TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00054 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6ZF

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [S] [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

En présence de Monsieur [T] [E], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2025, après avoir entendu :

Me d'[Localité 11]

M. [E]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 16 Janvier 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de [Localité 15] (MEL) mène, conjointement avec la commune de [Localité 20], l’Etablissement public des Hauts-de-France (Etablissement public foncier des Hauts-de-France), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du [Adresse 18] à [Localité 20], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 19 octobre 2023, M. [S] [J] a, par l’intermédiaire de son notaire, porté à la connaissance de la commune de [Localité 20] son intention de vendre un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 20], parcelle cadastrée [Cadastre 12] d’une contenance de 36 m².

La DIA portait mention d’un prix de 45 000 euros.

La commune de [Localité 20] a transmis cette déclaration à la Métropole européenne de [Localité 15] (MEL), laquelle l’a transmise à son délégataire du droit de préemption l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF des Hauts de France).

Le 4 décembre 2023, France domaine a estimé l’immeuble, sans avoir été autorisé à visiter le bien, à 35 000 euros.

Par décision du 11 décembre 2023, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 35 000 euros et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation. Ladite décision a été signifiée au propriétaire par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023.

Faute d’accord, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation du département du Nord en fixation du prix.

À l’issue de la procédure et après visite de l’immeuble, par jugement du 13 septembre 2024, le juge de l’expropriation du département du Nord a fixé le prix de l’immeuble à 18 000 euros.

Par courrier du 26 novembre 2024, M. [J] a indiqué renoncer à la vente.

Parallèlement, le projet public concernant le quartier de [Localité 14] s’est poursuivi.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 14 novembre au 16 décembre 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 13 décembre 2024. Puis, les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France par arrêté préfectoral du 23 juin 2025.

La parcelle cadastrée [Cadastre 12] d’une contenance de 36 m² située [Adresse 3] à [Localité 20], appartenant à M. [S] [J] est concernée par le projet.

Le 20 février 2025, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 18 000 euros.

L’EPF, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix de 18 000 euros à M. [J] par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juillet 2025 (AR signé le 26 juillet 2025).

M. [J] n’a pas répondu à l’offre, si bien que l’EFP a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 8 septembre 2025.

Dans son mémoire, l’EFP maintient son offre d’une indemnité de dépossession de 18 000 euros. Il se fonde sur un prix de 350 €/m²P pour une surface de 52,20 m²P tels que retenus dans le jugement du 13 septembre 2024. Il exclut toute indemnité de remploi au visa de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, M. [J] ayant le projet de vendre son immeuble. Il se fonde sur trois termes de comparaison.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 10 novembre 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue également l’indemnité de dépossession à la somme de 18 000 euros, sur les mêmes bases.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 27 novembre 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement. Compte tenu de la carence de M. [J], l’immeuble n’a pas été visité.

Bien que régulièrement avisé du transport et de la date de l’audience par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 13 octobre 2025), M. [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter par un avocat, de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la requête que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

L’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 20]. Il correspond à un immeuble à usage d’habitation situé dans une courée dans le quartier de [Localité 13], quartier visé par un programme de rénovation urbaine.

M. [J] est propriétaire de quatre maisons de la courée, pour lesquelles il a signé quatre compromis de vente à la même date, avec stipulation que les ventes sont indissociables.

Il s’agit d’un immeuble à usage locatif, mitoyen des deux côtés, implanté sur une très petite parcelle de 36 m² et érigé en R+2. La construction est en briques, avec des tuiles.

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité remédiable le 24 février 2016, qui mentionne les causes suivantes :

– humidité et surfaces dégradées (murs, sols, plafonds, escalier) ;

– défaut d’aération et d’isolation ;

– insuffisance de luminosité de la pièce principale (une seule petite fenêtre pour grande surface)

– chambres au 1er étage de surfaces inférieures à 9 m² et absence de vue horizontale sur celle en façade arrière ;

– absence de sas sanitaire entre les WC et la pièce où se font et se prennent les repas ;

– infiltration d’eau dans la chambre avant au 2? étage ;

– présence de plomb dans les peintures ;

– installation électrique dangereuse ;

– présence de nuisibles (souris, cafards).

Si le bien n’a pu être visité dans le cadre de la présente procédure, en raison de la carence de M. [J], il avait pu être visité en sa présence et celle de son conseil dans le cadre de la procédure de préemption. Il avait alors été relevé les éléments suivants :

« Il est uniquement justifié de la réalisation de travaux d’électricité avec une attestation de conformité de l’installation électrique du 15 février 2018. Il n’est pas contesté qu’il n’a pas été remédié à l’état d’insalubrité, de sorte que l’arrêté n’a pas été levé.

La façade de l’immeuble est en mauvais état, les vitres sont brisées et sont remplacées par des planches. Le volet du rez-de-chaussée est cassé, calé par un séchoir à linge. La toiture apparaît en mauvais état, avec des tuiles manquantes, décalées.

L’immeuble est composé au rez-de-chaussée d’une pièce à vivre avec coin cuisine, un WC avec lavabo (et non une salle d’eau) donnant directement sur la pièce à vivre, au 1er étage de deux chambres et au deuxième étage d’une chambre et d’une salle de bains avec baignoire, lavabo et WC.

Il ne dispose plus d’une cuisine, puisqu’il ne reste plus qu’un bac évier/égouttoir descellé du mur et pendant, en l’absence du meuble le supportant.

Le carrelage du rez-de-chaussée et les tapisseries des murs sont en très mauvais état. Des fils électriques sont visibles à divers endroits. Le revêtement de sol plastifié et les tapisseries des murs sont en très mauvais état (sol taché sur l’ensemble de la surface, tapisserie qui gondole et qui est arrachée. La cuvette des toilettes est noire, à remplacer. La maison ne comporte pas de système de chauffage central. Elle ne dispose que de quelques radiateurs de type « grille-pain ». L’immeuble présente des traces d’infiltration importantes (cf. photographies dans les conclusions du commissaire du gouvernement).

L’état de l’immeuble est apprécié au jour du transport et il importe peu que l’immeuble ait été dégradé par le locataire ou des squatteurs : son évaluation est réalisée en fonction de son état actuel lors de sa visite.

Il résulte de la visite des lieux que l’immeuble est en très mauvais état, état qui s’est vraisemblablement fortement dégradé depuis l’arrêté d’insalubrité remédiable de 2016.

Il ne peut être considéré comme le prétend M. [J] qu’il ne nécessite que des travaux « cosmétiques ». La maison est inhabitable en l’état et nécessite des travaux de rénovation complète et de grande ampleur qui impliqueraient un coût nécessairement très élevé (révision de la toiture et réparation des infiltrations, remplacement de l’ensemble des sols et murs, réalisation d’une nouvelle cuisine, remplacement des vitres et volets du rez-de-chaussée, révision de l’électricité, installation d’un système de chauffage central…). »

Lors du transport, si l’intérieur n’a pas être visité, il se déduit de l’état de la façade que l’état du bien ne s’est pas amélioré : porte et fenêtre du rez-de-chaussée condamnées par des planches. De plus, la situation de la cour [R] se dégrade, avec de plus en plus de logements à l’abandon, vacants et squattés, et l’amoncellement de détritus.

L’immeuble est libre d’occupation.

L’immeuble est classé en zone UOP 13 par le PLU 3 de la MEL en vigueur, approuvé le 28 juin 2024, correspondant à un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de Renouvellement Urbain du [Adresse 17] et [Adresse 19] à [Localité 20] ».

2/ Sur la surface du bien

Il est stipulé au cadastre une surface habitable pondérée de 37 m², soit 34 m² pour le rez-de-chaussée et le 1er niveau et 15 m² pour le grenier pondéré à 0,2.

La visite a permis de constater que le grenier est aménagé, de sorte qu’il n’y a pas lieu à pondération.

Il résulte du relevé du géomètre-expert une surface Carrez de 51,90 m² plus une surface de 1,50 m² pour les espaces de rangement d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Il n’y a pas lieu d’appliquer à cette surface la pondération de 0,3 applicable aux greniers non aménagés puisqu’il ne s’agit que d’espaces restreints, et non de l’ensemble de la pièce. En conséquence, il leur sera appliqué une pondération de 0,2.

Ainsi, il sera retenu une surface habitable pondérée de 52,20 m² (51,90 m² + 1,5m² x 0,2).

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 16], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L. 213-4 alinéa 3 du code de l’urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de [Localité 15] est intervenue par délibération du 28 juin 2024.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

4/ Sur la méthode de valorisation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Seul l’EPF a cité des termes de comparaison :

Termes de comparaison cités par l’EPF :

SPFE de [Localité 15] 3 (5914P03), à [Localité 20]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Année

const

Surface

terrain

Surface habitable pondérée

Prix total

Prix/m²

(SHP)

1

5914P03 2023P15548

HY 314

[Localité 20]

[Adresse 8]

17/05/2023

1850

131

46,00

15 000

326,08

Maison en très mauvais état

2

5914P03 2023P3[Immatriculation 4]

[Localité 20]

[Adresse 5]

23/10/2023

1880

44

50,60

25 000

494,07

Maison en très mauvais état

3

2023P21008

[Adresse 9]

ROUBAIX

[Adresse 1]

30/06/2023

1914

45

63,00

10 000

158,73

Maison en très très mauvais état

Les trois termes de comparaison cités correspondent à des cessions et acquisitions récentes de maisons situées dans un secteur géographique proche et avec une même période de construction, situées pour deux d’entre elles dans une courée et pour la 3ème dans une impasse.

Il résulte de ces trois termes un prix moyen de 326,29€/m²P.

Dans ces conditions, au vu du très mauvais état du bien, il convient de retenir un prix de 350€/m²P, proche de la moyenne des trois termes en très mauvais état.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité de dépossession à la somme arrondie de 18 000 euros (350€/m² x 52,20 m²= 18 270 € arrondi à 18 000 €).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’occurrence, il est acquis que M. [J] avait offert l’immeuble à la vente puisqu’un compromis avait été signé en octobre 2023. Ce n’est que suite à la fixation d’un prix inférieur par le juge de l’expropriation du département du Nord dans le cadre de la préemption, qu’il a renoncé à la vente.

Dès lors, il n’y a pas lieu à indemnité de remploi.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [S] [J], pour le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 20], parcelle cadastrée [Cadastre 12] d’une contenance de 36 m² à 18 000 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 18 000 euros indemnité de remploi : 0 euro ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation