TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01612 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2CVE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 23 Mars 2026

,

[P], [D]

C/

S.A. LOGIS METROPOLE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 23 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme, [P], [D]

née le 11 Mars 1978 à, [Localité 3] (ALGERIE), demeurant, [Adresse 1]

comparante et assistée par M^e Lamia BABA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.A. LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Février 2026

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2019 à effet au 24 janvier 2019, la SA D’HLM LOGIS METROPOLE a donné à bail à, [P], [D] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 493,31 euros outre 71,49 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025,, [P], [D] a fait assigner la SA D’HLM LOGIS METROPOLE en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin, notamment, d’obtenir sa condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dans le logement ainsi qu’à lui verser une provision à valoir sur ses dommages et intérêts.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 9 février 2026.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience,, [P], [D], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

condamner la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à effectuer, dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations au niveau de la toiture, de la terrasse et de la façade, à l’humidité qui en découle et les travaux d’embellissement ;enjoindre à la SA D’HLM LOGIS METROPOLE de la reloger à ses frais le temps des travaux ;condamner la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à lui payer la somme provisionnelle de 16.379,20 euros en réparation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement ;condamner SA D’HLM LOGIS METROPOLE à lui payer, en sa qualité de représentante légale de, [L] et, [M], la somme provisionnelle de 5.000 euros en réparation du préjudice sanitaire subi par ses deux enfants ;condamner la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros en réparation de son préjudice sanitaire ;ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la reprise de l’intégralité des désordres ;condamner la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;débouter la SA D’HLM LOGIS METROPOLE de l’ensemble de ses demandes et condamner cette dernière aux entiers dépens.

Invoquant les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, elle conclut à la compétence du juge des référés pour étudier ses demandes.

Sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, elle soutient que le logement présente un taux d’humidité anormalement élevé, à l’origine de l’asthme bronchique développé par ses deux enfants. Elle expose que l’indécence manifeste du logement a été signalée à la bailleresse par le service d’hygiène de la ville à la suite de sa visite des lieux du 28 mai 2024 ; que rien n’a été fait pour y remédier. Elle soutient que l’humidité et les moisissures sont dues à l’absence de VMC ainsi qu’aux fuites de toiture ; que l’appel d’offre destiné à installer des VMC produit par la bailleresse est postérieur à son assignation et ne permet pas de garantir l’effectivité des travaux ; que le procès verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 janvier 2026 témoigne de la rémanence et de la gravité des désordres affectant son logement  ; que les travaux de toiture réalisés dans son logement n’ont été commandés qu’après l’introduction de la présente instance ; qu’aucune pièce ne permet d’engager la responsabilité de la locataire quant aux désordres observés ; que la production de pièces relatives aux travaux de VMC et de toiture par la bailleresse témoigne de la reconnaissance par cette dernière de la nécessité de telles interventions.

Invoquant les dispositions des articles 1720 et 1231-1 du code civil, elle expose que la bailleresse était au courant des désordres depuis 2023 et s’est abstenue d’intervenir spontanément ; que le préjudice subi est caractérisé par les conséquences sanitaires graves et durables engendrées par la présence d’humidité au sein du logement depuis 2023 ; qu’en dépit des travaux supposés de recherche de fuite en toiture, aucune reprise des embellissements n’a été effectuée ; que l’installation des VMC n’a toujours pas été effectuée ; que l’état du logement continue de se dégrader ; que la bailleresse a expressément reconnu sa responsabilité quant aux désordres ; que le lien de causalité entre l’asthme des enfants et les moisissures est indéniable au regard des certificats médicaux produits.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, elle expose que la restriction de jouissance des lieux est suffisamment grave pour justifier de suspendre le paiement du loyer jusqu’à réalisation des travaux.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la SA D’HLM LOGIS METROPOLE, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Invoquant les dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle expose que sa responsabilité dans l’apparition des moisissures n’est pas démontrée ; qu’il appartient à la locataire d’aérer et de chauffer son logement ; que le logement dispose d’une aération naturelle ; que l’installation de VMC n’est pas obligatoire ; que les conditions d’occupation du logement sont à l’origine des moisissures. Elle ajoute avoir commandé et fait réaliser des travaux d’étanchéité en toiture avant l’assignation ; qu’elle n’a jamais été informée d’une déclaration de sinistre avant l’introduction de la présente instance ; que la locataire ne rapporte pas la preuve de la persistance d’infiltrations au niveau de la façade, de la toiture ou de la terrasse ; que les factures produites démontrent que les travaux ont bien concerné son logement ; que le projet d’installer des VMC ne constitue pas reconnaissance de désordre. Elle en déduit qu’il existe une contestation sérieuse tant sur le principe que sur l’imputabilité des désordres.

En réponse à la demande de provision, elle soutient que la partie adverse ne démontre pas l’existence d’une faute en lien avec un préjudice. Elle ajoute que la demande de remboursement des loyers se heurte à une contestation sérieuse ; que la locataire occupe le logement sans discontinuer depuis la conclusion du bail. Pour conclure au rejet de la demande de suspension des loyers, elle soutient que les travaux demandés ont été réalisés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des dispositions d’ordre public de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

L’article 2 de ce décret dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

L’article 3 du même décret dispose que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

« 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; (…)

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. »

En outre, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut encore réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux

En application des points c) et d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est quant à lui obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la locataire justifie avoir adressé, via son espace locataire dématérialisé, diverses réclamations relatives à des infiltrations dans son logement depuis le 6 novembre 2023, parmi lesquelles une demande tendant à la signature par la bailleresse d’un constat amiable de dégât des eaux effectuée le 26 avril 2024. Cette dernière est manifestement demeurée vaine.

S’il est établi qu’à la suite d’une visite du logement du 28 mai 2024, la Mairie de, [Localité 1] a interpellé la bailleresse quant à l’existence de « désordres » dans le logement, la nature de ces derniers n’est pas précisée, aucun rapport n’ayant été dressé.

Il apparaît néanmoins suffisamment établi, au regard du courrier adressé à la requérante par le point d’accès au droit de, [Localité 5] au mois d’avril 2025, que la bailleresse a reconnu l’existence d’infiltrations dans la cuisine provenant de la terrasse, a qualifié ce désordre de « problématique importante », invoquant le coût élevé des travaux nécessaires pour y remédier et la consultation d’entreprises aux fins d’obtenir des devis adéquats.

Le procès verbal de constat dressé par commissaire de justice à la demande de la locataire le 12 août 2025 démontre la présence de moisissures dans tout le logement.

Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice à la demande de la bailleresse le 14 octobre 2025 témoigne d’une situation comparable à cette date.

Au regard de l’ampleur des traces constatées, étayées par d’éloquentes photographies annexées aux deux procès verbaux, la bailleresse ne peut sérieusement invoquer un défaut d’entretien imputable à la locataire, les moisissures affectant de larges pans des murs et procédant par conséquent d’un défaut inhérent à la structure du bâti, étant observé que la locataire justifie de ses factures d’électricité, lesquelles ne souffrent de la part de la défenderesse aucune observation.

La SA D’HLM LOGIS METROPOLE démontre à cet égard avoir fait procéder à des travaux d’étanchéité des balcons, terrasses et toitures du logement litigieux au mois d’octobre 2025 (pièces 2/3 et 2/6), soit postérieurement à ces deux constats, pour un montant de 3.223 euros, comprenant une recherche de fuite. Le rapport photographique dressé par la société mandatée à cet effet témoigne du lien de causalité avéré entre les désordres affectant la toiture et les infiltrations dans le logement de la requérante (pièce 2/6 p7/9).

Il résulte de ces éléments que le logement a pâti, a minima jusqu’au mois d’octobre 2025, d’infiltrations imputables à la bailleresse, responsables de la prolifération de moisissures, ce en contravention avec les dispositions légales et réglementaires relatives aux caractéristiques du logement décent.

Il ressort par ailleurs du constat dressé par commissaire de justice le 21 janvier 2026 que les stigmates de l’humidité, constitués par de multiples pans de murs et plafonds recouverts de moisissures et coulées noires, ainsi que par le décollement en certains endroits de la toile de verre et du papier peint, étaient toujours présents en dépit des travaux d’étanchéité réalisés par la bailleresse. Si ce document ne permet pas de conclure à la rémanence des causes de ces désordres, force est de constater que leurs conséquences demeuraient manifestes et importantes pour la locataire.

Or, dès lors que la dégradation des murs procède manifestement de causes indépendantes de l’entretien du logement par la locataire, leur réparation incombe à la bailleresse, étant observé que la prolifération de moisissures est notoirement dangereuse pour la santé des occupants.

La bailleresse sera par conséquent condamnée à effectuer les travaux de reprise des embellissements propres à supprimer les stigmates de l’humidité, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

En revanche, aucun élément ne permet de conclure à la persistance d’infiltrations dans le logement après les travaux d’étanchéité des balcons, terrasses et toitures ; le commissaire de justice n’a pas mesuré le taux d’humidité et la locataire s’abstient de solliciter la désignation d’un expert. Partant, la demande de travaux y afférente sera rejetée.

Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il ressort en l’espèce des pièces produites que la bailleresse n’est pas demeurée inerte face aux demandes de travaux présentées par la locataire, de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire, à ce stade, d’assortir sa condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

L’obligation pour le bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement et de délivrer celui-ci en bon état d’usage et de réparation est légale donc incontestable.

Au regard des pièces produites, il apparaît suffisamment démontré que la locataire pâtit de problèmes d’infiltrations dans son logement depuis la fin du mois de septembre 2023 ; que des moisissures prolifèrent toujours à ce jour ; que les murs se décollent.

Au regard de ces considérations, le préjudice de jouissance subi par, [P], [D] sera évalué à la somme provisionnelle de 2.500 euros, au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

En revanche,, [P], [D] ne justifie pas de sa qualité de représentante légale des enfants, [L] et, [M], ni de la résidence de ces derniers à son domicile. Les demandes présentées pour leur compte seront de ce fait rejetées.

En outre,, [P], [D] ne démontre pas présenter elle-même des problèmes de santé en lien avec les moisissures, de sorte que la demande tendant à réparer son « préjudice sanitaire » ne peut être accueillie à ce stade.

Sur la demande de relogement

,

[P], [D] n’étaye cette demande ni en droit, ni en fait, en sorte que celle-ci sera rejetée.

Sur la demande de suspension du loyer

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut encore réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’absence de démonstration de la persistance d’infiltrations dans le logement après les travaux diligentés par la bailleresse, la demande de suspension du loyer sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA D’HLM LOGIS METROPOLE qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à, [P], [D] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à effectuer dans le logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] les travaux de reprise des embellissements nécessaires pour supprimer les conséquences des infiltrations (moisissures, coulées noires, décollement de la toile de verre et du papier peint) dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à payer à, [P], [D] la somme provisionnelle de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

REJETONS le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

CONDAMNONS la SA D’HLM LOGIS METROPOLE à payer à, [P], [D] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNONS la SA D’HLM LOGIS METROPOLE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;