TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/02934

N° Portalis DB3S-W-B7J-22I3

Minute : 1450/25

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [U], avocat au

barreau du VAL D’OISE

C/

Madame [G] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DELPLA

Copie délivrée à :

MME [R]

Le 8 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Décembre 2025 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

[Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits de la SA D’HLM OSICA,

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [G] [R] demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2017, la S.A. CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [G] [R] un appartement et une cave situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 508,49 euros, hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la S.A. CDC Habitat Social a fait signifier à Mme [G] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5532,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 9 août 2024 la S.A. CDC Habitat Social a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la S.A. CDC Habitat Social a fait assigner Mme [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Mme [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [G] [R] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 7461,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisables annuellement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant le coût des commandements successifs et de l’assignation,

«  ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] le 5 mars 2025.

À l’audience du 6 octobre 2025, la S.A. CDC Habitat Social, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6697,72 euros arrêtée au 29 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus, ajoutant que Mme [G] [R] a justifié d’un versement de 1056 euros le jour de l’audience et que le paiement des loyers a repris depuis juillet 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, y compris suspensifs.

La S.A. CDC Habitat Social soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [G] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 août 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants, 1741 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] [R], présente en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais évoque des difficultés personnelles et professionnelles pour expliquer les loyers impayés, tout en précisant avoir repris le paiement des loyers de septembre et octobre 2025. Elle ajoute vivre avec deux enfants et avoir fait une demande de FSL, alors que ses droits sociaux auprès de la CAF sont suspendus. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 octobre 2025, la S.A. CDC Habitat Social a transmis un décompte actualisé de la créance d’arriérés de loyers et de charges.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [G] [R]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. CDC Habitat Social le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. CDC Habitat Social aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans les conditions générales du bail en son article 3 a été signifié par commissaire de justice en date du 21 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois conformément aux dispositions contractuelles.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 octobre 2017 à compter du 22 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [G] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, confirmée par le diagnostic social et financier, est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort en outre des éléments communiqués que Mme [G] [R] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, depuis le mois de juillet 2025, échéance d’octobre inclus selon le dernier décompte.

En outre, la S.A. CDC Habitat Social n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [G] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [G] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 octobre 2017, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance au 29 septembre 2025 mais également du décompte transmis dans le cadre du délibéré que la S.A. CDC Habitat Social rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, ce que ne conteste par ailleurs pas Mme [G] [R].

En conséquence, il convient de condamner Mme [G] [R] à payer à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 5641,21 euros, c’est-à-dire ne comprenant pas les frais contentieux de 359,63 euros tels qu’apparaissant du décompte fourni à l’audience, au titre des sommes dues au 8 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 sur la somme de 5532,53 euros et du présent jugement sur le surplus.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2024, Mme [G] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 9 octobre 2025, date des derniers paiements, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [G] [R] à son paiement en cas de défaillance dans les délais de paiement accordé, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 22 octobre 2024, date de la résiliation au 8 octobre 2025, date du dernier décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [G] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner Mme [G] [R] à payer à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 octobre 2017 entre la S.A. CDC Habitat Social d’une part, et Mme [G] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 5641,21 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2025 échéance d’octobre 2025 mincluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 sur la somme de 5532,53 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Mme [G] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [G] [R] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE en ce cas Mme [G] [R] à payer à la S.A. CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 octobre 2025, loyer de novembre 2025 inclus, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Mme [G] [R] à payer à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2024 et de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE