TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01263 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z354

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

S.C.I. [K]

C/

[G] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frederic GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

substitué par M^e Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [H], demeurant [Adresse 2]

Aide juridictionnelle totale

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 février 2015 à effet au 2 mars 2015, la société S.C.I. [K] a donné à bail à Mme [G] [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 600 euros, outre une provision sur charges de 55 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la société S.C.I. [K] a fait signifier à Mme [G] [H] un commandement de payer la somme principale de 2.232,18 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la société S.C.I. [K] a fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de :

. Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

.Constater que Mme [G] [H] est occupant sans droit ni titre,

. Ordonner son expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] Publique du logement sis [Adresse 5],

. Condamner Mme [G] [H] à lui payer une provision portant sur la somme de :

3898,18 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

. Condamner Mme [G] [H] à lui payer une provision au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, une somme de 800 euros,

. La condamner aux dépens dans lesquels seront compris le cout du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

A cette audience, la société S.C.I. [K], représentée par son conseil, s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Mme [G] [H], représentée par son conseil, sollicite du juge de :

. Lui accorder la possibilité de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités,

. Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,

. Dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Lors de l’audience, Mme [G] [H] sollicite également la production d’un décompte actualisé.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Par note en délibéré en date du 15 décembre 2025, la société S.C.I. [K] a transmis au tribunal un décompte acutualisé à la somme de 6.439,86 euros en date du 8 décembre 2025.

DISCUSSION

1. Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, Mme [G] [H] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois, et ce, en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

2. Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société S.C.I. [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. [K] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 février 2015 contient, à l’article 2.11 des conditions générales, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [H] le 20 mars 2025, pour la somme en principal de 2.232,18 euros. Ce commandement de payer prévoit également un délai de deux mois pour régler la dette.

Il convient dès lors de retenir le délai de deux mois convenu contractuellement entre les parties, visé par le commandement de payer, pour déterminer l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 mai 2025 à 24.00 heures.

3. Sur le décompte des sommes dues et les demandes de provisions au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société S.C.I. [K] fait ressortir une dette d’un montant de 6.439,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 comprise.

Mme [G] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient, par conséquent, de condamner Mme [G] [H] à payer à la société S.C.I. [K] la somme provisionnelle de 6.439,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [G] [H] propose de s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités.

La société S.C.I. [K] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il convient de souligner que Mme [G] [H] a effectué des versements mensuels de 200 euros sur les derniers mois de l’année 2025 ainsi qu’un paiement le jour de l’audience d’un montant de 702,04 euros.

Mme [G] [H] justifie ainsi avoir repris le paiement du loyer courant.

Au vu des paiements réalisés par ses soins et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Mme [G] [H] sera ainsi autorisée à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités d’un montant de 178 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme [G] [H] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société S.C.I. [K] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [G] [H] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [G] [H], ayant succombé, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

6. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [G] [H] ayant succombé, sera condamnée à payer à la société SCI [K] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS la société S.C.I. [K] recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2015 entre la société S.C.I. [K] et Mme [G] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 6] sont réunies à la date du 20 mai 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNONS Mme [G] [H] à payer à la S.C.I. [K] la somme provisionnelle de 6.439,86 euros, créance arrêtée au 8 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision,

AUTORISONS Mme [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 178 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

. Disons que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

.Disons que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

. Disons qu’à défaut pour Mme [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société S.C.I. [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

. Condamnons en tant que de besoin Mme [G] [H] à payer à la société S.C.I. [K] à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,

. Rappelons que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

. Rappelons que Mme [G] [H] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Cellule CCAPEX

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 7]

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS Mme [G] [H] à payer à la société SCI [K] une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [G] [H] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE