Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 27 août 2025, n° 24/06097

TJ Paris 27 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires pour établir la créance, y compris les procès-verbaux d'assemblée générale et les appels de fonds.
Accepté
Frais de mise en demeure
Le tribunal a jugé que seule la mise en demeure justifiée était à la charge de Madame [J].
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
Le tribunal a estimé que le préjudice n'était pas suffisamment établi, compte tenu de la taille de la copropriété et des paiements effectués.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé que l'équité commandait de condamner Madame [J] à verser une somme au titre des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 27 août 2025, n° 24/06097
Numéro(s) :	24/06097
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée ORLOWSKA
Cabinet(s) :	MICHAU AVOCAT
Parties :	son syndic le Cabinet MICHAU, Le syndicat des coproprietaires du [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [F] [Y] [U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dorothée ORLOWSKA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06097 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4O

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des coproprietaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet MICHAU, SA – [Adresse 3]

représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Y] [U] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Présidente,

assistée de Aline CAZEAUX, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06097 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4O

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, a fait assigner Monsieur [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 7764,98 euros comprenant la somme en principal de 7289,58 euros au titre des charges communes de copropriété dues du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 inclus, outre les frais nécessaires postérieurement dus à la première mise en demeure en date du 23 janvier 2023, s’élevant à la somme de 285,80 euros et 189,60 euros de frais de remise du dossier avocat ;

— dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023, date de la mise en demeure adressée par le syndic es qualités, ce conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et pour le surplus à compter de la présente assignation ou à défaut du jugement à intervenir ;

— condamner en outre M. [J] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [J] au surplus à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif des huissiers), devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 février 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée à celle du 17 juin 2025. L’affaire a été retenue à cette dernière audience.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation, actualisant sa créance à la somme de 2366,15 euros arrêtée au 1er février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et 475,40 euros de frais. Il précise que les demandes sont formées au nom de Madame [J], toutes les pièces étant à son nom.

Aux termes de son acte introductif d’instance et au soutien de ses demandes, il fait valoir que les quotes-parts de charges communes ne sont réglées qu’irrégulièrement. Il précise qu’un précédent jugement, du 17 janvier 2023, l’avait déjà condamné à régler 3763,57 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2022, que des règlements sont venus s’imputer sur les causes de ce jugement mais que de nombreuses mises en demeure ont été adressées, outre d’autres frais postérieurs à la première mise en demeure. Il considère que la carence du copropriétaire lui a été gravement préjudiciable, entrainant des difficultés de trésorerie.

Madame [J] ne s’est pas présentée. Son époux s’est présenté sans pouvoir de représentation et ne l’a ainsi pas valablement représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Madame [J] n’a pas comparu et la citation ne lui a pas été délivrée à personne. Le jugement sera donc susceptible d’appel.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le relevé de propriété indique que le propriétaire des lots n° 6, 65 et 50 du [Adresse 1] est [J], né(e) le 3 octobre 1961, les courriers mises en demeure ont été adressées à Madame [J], et les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnent également Madame [J]. Il apparaît ainsi suffisamment clairement en l’espèce que le propriétaire est Madame [J] et non Monsieur [J].

Le syndicat des copropriétaires verse notamment un jugement du 17 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Paris ayant condamné M. [J] à verser diverses sommes pour la période du 1er trimestre 2018 au 2e trimestre 2022, ainsi que la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2022, 10 mai 2023 et 21 mai 2024, les appels de fonds adressés à Madame [J] pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2024, ainsi qu’un extrait de compte du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, échéance du quatrième trimestre 2024 inclus. La demande formée dans l’assignation étant pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 inclus, les appels de charge pour la période postérieure, soit celle courant à compter du premier trimestre 2025 ne sauraient être retenus au titre du présent litige, tandis que les paiements accomplis et que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas doivent également s’imputer sur les causes de de la décision du 17 janvier 2023. Ainsi, la créance s’élève à la somme de 289,58 euros (soit 7289,58 euros – 3500 – 3500).

Madame [J] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, la somme de 289,58 euros au titre des charges communes de copropriété dues du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, échéance du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic, qui prévoit le caractère tarifé de certaines prestations, il n’en demeure pas moins que pour être imputables au seul copropriétaire, ces frais doivent satisfaire aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise demeure par lettre recommandée avec avis de réception le 25 septembre 2023. Les autres mises en demeure ne sont pas justifiées. Les frais d’honoraires et de transmission du dossier à un avocat ressortent de l’article 700 du code de procédure civile, et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précités.

Dans ces conditions, seule la mise en demeure du 25 septembre 2023 est justifiée. Madame [J] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale produits, la copropriété est d’une taille importante et la quote-part de Madame [J] représente une part réduite de la copropriété. De même, l’arriéré de charges de Madame [J] au jour de l’assignation représentait une part minime du budget de la copropriété. Il n’est ainsi pas établi que les retards de la débitrice aient causé, en l’espèce, des difficultés de trésorerie à la copropriété. Le préjudice est d’autant moins établi en l’espèce que de nombreux versements ont été accomplis.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] succombe. Elle sera donc condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sera rejetée, l’exécution forcée étant à ce stade purement hypothétique.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, la somme de 289,58 euros au titre des charges communes de copropriété dues du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, échéance du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Madame [J] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, la somme de 10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michau, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande relative à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [J] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La présidente