TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01686 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2A2Z

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Mars 2026

S.C.I. [Adresse 1]

C/

[S] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU SQUARE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON, susbstitué par M^e Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [I], née le 31 Mai 1981 à [Localité 3] ( CHILI ), demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 09 septembre 2014, la SCI [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son mandataire la société Estime, donné à bail à Madame [S] [I] un logement situé [Adresse 4] à Lille, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 090 euros, sans provision sur charges, pour une durée de trois ans.

Par courrier recommandé du 26 septembre 2024, la société Estime a, au nom du bailleur, mis en demeure Madame [S] [I] de lui payer la somme de 964,41 euros au titre des loyers impayés sous 48 heures.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à Madame [S] [I] un commandement de payer la somme principale de 5 735,74 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la SCI du Square a fait assigner Madame [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1224, 1240, 1760 et suivants du code civil :

—  constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ;

—  ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

—  ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais de la locataire ;

—  condamner la locataire à lui payer la somme de 11 374,69 euros à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation  ;

—  condamner la locataire à lui payer à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer actuel, des charges et droits normalement dus en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;

—  juger que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ;

—  condamner la locataire à lui payer la somme de 1 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel la somme de 127,38 euros au titre du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers, qu’elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 14 octobre 2025.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026. Seule la SCI [Adresse 1] comparaît, représentée par son conseil. Madame [S] [I] pourtant assigné à comparaître par remise de l’acte introductif d’instance à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente, ni représentée, ni excusée.

A cette audience, la SCI du Square maintient les demandes telles que contenues dans son assignation.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aussi, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Madame [S] [I], non comparante, a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, si le bailleur ne justifie pas d’avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, il doit être relevé que la SCI du Square, au regard de ses statuts et de l’acte de notoriété produits aux débats, est manifestement constituée exclusivement de parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, de sorte que l’absence d’un tel formalisme n’entraine pas l’irrecevabilité de la demande.

L’assignation en résiliation du bail a été notifiée à la préfecture du Nord le 14 octobre 2025, soit effectivement deux mois avant l’audience qui s’est tenue le 12 janvier 2026.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et c’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.

La SCI [Adresse 1] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, fait signifier à Madame [S] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 5 735,74 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 02 janvier 2026 produit par la SCI du Square, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [S] [I].

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 12 juin 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

L’occupation du logement par Madame [S] [I] après cette date, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à Madame [S] [I] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Aussi, en l’espèce, Madame [S] [I] sera condamnée à titre provisoire à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à 1 159,96 euros, somme égale au total du loyer et des charges actualisés, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SCI du Square verse aux débats les pièces suivantes :

− le contrat de bail souscrit entre les parties le 09 septembre 2014 ;

− le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 11 avril 2025 ;

− le décompte de la créance arrêté au 02 janvier 2026, mois de janvier inclus.

Il résulte de ces différentes pièces que Madame [S] [I] reste devoir à la SCI [Adresse 1] la somme de 16 014,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, à l’audience, la SCI du Square, représentée par son conseil, n’a pas sollicité, à l’oral, le montant de sa demande actualisée, de sorte qu’il convient de se référer, pour la condamnation en paiement des loyers et charges, à la demande figurant à l’assignation.

Aussi, Madame [S] [I] sera condamnée à titre provisoire à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 11 374,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 octobre 2025 (date de l’assignation), échéance du mois d’octobre incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 5 735,74 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [I] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S] [I], condamné aux dépens, devra payer à la SCI [Adresse 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire rendue après débats publics et mise à disposition au greffe,

Déclare l’action de la SCI du Square recevable ;

Constate la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à Lille, conclu le 09 septembre 2014 entre la SCI du Square, d’une part, et Madame [S] [I], d’autre part, à compter du 12 juin 2025 ;

Ordonne à Madame [S] [I] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Dit n’y avoir lieu à statuer, en l’état, sur la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Rappelle à Madame [S] [I] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande – pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Cellule CCAPEX

CITE [Etablissement 1]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Condamne à titre provisionnel Madame [S] [I] à payer à la SCI du [Adresse 7] la somme de 11 374,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 octobre 2025, date de l’assignation, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5 735,74 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamne à titre provisionnel Madame [S] [I] à payer à la SCI du Square une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 159,96 euros, équivalent au loyer mensuel qui auraient été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (sous réserve des augmentations contractuelles et légales en cas de poursuite du bail, égale au montant du loyer), à compter du 12 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Madame [S] [I] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

Condamne Madame [S] [I] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Le greffier La juge des contentieux de la protection