TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITE

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 octobre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 1], représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

Madame [V] [J] divorcée [L], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 30 août 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 08 octobre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 novembre 2019, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 902,67 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 4438,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement demandait aussi de justifier de l’assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2023 inclus, soit la somme de 6833,27 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que Madame [V] [J] perçoit 2098 euros de ressources et a des charges de près de 1500 euros par mois, essentiellement de loyer et d’énergie. Elle a trois enfants à charge et serait séparée avec son conjoint. La dette locative est due à une période sans titre de séjour pour Madame [V] [J] ce qui a généré la suspension de ses droits CAF. Elle a déposé un dossier FSL le 17 mai 2024 pour apurer sa dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 août 2024.

A cette audience [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 6265,02 euros. Le bailleur ne s’est pas désisté de ses prétentions à l’encontre de Monsieur [E] [L], divorcé de Madame [V] [J] par jugement du 17 octobre 2022, au motif qu’aucun congé de lui a été adressé. [Localité 4] HABITAT OPH a indiqué que l’assurance habitation n’était toujours pas justifiée. Il a exposé également que le dernier réglement reçu, en date du 6 août 2024, était de 800 euros, soit un montant inférieur à celui du loyer principal de 975,05 euros. Le bailleur a ajouté qu’une décision d’octroi d’une subvention FSL a par ailleurs était accordée à Madame [V] [J] le 11 juin 2024 à hauteur de 5841,56 euros mais qu’elle n’est pas encore versée et qu’elle demeure conditionnée au paiement des loyers courants ce qui n’est pas le cas actuellement. Dans ces conditions et en l’asbence de Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J], [Localité 4] HABITAT OPH s’est opposé à l’audience à une suspension des effets de la clause résolutoire ainsi qu’à l’octroi de tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 9 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 6 novembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour justifier de son assurance et de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit au jour de l’audience du 30 août 2024) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 décembre 2023, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] étant sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] restaient devoir la somme de 6265,02 euros à la date du 6 août 2024, échéance du mois juillet 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 800 euros le 6 août 2024).

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Les frais de poursuite d’un montant de 275,25 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 5989,77 euros (6265,02-275,25) arrêtée au 6 août 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4438,35 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [L] sera en effet jugé tenu du règlement de cette dette en ce que d’une part il n’est pas rapporté la preuve de ce qu’il ne réside plus dans les lieux, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification du commandement de payer et de l’assignation, et d’autre part, il n’a en tout état de cause pas délivré congé à [Localité 4] HABITAT OPH, de sorte qu’il reste contractuellement engagé envers ce dernier.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 9), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] seront également condamnés au paiement à compter du 7 août 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2019 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 6 août 2024, échéance du mois de juillet 2024incluse (la dernière somme au crédit est de 800 euros le 6 août 2024 euros) la somme de 5989,77 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 pour la somme de 4438,35 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [V] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection