TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 25/ DU 20 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 19/06752 – N° Portalis DBW3-W-B7D-WQFM

AFFAIRE : Mme [A] [M] [E] [K] ( M^e Léa GAGOSSIAN)

C/ M. [N] [K] (M^e Nicolas CASTELLAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, en qualité de Juge Rapporteur, en application des articles 804 et 805 du CPC, avec l’accord des parties, les avocats avisés ne s’y étant pas opposés, a présenté son rapport à l’audience avant les plaidoiries et en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré, et BERGER-GENTIL Blandine, Juge assesseur

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

À l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 20 Mars 2025

Après délibéré entre :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : DESMOULIN Pacale, Vice-Présidente

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [A] [M] [E] [K]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 21] (13)

de nationalité Française, auxiliaire de puériculture, demeurant et domiciliée [Adresse 9]

représentée par Maître Léa GAGOSSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [N] [K]

né le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 21] (13)

de nationalité Française, demeurant et domicilié [Adresse 13]

représenté par Maître Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

[D] [O] est décédée le [Date décès 11] 2011 à [Localité 21], laissant pour lui succéder ses deux enfants madame [A] [K] et monsieur [N] [K].

La succession comprend notamment une maison d’habitation située à [Localité 27], cadastrée section BW n°[Cadastre 6], une parcelle de terre sise à [Localité 25], cadastrée section BE n°[Cadastre 7], un studio dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], lot 738, sis [Adresse 8], cadastré [Cadastre 12] H [Cadastre 5].

Par acte d’huissier du 3 juin 2019 madame [A] [K] a fait assigner monsieur [N] [K] afin que soit ordonnée l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux et que monsieur [N] [K] soit condamné à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 15 octobre 2019 le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation pour une durée de trois mois. Le 7 septembre 2020 le médiateur a fait savoir que sa mission s’était achevée sans qu’un accord n’ait pu être trouvé.

Par ordonnance du 2 février 2021 le juge de la mise en état a ordonné une expertise, à la demande de monsieur [N] [K], afin d’estimer la valeur vénale des biens suivants :

* une maison sise [Adresse 14],

* une parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 7] [Adresse 24] [Localité 3] [Adresse 26]

* un studio dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], lot 738, sis [Adresse 8].

L’expert a déposé son rapport le 9 janvier 2023.

Par ordonnance du 27 février 2024 le juge de la mise en état a rejeté une demande de nouvelle expertise et de sursis au partage de certains biens indivis.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 4 novembre 2024 madame [A] [K] demande au tribunal de :

condamner monsieur [N] [K] à payer à l’indivision une somme de 106.000 € à titre d’indemnité d’occupation,ordonner une nouvelle mesure d’expertise afin d’évaluer la valeur vénale du bien immobilier sis à [Localité 25],ordonner le sursis à statuer partiel concernant le partage et l’attribution de ce bien dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise concernant l’évaluation de ce bien établi par un expert,ordonner l’ouverture des opérations de partage de la succession de Madame [D] [O] décédée le [Date décès 11] 2011 concernant les biens immobiliers sis à [Adresse 28] et [Localité 21],ordonner le partage partiel en nature de la masse partageable par l’attribution du bien sis [Adresse 23] composant le lot n°1 à madame [A] [K] pour un montant de 266.000 € et l’attribution à monsieur [N] [K] du studio sis [Adresse 20] pour un montant de 55.000 € composant le lot n°2,ordonner à madame [A] [K] de payer à monsieur [N] [K] la somme de 105.500 € au titre de la soulte pour compenser la valeur entre le lot n°1 et le lot n°2,désigner le président de la [16] ou son délégataire pour procéder aux opérations de partage,À titre subsidiaire :

ordonner le partage partiel en nature de la masse partageable par l’attribution du bien sis [Adresse 23] composant le lot n°1 à madame [A] [K] pour un montant de 266.000 € et l’attribution à monsieur [N] [K] du studio sis [Adresse 20] pour un montant de 55.000 € composant le lot n°2,ordonner à madame [A] [K] de payer à monsieur [N] [K] la somme de 105.500 € au titre de la soulte pour compenser la valeur entre le lot n°1 et le lot n°2,ordonner la licitation du bien immobilier sis à [Localité 25],À titre encore plus subsidiaire :

ordonner l’ouverture des opérations de partage de la succession de madame [D] [O] décédée le [Date décès 11] 2011 concernant les biens immobiliers sis à [Localité 27] et [Localité 21],ordonner le partage en nature de la masse partageable par l’attribution du bien sis [Adresse 23] composant le lot n°1 à madame [A] [K] pour un montant de 266.000 €,ordonner à madame [A] [K] de payer à monsieur [N] [K] la somme de 266.000 €,ordonner la licitation des biens immobiliers sis à [Localité 21] et [Localité 25].En tout état de cause :

débouter monsieur [N] [K] de ses demandes,condamner monsieur [N] [K] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes madame [K] fait valoir que monsieur [N] [K] se maintient seul dans le bien immobilier situé à [Adresse 28] depuis avril 2013, elle-même étant domiciliée à [Localité 21], puis à [Adresse 28], et se prévaut à ce titre de diverses attestations. Elle précise être dans l’impossibilité d’user de ce bien du fait de l’inimité qui l’oppose à son frère, et ne pas disposer de la clé de ce bien. Elle estime le montant de l’indemnité due à ce titre à la somme de 1.000 € par mois depuis le 19 octobre 2015.

Sur la demande de nouvelle expertise, madame [K] indique que l’expert a utilisé une méthode comparative, en prenant comme éléments de comparaison des terrains à bâtir alors que le bien à évaluer est constitué d’un terrain non constructible, qualifié de façon erronée de terrain d’agrément, et ajoute que l’expert n’a répondu que de façon imparfaite à son dire.

À titre subsidiaire elle sollicite le partage partiel en nature des autres biens, avec attribution préférentielle à son profit de la maison de [Localité 27], exposant qu’elle y avait sa résidence au jour du décès de leur mère.

Monsieur [N] [K] a conclu le 4 novembre 2024 au partage de l’indivision résultant du décès de [D] [O], à la licitation de l’ensemble des biens immobiliers qui en dépendent, au rejet des demandes d’expertise et d’indemnité d’occupation formées par madame [A] [K], subsidiairement à ce que cette indemnité soit fixée à 400 € par mois entre le 19 octobre 2015 et le 1er juin 2021 ou le 31 janvier 2023, et à la condamnation de madame [A] [K] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la demande de nouvelle expertise n’est pas justifiée, l’expert ayant selon lui répondu aux dires qui lui ont été adressés, que les demandes de sursis partiel et d’attribution de madame [K] se heurtent au principe de l’estoppel dès lors qu’elle a formé des propositions de partage différentes dans ses précédentes conclusions notamment concernant l’attribution de la maison de [Adresse 28], et qu’elle ne justifie en outre pas d’être en mesure de payer la soulte qui serait mise à sa charge en cas d’attribution de ce bien à son profit.

Sur la demande d’indemnité d’occupation monsieur [N] [K] expose que la maison de [Adresse 28] ne fait pas l’objet d’une occupation privative de sa part dès lors qu’elle ne ferme pas à clé, qu’il résulterait du rapport d’expertise que madame [A] [K] y a conservé une chambre et que plusieurs voisins ont attesté de la venue régulière de cette dernière. Il ajoute qu’elle n’est partie s’installer à [Localité 21] que par convenances personnelles, suite à un accident de la circulation. Monsieur [N] [K] affirme en outre s’être installé chez sa compagne cinq jours par semaine à compter du 1er juin 2021 et de façon permanente depuis le 1er février 2023. Sur le montant de la valeur locative, il sollicite que soit prise en compte la vétusté du bien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le partage :

En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, les parties sont héritiers de [D] [O] et depuis son décès l’indivision successorale n’a pas pu être partagée.

En application de l’article 840 du code civil, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1364 du code de procédure civile prévoit que si la complexité des opérations le justifie le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller les opérations. Le notaire est choisi par les copartageants, et à défaut d’accord par le tribunal.

Il convient dès lors d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [D] [O], et, les opérations étant complexes compte tenu des prétentions des parties, de désigner un notaire. Il convient de désigner maître [C] [W], notaire à [Localité 27].

Il sera rappelé qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Le notaire se fera remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, examinera les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, déterminera, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

Si un désaccord subsiste entre les parties, il établira un procès verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif qu’il transmettra au juge commis, lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 815-9, alinéa 2, du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité, de droit ou de fait, pour les coindivisaires d’user de la chose. L’indemnité, contrepartie du droit de jouir privativement, est due même en l’absence d’occupation effective des lieux. Inversement elle n’est pas due si l’occupation de l’immeuble par un indivisaire n’exclut pas la même utilisation par les autres coïndivisaires.

En l’espèce il résulte des déclarations respectives des parties lors de la réunion d’expertise du 25 février 2022 que monsieur [N] [K] demeurait dans la maison située à [Adresse 18], qui constituait auparavant la résidence de la de cujus et de ses deux enfants, et que madame [A] [K] avait quitté les lieux.

Il ne peut être tiré aucun indice particulier d’occupation par madame [K] d’une chambre, la photographie n°33 du rapport d’expertise montrant une chambre aux murs peints en rose mais encombrée d’objets divers rendant le lit inaccessible. Cette photographie montre au contraire que cette pièce est utilisée en tant que débarras.

De même l’existence de lettres adressées à madame [A] [K] avec l’adresse de la maison de [Adresse 18] ne peut à elle seule attester de l’occupation de ce bien par celle-ci.

Plusieurs attestations sont produites aux débats montrent que cette maison ne ferme pas à clé, que madame [A] [K] s’y est rendue à plusieurs reprises notamment pour les fêtes de [Localité 29], mais mentionnant qu’elle constituait bien le domicile de monsieur [N] [K] (notamment les attestations de mesdames [B], [A] [Y], [P] et [Z] et de messieurs [V], [L] et [X]) jusqu’au 1er février 2023.

Madame [A] [K] produit pour sa part plusieurs attestations faisant état d’un domicile à [Localité 21] à compter du mois d’avril 2013, puis à [Localité 27] à partir de juillet 2022, ainsi que des avis d’impositions et lettres de relance des services fiscaux établis en 2014, 2015, 2016 et 2017 faisant également état d’un domicile à [Localité 21].

Il résulte donc de ces constatations de fait que monsieur [N] [K] a occupé seul le bien immobilier situé à [Adresse 18] du mois d’avril 2013 jusqu’au 1er février 2023, madame [A] [K] n’y faisant que quelques passages épisodiques lors de fêtes votives ou pour aller récupérer des affaires personnelles.

Conformément à la demande, il est donc redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation du 19 octobre 2015 au 1er février 2023.

Cette indemnité sera fixée, conformément à l’attestation de valeur locative produite aux débats dont il est précisé qu’elle tient compte de l’état du bien, à la somme mensuelle de 1.000 €.

Monsieur [N] [K] sera donc condamné à payer à l’indivision la somme de 87.000 €.

Sur l’attribution préférentielle de l’immeuble de [Adresse 18] :

L’article 831-2 du code civil dispose que « Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle :

1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;

2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l’exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession ;

3° De l’ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation d’un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu’un nouveau bail est consenti à ce dernier. »

En l’espèce elle ne démontre pas avoir établi son habitation effective dans le bien dont elle sollicite l’attribution, étant précisé qu’aux termes de ses conclusions elle indique demeurer au [Adresse 10], alors que le bien en cause se trouve [Adresse 15].

Faute de remplir les conditions légales rappelées ci-dessus, elle devra être déboutée de sa demande d’attribution préférentielle.

Par ailleurs et hors les hypothèses d’attribution préférentielles qui ne sont pas satisfaites en l’espèce, le tribunal ne tire d’aucune disposition légale ou réglementaire le pouvoir d’attribuer tel ou tel lot à l’un ou l’autre des indivisaires, de sorte que cette attribution, faute d’accord commun, devra se faire par tirage au sort entre eux conformément à l’article 826 du code civil.

Sur les demandes de licitation :

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués”.

La difficulté du partage en nature est une notion circonstancielle mais objective. En règle générale, elle suppose qu’il ne soit pas possible de diviser les biens afin de les répartir entre les différents lots, sans perte significative pour les copartageants. Cela ressort explicitement de l’article 1686 du code civil qui, au titre de la vente, énonce qu’il y a lieu à licitation “si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte”, la perte visée devant toutefois avoir une importance suffisante pour faire obstacle au partage en nature.

Les immeubles, en particulier, doivent donc être considérés comme commodément partageables, non seulement lorsque leur répartition entre les copartageants peut s’opérer sans porter préjudice au libre exercice de l’activité des parties et à l’usage ou à la jouissance des bâtiments, objet du partage, mais encore, lorsqu’il est facile de les partager et que, si une certaine dépréciation peut résulter de la division, cette dépréciation, qui n’est pas chiffrée même approximativement, n’apparaît pas assez grave pour apporter un obstacle sérieux au droit de tout copartageant d’exiger sa part en nature.

À l’opposé, ils ne sont pas commodément partageables s’ils ne peuvent être placés dans les lots à confectionner sans division et que celle-ci entraînerait une dépréciation notable de leur valeur ou retirerait aux biens toute utilité d’occupation et ne leur laisserait qu’une valeur de principe.

C’est donc seulement pour des raisons de fait particulières la rendant impossible ou malaisée, en tout cas préjudiciable aux copartageants, que la division par étages et par appartements peut être jugée incompatible avec le partage en nature de l’immeuble. Ainsi, un immeuble n’est pas commodément partageable par appartements, lorsque cela nécessiterait des travaux coûteux et, à plus forte raison, s’il devait en résulter une importante dépréciation du fonds.

L’indivision comporte en l’espèce trois bien immobiliers :

* une maison sise [Adresse 14], estimée à 266.000 €,

* une parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 7] [Adresse 24] [Localité 4], estimée à 103.000 €.

* un studio dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], lot 738, sis [Adresse 8], estimé à 55.000 €.

Concernant le terrain situé à [Localité 25], il apparaît au vu des documents d’urbanisme annexés au rapport d’expertise qu’il n’est pas constructible, étant classé en section Nf2 (zone naturelle) et EBC (espace boisé classé) du PLUi.

Or l’expert n’a pris comme éléments de comparaison que des terrains à bâtir, ce qui ne constitue pas une référence opportune.

Madame [K] produit les résultats de trois ventes de terrains boisés intervenues entre 2020 et 2022 et faisant état d’une valeur moyenne de 1,12 €/m². Le terrain en cause ayant une superficie de 5.700 m², il convient de retenir une valeur de 6.400 €, sans qu’il soit besoin de recourir à une nouvelle expertise, la demande à cette fin étant rejetée.

Il est donc théoriquement possible de procéder à un partage en constituant deux lots :

le premier comprenant la maison de [Adresse 18], estimée à 266.000 €,le second comprenant le studio sis à [Localité 21] et le terrain de [Localité 25], pour un total de 61.400 €,la différence étant compensée par une soulte de 204.600 € à la charge de l’attributaire du premier lot.

Le partage en nature est donc possible, et il n’y a pas lieu de procéder à la licitation des biens immobiliers indivis ou de l’un d’entre eux.

Dans ces conditions il n’y a pas non plus lieu de surseoir au partage d’une partie des biens constituant l’indivision.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

L’instance ayant été introduite dans l’intérêt des deux parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision résultant de la succession de [D] [O] ;

Commet Maître [C] [W], notaire à [Localité 27], afin de procéder aux opérations ;

Commet le juge de la mise en état du cabinet numéro 1 de la 1ère chambre civile afin de surveiller les dites opérations ;

Dit que notaire se fera remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, examinera les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, déterminera, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants

Dit que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ;

Dit que le notaire pourra, si nécessaire, s’adresser au centre des services informatiques de la direction des impôts, cellule [17], qui sera tenue de communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame et aux organismes financiers auprès desquels [D] [O] avait souscrit des contrats d’assurance vie afin de déterminer si les conditions de ces contrats révèlent la volonté du souscripteur de se dépouiller de manière irrévocable et si, dans ces conditions, le capital versé doit être réuni fictivement en vue du calcul de la quotité disponible ;

Dit que le notaire pourra s’adresser aux fins d’évaluation des biens immobiliers à la structure [22] détenant la base des données immobilières du notariat, ainsi que l’ensemble des statistiques immobilières nationales et régionales qui en découlent ;

Dit que le notaire pourra s’adjoindre les services d’un expert, conformément à l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Dit que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire sur l’actif disponible de la succession et fixe à la somme de 1.500 euros la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidité la partie la plus diligente devra verser entre les mains du dit notaire ;

Dit qu’en application des articles 842 du code civil et 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure ;

Rappelle qu’en cas de désaccord entre les parties, le notaire devra élaborer lui-même et seul, un projet de liquidation, au vu des textes applicables en la matière, sans être obligé de rédiger un état liquidatif avec la coopération des parties ;

Dit qu’en cas de désaccord sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire adressera, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un procès-verbal reprenant lesdits respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif, et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage ;

Déboute madame [A] [K] de ses demandes de nouvelle expertise, de partage partiel et d’attribution préférentielle ;

Condamne monsieur [N] [K] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation de 87.000 € ;

Déboute les parties de leurs demandes de licitation ;

Dit que le notaire ci-dessus désigné procédera au partage des biens immobiliers en constituant deux lots qui, à défaut de meilleur accord des parties, seront attribués par tirage au sort entre elles et constitués ainsi que suit :

lot 1 : une maison sise [Adresse 14], estimée à 266.000 €,lot 2 : une parcelle cadastrée cadastrée section BE n°[Cadastre 7] [Adresse 24] [Localité 3] [Adresse 26], estimée à 6.400 € et un studio dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], lot 738, sis [Adresse 8], estimé à 55.000 € ;étant précisé que l’attributaire du lot 1 sera condamné à payer à l’attributaire du lot 2 une soulte d’un montant de 204.600 € ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT