TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01939 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ES5

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, (plaidant) M^e Agathe DELESCLUSE, avocat au barreau de LILLE (postulant)

DÉFENDEUR :

M. [O] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marion MABRIEZ, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 14 Avril 2026 puis prorogé au 28 Avril 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Au niveau de la Métropole européenne de [Localité 1] (MEL), un régime d’autorisation de changement d’usage de locaux d’habitation encadrant les locations meublées touristiques a été mis en place, notamment sur délibération des 18 octobre 2018 et 9 février 2024, régime applicable sur le territoire de la ville de [Localité 1] (Nord).

Monsieur [O] [D] est propriétaire de deux lots au sein d’une copropriété située au [Adresse 3] à [Localité 1] depuis le 24 août 2022 correspondant :

— au lot n°2005 décrit comme « un logement de type 1 n°3 situé au 1er étage du bâtiment F »

— au lot n°2244 décrit comme un emplacement pour véhicule en sous-sol.

Il a acquis ce bien pour le prix de 170 000 euros.

Un procès-verbal d’infraction a été établi par un agent de la ville de [Localité 1] le 7 février 2025.

Lui reprochant une transformation irrégulière de cet appartement en location meublée touristique, par acte délivré à sa demande le 19 décembre 2025, la ville de Lille a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond M. [D] afin de la voir notamment condamnée à lui verser une amende civile de 100 000 euros pour transformation irrégulière de l’appartement en cause.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1939.

Le défendeur a constitué avocat.

Après un renvoi ordonné sur la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

Lors de cette audience, représentée, la ville de [Localité 1] a soutenu les demandes détaillées dans les conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 23 février 2026, notamment de :

— débouter le défendeur de ses demandes,

— condamner le défendeur à lui verser 100 000 euros à titre d’amende civile pour transformation irrégulière de l’appartement en cause,

— ordonner au défendeur de restituer le dit appartement à l’usage d’habitation et de cesser toute location en meublé de tourisme dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner le défendeur à une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai,

— voir la juridiction se réserver le contentieux de la liquidation,

— condamner le défendeur à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le défendeur aux dépens.

Représenté, M. [D] a soutenu les demandes détaillées dans ses écritures remises à l’audience et communiquée par voie électronique le 27 février 2026, notamment de :

à titre principal,

— rejeter les demandes de la ville de [Localité 1],

— condamner la ville de [Localité 1] à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la ville de [Localité 1] aux dépens.

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le principe d’une condamnation à une amende civile serait retenu,

— juger que l’amende civile ne pourra être supérieure à 2 000 euros,

— condamner la ville de [Localité 1] à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la ville de [Localité 1] aux dépens.

en tout état de cause,

— débouter la ville de [Localité 1] de sa demande visant à le condamner à une amende civile de 100 000 euros.

Pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments des parties, il est renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues lors de l’audience.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, délibéré finalement prorogé au 28 avril 2026 compte tenu de la charge du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le changement d’usage

L’article L.324-1-1 du code de tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 dispose :

« I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L.631-7 à L.631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme. »

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur entre le 21 novembre 2024 et le 21 février 2026 dispose :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

L’article L.631-7-1 du même code précise :

« L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6], du maire d'[Localité 7] concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L’usage des locaux définis à l’article L.631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil.

Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par [Localité 7], au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement ».

En l’espèce, l’existence d’un dispositif réglementaire applicable sur le territoire de la ville de [Localité 1] s’agissant du changement d’usage est établie de même que le droit de propriété du défendeur sur le bien en cause.

L’usage d’habitation originel de l’appartement est établi.

La déclaration du 7 octobre 2022 ayant donné lieu à la communication d’un n° d’enregistrement au défendeur est utile pour la collecte de la taxe de séjour. Elle n’est pas pertinente au regard des règles applicables en vertu du cadre fixé au niveau de la MEL concernant l’autorisation d’un changement d’usage.

Le fait que la ville de [Localité 1] n’ait pas alerté personnellement le défendeur, lors de cet enregistrement, sur la nécessité d’une telle autorisation n’est pas de nature à l’affranchir du respect de ce règlement.

Le caractère exécutoire du dispositif réglementaire susvisé n’est pas conditionné à la mention sur le site de la ville que la déclaration susvisée ne constitue pas une autorisation de changement d’usage ou que la demande d’une telle autorisation est nécessaire. Par conséquent, le débat portant sur les informations figurant sur le site de la ville n’est pas pertinent s’agissant de l’appréciation de la régularité du changement d’usage.

Le défendeur ne conteste pas la mise en location touristique meublée de son appartement corroboré par les éléments précis fournis par la demanderesse, notamment l’annonce figurant sur le site Airbnb et le procès-verbal susvisé.

Au vu des éléments soumis, le changement d’usage irrégulier est caractérisé.

Sur le montant de l’amende civile

Dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitat dispose que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

L’amende civile, qui présente le caractère d’une sanction, doit être fixée notamment en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi, des revenus procurés par la location illicite, notamment appréciés au regard de ceux procurés par une location classique, de la durée pendant laquelle s’est poursuivie cette location illicite, des diligences du propriétaire afin d’assurer un retour à l’usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, la responsabilité de M. [D] découle de sa qualité de propriétaire du bien.

L’acte par lequel le défendeur est devenu propriétaire du bien en cause mentionne que l’immeuble se trouve dans une zone de tension du marché locatif.

Rien n’étaye que le défendeur aurait été informé par la ville de [Localité 1] des diligences entreprises concernant son bien en vue de la présente procédure avant la délivrance de l’assignation.

Alors qu’il dispose d’un domicile situé à [Localité 8] (Nord), le défendeur allègue avoir conservé un usage personnel, très ponctuel d’après les éléments qu’il fournit, du logement en cause dont il est évident qu’il n’a pas contrarié la location touristique.

La capture correspondant à sa pièce n°2 ne permet de s’assurer de la complétude du message concerné.

Alors qu’il a la possibilité de consulter la page du site internet de la ville de [Localité 1] dont elle fournit copie mentionnant en rappels « pour les résidences secondaires, si vous ne l’avez pas encore fait, il est également obligatoire de déposer une demande de changement d’usage », M. [D] se borne à en contester la portée probante et ne fournit pas de copie de la page dédiée à sa déclaration réalisée dans le cadre de la collecte de la taxe de séjour.

La rémunération procurée par la location touristique à prendre en compte concerne le montant des fonds exposés par les personnes ayant souhaité occuper le logement en cause. Il n’est pas fourni d’éléments sur la rémunération prélevée par le site Airbnb sur les sommes versés par elles.

Le défendeur expose avoir perçu au titre de la location touristique meublée par le biais du site Airbnb les montants suivants hors taxe de séjour :

— de mai à décembre 2023 : 7 568,35 euros,

— de janvier à décembre 2024 : 19 152,74 euros,

— de janvier à décembre 2025 : 16 837,72 euros,

Soit un total de 43 558,81 euros sur une période de 32 mois correspondant à une moyenne mensuelle de 1 361,21 euros.

Les montants avancés par M. [D] sont fournis déduction faites des frais de service de ce site.

Les éléments fournis par la ville de [Localité 1] établissent que M. [D] a loué ce logement par le biais du site Airbnb :

—  96 nuits en 2023,

—  222 nuits en 2024.

La location touristique litigieuse s’est poursuivie sur près de 32 mois.

Monsieur [D] produit un bail d’habitation du 20 février 2026 fixant le loyer mensuel hors charges à 756 euros outre une provision sur charges de 69 euros par mois qui illustre un retour à la location classique intervenu, à son initiative, peu après la délivrance de l’assignation.

Il produit les éléments relatifs à l’encadrement des loyers afin d’établir le montant de la valeur locative classique du bien en cause.

Le défendeur fournit des éléments ne permettant pas d’apprécier la réalité de sa situation financière.

Il n’évoque pas d’autres revenus que ceux afférents à la location en cause et ne fournit pas d’avis d’impôt sur le revenu. De la même façon, il se borne à évoquer les charges afférentes au bien en cause.

Afin de financer l’acquisition de ce bien, M. [D] justifie avoir emprunté 142 350,56 euros, le prêt générant une charge financière mensuelle de l’ordre de 675 euros à ce jour, pour une durée de remboursement de 240 mois avec une variation des échéances de 666,92 euros à 728,31 euros d’après le tableau d’amortissement fourni.

La juridiction ne pourra le suivre dans l’argumentation le conduisant à présenter le remboursement du prêt immobilier, qui lui permet de se constituer un patrimoine personnel, comme des charges à déduire en totalité du profit tiré de la location touristique en cause.

Au vu des éléments soumis, il convient de fixer à 33 000 euros le montant de l’amende civile à laquelle M. [D] sera condamné, cette amende étant fixée au profit de la ville de [Localité 1].

Sur l’exécution provisoire concernant la condamnation

En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

Selon l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et qu’il statue par décision spécialement motivée d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, M. [D] allègue des conséquences manifestement excessives au prononcé de l’amende civile sans en démontrer la réalité, notamment faute d’éléments permettant d’apprécier dans son ensemble sa situation financière personnelle, de sorte qu’il sera débouté de sa demande tendant à écarter le principe de l’exécution provisoire de cette condamnation.

Sur les dépens

Vu les dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [D] aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, au vu des circonstances et sans contrariété à l’équité, il convient de condamner M. [D] à verser 2 000 euros à la ville de [Localité 1] au titre des frais irrépétibles. Pour les mêmes motifs, la demande présentée par le défendeur à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire rendu après débat en audience publique,

Relève l’existence d’un changement irrégulier d’usage du bien dont M. [O] [D] est propriétaire au sein de la copropriété située au [Adresse 3] à [Localité 1] ;

Condamne M. [O] [D] à une amende civile de 33 000 euros (trente-trois mille euros) sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitat et à verser ce montant à la ville de [Localité 1] ;

Déboute M. [O] [D] de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne M. [O] [D] aux dépens ;

Condamne M. [O] [D] à verser à la ville de [Localité 1] 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande présentée par M. [O] [D] au titre des frais irrépétibles ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Ophélie CLERY Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;