’expertise visant à évaluer une indemnité d’éviction à monsieur [H] [P].

La société APPART’CITY n’ayant pas procédé à la consignation requise, l’expertise judiciaire n’a finalement pas été mise en oeuvre.

L’instruction au fond s’est poursuivie, avant d’être clôturée par ordonnance du 28 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en formation collégiale du 3 juin 2025, puis a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 24 février 2026. Le délibéré a été avancé au 20 janvier 2026.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 22 novembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société APPART CITY, Maître [N] [S] et la société civile professionnelle FHB pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde demandent au Tribunal de :

Vu l’article 1134 du Code Civil,

Vu l’article L 145-17 du Code de commerce,

débouter Monsieur [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,requalifier le congé avec refus de renouvellement et refus du paiement de l’indemnité d’éviction en congé simple non privatif d’une indemnité d’éviction, condamner Monsieur [V] à payer à la société APPART’CITY une indemnité d’éviction,désigner tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de : − entendre les parties ainsi que tous sachants,

− se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

− se rendre sur place, [Adresse 10],

− visiter les locaux donnés à bail à la société APPART’CITY, faisant l’objet du refus de renouvellement,

− fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire, et ce, conformément aux termes de l’article L.145-14 du Code de Commerce,

− fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les éventuelles dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,

− évaluer l’indemnité d’occupation en tenant compte des conditions de précarité liées à la délivrance du congé ainsi que des éventuels préjudices subis par le preneur par l’existence dudit congé,

− dire que l’Expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le Code de procédure civile et devra déposer un pré-rapport et répondre aux dires des parties, préalablement au dépôt de son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine,

dire que les frais d’expertise seront supportés par la société APPART CITY,condamner Monsieur [V] à payer à la société APPART’CITY la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [V] aux entiers dépens avec droit pour l’avocat soussigné de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 14 février 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, monsieur [X] [V] demande au Tribunal de :

rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires,

constater que le congé avec refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement de l’indemnité d’éviction, délivré à la société APPART CITY par exploit en date du 10 mars 2016 avec effet au 14 septembre 2016 est valable, débouter en conséquence la société APPART CITY de l’intégralité de ses demandes, A titre reconventionnel,

ordonner l’expulsion de la société APPART CITY du bien immobilier de Monsieur [X] [V] sis [Adresse 9] à [Localité 15] , à compter du jugement à intervenir, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 12] publique, sous astreinte pour elle d’avoir à verser la somme de 100,00 € par jour de retard, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution, En toute hypothèse,

condamner la société APPART CITY à verser à Monsieur [X] [V] la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL BK AVOCATS, avocat, sur son affirmation de droit.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif, les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée, des revendications au sens du code de procédure civile, et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion.

Sur les demandes formées par la société APPART’CITY, Maître [S] et la société FHB

Sur la demande de requalification du congé délivré par monsieur [V]

A l’appui des dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce et de la jurisprudence afférente (notamment Civ. 3ème 12 juin 1993 et 1er février 1995), la société APPART’CITY fait valoir que l’absence de délivrance préalable d’une mise en demeure par acte d’huissier de justice un mois avant la signification du congé avec refus de renouvellement exige sa requalification en congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Elle précise que les deux commandements de payer précédemment signifiés ne remplissent pas les conditions posées par les dispositions susvisées, le premier commandement de payer délivré le 5 mars 2015 ayant été purgé par la décision du juge des référés suspendant la mise en oeuvre de la clause résolutoire et le second commandement de payer ne respectant pas le délai d’un mois et ne contenant pas de mise en demeure expresse. Elle considère que le bailleur ne pouvait faire l’économie de cette mise en demeure préalable, l’infraction reprochée n’étant pas irréversible ou instantanée. Elle affirme que la jurisprudence autorisant la délivrance concomitante de la mise en demeure et du congé est inapplicable à la présente espèce, le congé litigieux ne contenant aucune mise en demeure.

En réponse et à l’appui des dispositions des articles 1134 ancien du Code civil, L. 145-9, L.145-14 et L. 145-17 du Code du commerce, outre la jurisprudence rendue à l’appui, monsieur [V] expose que la société APPART’CITY n’a jamais pris le soin de payer les sommes dues de manière ponctuelle et que cela l’a contraint à la mettre en demeure à plusieurs reprises, puis à lui faire délivrer un commandement de payer le 8 mars 2016. Il explique qu’à l’approche de la dernière période triennale et en considération des manquements répétés, il a fait le choix de procéder à la résiliation du bail commercial par exploit en date du 10 mars 2016. Il précise qu’il n’entend pas se prévaloir d’un motif grave et légitime à l’appui du congé avec refus de renouvellement, mais d’une exécution de mauvaise foi systématique et réitérée. Il en déduit que la seconde phrase du 1° de l’article L. 145-17 du Code de commerce n’est présentement pas applicable. Il fait également valoir que la société APPART’CITY a été valablement avisée dans le cadre du congé délivré le 10 mars 2016. Dans ces conditions, il indique s’opposer à la requalification du congé litigieux en congé simple et au paiement d’une indemnité d’éviction.

L’article 1134 ancien du Code civil énonce que :

“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

L’article L.145-9 alinéa 1 du Code de commerce, dispose que “Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement”.

L’article L.145-14 alinéa 1 du même Code précise que “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement”.

L’article L.145-17 I 1° du Code de commerce prévoit que :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…)”.

La mise en demeure est inutile uniquement lorsque l’infraction commise a un caractère irréversible, ce qui n’est pas le cas du défaut ou retard de paiement d’échéances locatives (Civ. 3ème, 25 juin 1975: Gaz. Pal. 1975. 2. Somm. 223 et Civ. 3e, 2 déc. 1980: D. 1981. IR 227).

De plus, le congé et la mise en demeure peuvent être délivrés concomitamment (Civ. 3ème, 5 mai 1999, B. n°104, n°97-15.48.

En l’état d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction (Civ. 3ème, 15 mai 2008, n°07-12.669 P: D. 2008. AJ 1479, obs. [A]; AJDI 2008. 846, note [D]; RJDA 2008, no 767; Loyers et copr. 2008, no 163, obs. [U]).

En l’espèce, par acte d’huissier de justice du 8 mars 2016, monsieur [V] a fait délivrer à la société APPART’CITY un commandement de payer la somme de 489,74 euros, dont 407,30 euros en principal correspondant aux loyers et charges locatives dus depuis le 10 février 2016. Il y était précisé expressément que “faute de satisfaire au présent commandement dans un délai DE UN MOIS[1] à compter de la date portée en tête du présent acte, le bail serait résilié de plein droit (…)”.

[1] Mention soulignée par le Tribunal

Puis, par acte d’huissier de justice du 10 mars 2016, il a fait délivrer au preneur un “congé avec refus de renouvellement du bail commercial et refus du paiement de l’indemnité d’éviction”. Monsieur [V] se prévalait alors d’un “motif grave et légitime” pour justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction, en ce qu’il était indiqué en page n°2 du congé litigieux que :

“En outre,

Le requérant vous informe également par le présent acte que conformément aux dispositions de l ‘article L. 145-17 du Code de commerce, celui-ci n’entend pas être tenu au paiement d’une quelconque indemnité ;

En effet, celui-ci justifie d’un motif grave et légitime à votre encontre :

— L’inexécution d’une obligation prévue au contrat de bail, à savoir le paiement régulier du loyer mensuellement à terme échu le 10 du mois suivant ; de plus, plusieurs mises en demeure ont été précédemment délivrées”.

Il se devait, dès lors, soit de respecter le délai d’un mois imposé par les dispositions susvisées entre la mise en demeure et la délivrance du congé sans offre de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction, soit de mettre en demeure la société APPART’CITY de respecter les obligations du bail commercial concomitamment avec la signification dudit congé.

Or, il s’avère en premier lieu que monsieur [V] a fait signifier à la société APPART’CITY un congé sans offre de renouvellement seulement deux jours après la mise en demeure, au sein de laquelle il lui indiquait pourtant et contradictoirement qu’elle disposait d’un mois pour s’acquitter de la dette locative.

Il ne peut se prévaloir, à cet égard, de la possibilité de délivrer concomitamment la mise en demeure et le congé sans offre de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction, l’acte du 10 mars 2016 ne contenant pas une telle mise en demeure. Il apparaît, d’ailleurs, que le congé litigieux reposait sur un “motif grave et légitime” partiellement distinct de la mise en demeure du 8 mars 2016, puisque monsieur [V] reprochait à la société APPART’CITY de ne pas avoir procédé au “paiement régulier du loyer mensuellement à terme échu le 10 du mois suivant”, et non pas de ne pas avoir procédé à l’échéance convenu au paiement du loyer du mois de janvier 2016.

Les conditions de validité du congé “sans offre de renouvellement et avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction” ne sont pas remplies.

Il est observé, au reste, qu’ayant entendu se prévaloir d’un “motif grave et légitime”, monsieur [V] ne peut désormais soutenir qu’il entendait viser en réalité une “exécution de mauvaise foi systématique et réitérée” pour se décharger de l’obligation de délivrance préalable d’une mise en demeure (ce d’autant plus qu’aucun texte ne vient distinguer en la matière le “motif grave et légitime” de “l’exécution de mauvaise foi systématique et réitérée”).

Il convient, dès lors, de constater le droit du preneur à bénéficier du paiement d’une indemnité d’éviction et de requalifier le “congé avec refus de renouvellement du bail commercial du 13 mars 2008 et refus du paiement d’une indemnité d’éviction” en “congé avec refus de renouvellement du bail commercial du 13 mars 2008 et offre de paiement d’une indemnité d’éviction”.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

La société APPART’ITY sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin de recueillir tous éléments d’appréciation permettant à la juridiction de fixer ultérieurement le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, outre l’indemnité d’occupation depuis la délivrance du congé avec refus de renouvellement.

En réponse, monsieur [V] soutient, en premier lieu, que la demande d’expertise serait irrecevable au motif de l’absence de dessaisissement préalable du juge de la mise en état et de la compétence exclusive dont il disposerait de ce fait en vertu des dispositions de l’article 789 3° du Code de procédure civile. Il fait ensuite valoir le caractère dilatoire de cette nouvelle demande d’expertise, eu égard au temps écoulé depuis la saisine au fond de la juridiction. Il dénonce également la carence probatoire de la société APPART’CITY, qui ne peut être couverte pas la production des trois derniers comptes d’exploitation. Il précise qu’il n’argumente pas sur le montant de l’indemnité d’éviction puisqu’il entend en contester l’obligation de paiement.

Sur ce l’article L. 145-14 du Code de commerce énonce que :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

En parallèle, aux termes de l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même Code dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver, et ajoute qu’une mesure d’instruction ne peut, en aucun cas, être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

L’article 147 du même Code énonce enfin que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, le juge de la mise en état ayant été dessaisi par l’ordonnance clôture de l’instruction rendue le 28 octobre 2024, la demande d’expertise formée par la société APPART’CITY n’apparaît pas irrecevable.

En outre, s’il peut être regretté l’absence de consignation par la société APPART’CITY de la provision requise pour la mise en oeuvre de la première expertise ordonnée par le juge de la mise en état le 29 août 2022, il s’avère néanmoins que l’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation dans le domaine spécifique de la location para-hôtelière outrepasse les compétences techniques dont dispose le présent Tribunal saisi du litige au fond.

En effet, celui-ci ne pourra convenablement procéder à l’estimation de sommes dues à l’appui des seuls comptes d’exploitation produits par la société APPART’CITY, qui plus est en l’absence d’argumentation adverse, ni liquider les indemnités accessoires sans l’expertise d’un technicien rompu à l’analyse du contexte économique et immobilier local.

Par suite, il sera fait droit à la demande d’expertise, dont le contenu de la mission sera précisé dans le dispositif du jugement.

Les autres demandes seront réservées dans l’attente d’une décision mettant fin à l’instance.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation collégiale après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Requalifie le “congé avec refus de renouvellement du bail commercial du 13 mars 2008 et refus du paiement d’une indemnité d’éviction” en “congé avec refus de renouvellement du bail commercial du 13 mars 2008 et offre de paiement d’une indemnité d’éviction” ;

Ordonne une expertise au contradictoire de la société APPART CITY, Maître [N] [S] et la société civile professionnelle FHB pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde ;

Commet pour y procéder Madame [B] [T] ([Adresse 4] ; [Courriel 13] ; 04.78.83.97.87) en qualité d’experte, avec mission, après avoir dûment convoqué l’ensemble des parties et avisé leurs conseils, de réunir tous les éléments propres à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du Code de commerce et de l’indemnité d’occupation due pour les locaux situés au numéro [Adresse 7], en procédant notamment aux diligences et analyses suivantes :

consulter tous documents qu’il estimera nécessaires notamment les documents comptables ou fiscaux (déclaration d’impôts) s’il en existe,décrire l’exploitation de la société APPART’CITY dans le local donné à bail par Monsieur [X] [V], ses installations, son état, son équipement, éventuellement sa vétusté,préciser la surface du local affectée à ladite exploitation,dire si l’exploitation est permanente ou saisonnière, indiquer les commodités (notamment existence d’un local d’habitation annexe) ou, au contraire, les inconvénients que présentent les lieux pour l’exploitation considérée,rechercher si la société APPART’CITY pourront réinstaller leur activité à proximité sans perte significative de clientèle, s’ils éprouveront des difficultés pour trouver un nouveau local, quels délais leur seront nécessaires, et quels seront les frais et les pertes engendrés par la translation de l’exploitation, si celle-ci est possible (notamment les frais de remploi, les frais de déménagement, les doubles frais locatifs éventuels, les frais d’aménagement du nouveau local, les frais de publicité, la perte d’avantage locatif et le trouble commercial) si celle-ci s’avère possible,dans l’hypothèse où aucun transfert de fonds à distance raisonnable n’est envisageable sans perte significative de clientèle, chiffrer la valeur du droit au bail, où, si elle est supérieure, la valeur du fonds perdu selon celle des méthodes couramment employées à cette fin qui paraîtra la plus pertinente, après avoir indiqué les facteurs ayant conduit au choix de cette méthode plutôt que d’une autre,chiffrer en sus tous les postes de frais accessoires induits à la charge des demandeurs par la disparition du fonds et l’éventuelle réinstallation (notamment les frais de remploi, les frais de déménagement, les doubles frais locatifs éventuels, les frais d’aménagement du nouveau local, les frais de publicité, la perte d’avantage locatif, le trouble commercial, les éventuels frais de licenciement),faire tout commentaire utile à la solution du litige ;

Dit que l’expert nous fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe de la consignation par les parties de la provision mise à leur charge ou du versement de la première échéance ;

Ordonne à la société APPART CITY, Maître [N] [S] et la société civile professionnelle FHB pris en qualité de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde de consigner une somme de 4.000,00 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 27 février 2026 ;

Dit que faute de consignation de la présente provision initiale dans le délai imparti ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion, et au plus tard au terme de la deuxième réunion des parties, l’expert soumettra au juge chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé des frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout sachant de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de la prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe en double exemplaire avant le 31 juillet 2026, sauf prorogation qui lui serait accordée par le magistrat chargé du suivi de l’expertise, sur requête à cet effet ;

Désigne le juge de la mise en état de la 10ème chambre, cabinet 10H, du Tribunal judiciaire de LYON pour suivre les opérations d’expertise et lui faire rapport en cas de difficultés et dit que le juge de la mise en état de la 10ème chambre, cabinet 10H pourra être substitué en tant que de besoin par tout autre juge de la mise en état des 3ème et 10ème chambres civiles du Tribunal de judiciaire de LYON ;

Rappelle que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

Dit que, sauf caducité, l’affaire sera rappelée en mise en état après le dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les demandes au fond des parties ;

Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Delphine SAILLOFEST