Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/07297 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXAY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 27 Mars 2026

S.A. d’HLM VILOGIA

C/

[J] [V]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. d’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – CS 10430 – 59664 VILLENEUVE D’ ASCQ

représentée par M. [I] [N], chargé de contentieux muni d’un pouvoir de représentation

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [V], demeurant 8 Impasse Roger Beke – 59250 HALLUIN

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la SA Vilogia a assigné Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Roubaix et a sollicité de le condamner :

— à lui verser la somme de 1165,41 euros au titre des réparations locatives correspondant à la location du logement situé 101/0101 rue du Commandement Bossut – 59150 WATTRELOS avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens,

— d’ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 janvier 2026, la SA VILOGIA – représentée par Monsieur [I] [N], muni d’un pouvoir de représentation, maintient ses demandes.

Elle expose :

— qu’elle a conclu un bail verbal avec Monsieur [J] [V] ayant pris effet au 1er mars 2000 pour un logement situé 101/0101 rue du Commandement Bossut – 59150 WATTRELOS

— qu’elle a repris les lieux le 13 avril 2022

— que suite à la résiliation du bail, Monsieur [J] [V] reste redevable de la somme de :

* 1175 € au titre des réparations locatives

* 151,67 € au titre de la moitié de l’état des lieux

* 86,79 € au titre du loyer et charges

* – 248,05 € après déduction du dépôt de garantie

soit la somme de 1165,41 €

Monsieur [J] [V] comparaît en personne et ne reconnaît pas la dette. Il expose qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé car le logement était auparavant loué par sa mère. Il soutient que la nature a repris ses droits après son départ pour expliquer l’état du jardin et précise que le logement était humide.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement :

La SA Vilogia verse notamment aux débats :

— une facture de travaux paysagers datée du 30 juillet 2022 faisant état : de la tonte du jardin et évacuation du gazon coupé par la maison (forfait de 342 € hors taxes) et du défrichage du fond du jardin comprenant des ronciers, des rejets d’arbustes, évacuation des déchets par l’habitation puis broyage et mise en décharge (833 € hors taxes) soit un total de 1175 € HT et 1410 € TTC

— un constat contradictoire de pré état des lieux daté du 1er mai 2022

— un procès-verbal de constat établit par commissaire de justice en date du 13 avril 2022

— un avis de régularisation de charges de 5,85 € pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020

— un avis de régularisation de charges pour l’année 2021 (-73,79 €)

— un avis de régularisation de charges pour l’année 2022 (- 14,92 €)

— un procès-verbal de non conciliation

— une mise en demeure

— un décompte détaillé

L’article 1353 du Code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

— au titre du solde de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif et des justificatifs de régularisation de charge reprenant le montant annuel de charges par poste et proposant une répartition entre les charges locatives et celles incombant au bailleur de sorte que sa demande en paiement à hauteur de 86,79 € sera accueillie.

— au titre des réparations locatives

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, les cas fortuit ou le cas de force majeure.

Il est cependant constant que l’obligation de restituer les lieux en bon état doit être appréciée en fonction de la durée de la location, de l’état initial des lieux et des dégradations résultant d’un usage normal du local.

Aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives comprend : I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

Il est de jurisprudence constante qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état ; qu’il est alors présumé responsable des dégradations subies pendant la durée du bail, et doit en réparer les conséquences, sauf à établir qu’elles sont survenues par vétusté, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers

En l’espèce, le jardin doit être présumé en bon état au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [V]. Par ailleurs, la SA VILOGIA établit qu’au cours du pré état des lieux contradictoire, la pelouse du jardin a été notée en mauvais état avec mention à entretenir. Enfin, le constat du commissaire de justice daté du 13 avril 2022 relève que le jardin devant la porte d’entrée côté droit présente un état général sale, non entretenu, constate la présence de mauvaises herbes, mégots de cigarettes. S’agissant du jardin arrière : le fond du jardin est envahi de ronces, le tout à l’état sauvage, attesté par trois photographies.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que l’état du jardin résulte du défaut d’entretien du locataire. S’il est exact que la facture produite a été émise en date du 30 juillet 2022, il demeure que l’absence d’entretien fautif est attestée dès le départ des lieux du locataire aux termes du constat du commissaire de justice. Le montant de l’indemnisation sollicitée par le bailleur, correspondant à celui de la facture acquittée hors taxes, n’apparaît pas disproportionné eu égard à la nature des réparations de sorte que la demande à ce titre d’un montant de 1175 €, sera accueillie.

— au titre des frais de constat :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir l’impossibilité de réaliser un état des lieux amiable entre les parties. Par ailleurs, il n’est pas indiqué que ces dernières aient été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance. En conséquence, le demandeur qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût (Cass. civ 3ème du 26 octobre 2023, n°22-20.183.)

La SA VILOGIA sera déboutée de sa demande au titre des frais de constat.

— au titre de la déduction du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1347 du code civil; la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La demande au titre du dépôt de garantie sera accueillie en l’espèce.

Monsieur [V] sera condamné à verser à la SA VILOGIA la somme de 86,79 + 1175 – 248,05 = 1013,74 € au titre du solde de la dette locative

Cette somme totale portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] sera condamné à verser à la SA VILOGIA la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera en outre les entiers frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à verser à la SA VILOGIA la somme de 1013,74 € euros au titre du solde de la dette locative suite à la location du logement situé 101/0101 rue du Commandement Bossut – 59150 WATTRELOS avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

DEBOUTE la SA VILOGIA de ses plus amples demandes et prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] à verser à la SA VILOGIA la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La cadre-greffière, La vice-présidente,