TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/10593 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YY46

JUGEMENT

DU : 25 Mars 2026

S.C.I. [M] [W]

C/

[K] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [M] [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bénédicte DUVAL, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [K] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Simon DANCOISNE, avocat au barreau de LILLE

substitué par M^e Nicolas FOLTIER, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Janvier 2026

Magali FALLOU, Juge, assisté(e) de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, la société civile immobilière [M] [W] a donné à bail à M. [K] [V] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 400 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la société [M] [W] a fait signifier à M. [K] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3080 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 octobre 2023, la société [M] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la société [M] [W] a fait assigner M. [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner M. [K] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4400 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2024,

la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 17 septembre 2024.

L’affaire a été appelé à l’audience du 18 décembre 2024, elle a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et d’un renvoi pour nécessité de service.

A l’audience du 28 janvier 2026,

La société [M] [W], représentée, maintient ses demandes et ajoute une demande d’astreinte à hauteur de 100€ par jour pour l’exécution de l’expulsion et une astreinte de 50€ par jour pour justifier d’une assurance. Elle actualise sa créance à la somme de 8 800 euros arrêtée au 1er août 2025 et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 600 euros.

La société [M] [W] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [K] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 septembre 2023. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Elle réclame en outre le débouté de M. [K] [V] de l’ensemble de ses demandes.

M. [K] [V], représenté, ne conteste pas le principe de la dette mais réclame qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour démontrer les désordres du logement qui le privent d’une jouissance paisible outre une suspension du paiement des loyers rétroactivement au 20 novembre 2023 et jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en conformité.

Subsidiairement, il demande que soit constaté que la société [M] [W] ne justifie pas du montant de la dette locative, qu’il propose un plan d’apurement susceptible de suspendre la clause de résiliation pendant 6 mois.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite le délai d’un an pour quitter les lieux.

En tout état de cause, il réclame le débouté de la société [M] [W] de l’ensemble de ses demandes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il mentionne que M. [K] [V] est dans l’attente d’une rentrée d’argent en remboursement d’une « arnaque » et qu’il perçoit une pension de retraite à hauteur de 2 300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 septembre 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société [M] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société [M] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 29 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 décembre 2025 que la société [M] [W] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, la prise en compte de deux quittances nécessite de recalculer le solde comme suit :

Paiements en €

Mois

Loyer

Locataires au propriétaire selon décompte

Quittances produites non prises en compte dans le décompte

Solde

janv-23

440 €

440

0 €

févr-23

440 €

440

0 €

mars-23

440 €

0

440

0 €

avr-23

440 €

0

440 €

mai-23

440 €

0

480

-40 €

juin-23

440 €

0

440 €

juil-23

440 €

0

440 €

août-23

440 €

0

440 €

sept-23

440 €

0

440 €

oct-23

440 €

440

0 €

nov-23

440 €

440

0 €

déc-23

440 €

440

0 €

janv-24

440 €

440

0 €

févr-24

440 €

440

0 €

mars-24

440 €

440

0 €

avr-24

440 €

440

0 €

mai-24

440 €

440

0 €

juin-24

440 €

0

440 €

juil-24

440 €

0

440 €

août-24

440 €

0

440 €

sept-24

440 €

0

440 €

oct-24

440 €

0

440 €

nov-24

440 €

0

440 €

déc-24

440 €

0

440 €

janv-25

440 €

0

440 €

févr-25

440 €

0

440 €

mars-25

440 €

0

440 €

avr-25

440 €

0

440 €

mai-25

440 €

0

440 €

juin-25

440 €

0

440 €

juil-25

440 €

0

440 €

août-25

440 €

0

440 €

sept-25

440 €

0

440 €

oct-25

440 €

0

440 €

nov-25

440 €

0

440 €

déc-25

440 €

0

440 €

TOTAL

15 840 €

4 400 €

920 €

10 520 €

En conséquence, il convient de condamner M. [K] [V] à payer à la société [M] [W] la somme de 10 520 euros, au titre des sommes dues au 30 décembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 septembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2019 à compter du 30 novembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [V], n’a pas repris le paiement des loyers depuis le mois de juin 2024, en conséquence, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire prononcée.

Sur la demande de justificatif d’assurance :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [K] [V] à justifier d’une assurance couvrant les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire sous astreinte de 1€ par jour dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [K] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [K] [V] atteste de problème de santé pour soutenir que l’expulsion immédiate pourrait avoir des conséquences d’une particulière dureté, toutefois, au regard de la relation des parties et du montant de la dette qui augmente chaque mois depuis 20 mois, il convient de rejeter cette demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [K] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 novembre 2023, M. [K] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [K] [V] à son paiement à compter de 1er décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société [M] [W] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Instauré par le décret n° 73-1122 du 17 décembre 1973, il permet de solliciter des mesures d’instruction dans l’objectif d’obtenir des éléments de preuve lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En conséquence, ces mesures peuvent être ordonnées de deux manières : contradictoire selon la procédure de référé, non contradictoire selon la procédure sur requête.

En l’espèce, M. [K] [V] ne formule cette demande qu’en réponse à la délivrance d’un commandement de payer les loyers alors que le bail était en cours d’exécution depuis 4 ans. Par ailleurs, il explique que ces travaux n’ont pas été exécutés alors que le bailleur en justifie par attestation et photos non critiquées.

En conséquence, cette demande doit être rejetée.

Enfin, M. [K] [V] fait état d’un trouble de jouissance lié notamment aux attitudes et courriers de son bailleur. Toutefois, il n’en demande aucune indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [K] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [K] [V] à payer à la société [M] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société [M] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DEBOUTE M. [K] [V] de sa demande reconventionnelle en expertise judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2019 entre la société [M] [W] d’une part, et M. [K] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1], sont réunies à la date du 30 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DEBOUTE M. [K] [V] de sa demande de délai de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [K] [V] à compter du 30 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la société [M] [W] la somme de 10 520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 décembre 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la société [M] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2023, échéance de décembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DIT que M. [K] [V] devra remettre à la société [M] [W] l’attestation d’assurance du logement dans les 60 jours de la signification de cette décision, sous astreinte, passé ce délai, de 1 euros par jour de retard,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la société [M] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE