TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 27 février 2025

à M^e SARKISSIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e MILON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04057 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5E3D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [B]

née le 18 Mai 1989 à [Localité 3] (13)

domiciliée : chez SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION SIGA, [Adresse 2]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [U]

née le 12 Août 1977 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-010828 du 15/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 avril 2013, M. [J], représenté par le Cabinet LIAUTARD, a donné à bail à M. [T] [C] et Mme [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [I] [B], venant aux droits de M. [J], a fait signifier à Mme [R] [U] par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024 un commandement de payer la somme de 5 262,25 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, Mme [I] [B], représentée par son mandataire en exercice la Société Immobilière de Gestion et d’Administration (SIGA), a fait assigner Mme [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Mme [R] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6 784,37 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, somme à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer plus charges,

— condamner Mme [R] [U] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] [B] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, Mme [I] [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 12 193,76 euros, selon décompte en date du 1er décembre 2024, terme de décembre inclus.

Mme [R] [U], représentée par son conseil, conteste les demandes formulées par Madame [B] [I] en faisant valoir le défaut de qualité à agir de Madame [B] [I], qui ne justifie pas de la propriété de l’appartement occupé par Madame [U], l’irrecevabilité des demandes pour défaut de notification du commandement de payer à M. [T] [C], l’incompétence du juge des référés en présence de contestations sérieuses, notamment sur la qualité à agir de la demanderesse et les irrégularités de procédure. Elle conteste aussi l’absence d’assignation à M. [T] [C], figurant comme locataire du bail de 19 avril 2023. Et suivant les conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référés de :

In limine litis, à titre principal :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par Mme. [I] [B],Constater la présence de contestations sérieuses,Se déclarer incompétent,Débouter Mme [I] [B] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions.A titre subsidiaire, reconventionnellement,

Recevoir Mme [U] en ses demandes bien fondées et justifiées, Suspendre les effets de la clause résolutoire, Autoriser Mme [U] à demeurer dans les lieux loués,Accorder 36 mois de délais à Mme [U] pour apurer la dette,Rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le bailleur, Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires formulées par le bailleur,Réserver les dépens d’instance comme en matière d’aide juridictionnelle.

En réplique, Mme [I] [B], représentée par son avocat, dit avoir justifier de la propriété du bien sis [Adresse 1]. Elle fait valoir que les fins de non-recevoir soulevés par Mme [U], notamment concernant la notification du commandement de payer à Monsieur [C] et la notification à la CCAPEX, ne sont pas fondés, car Monsieur [C] a quitté le logement depuis 2015, ce qui est prouvé par des courriers et des lettres recommandées. Elle estime que les fins de non-recevoir soulevées par Madame [U] sont considérées comme dilatoires et sans fondement. Madame [U] étant la seule locataire du bien et n’ayant pas payé ses loyers depuis plusieurs années, accumulant une dette de 12 193,76 €. Madame [B] demande la condamnation de Madame [U] au paiement de la dette locative, la résiliation du bail, et l’expulsion de Madame [U] ainsi que de tout occupant de son chef. Elle demande également une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer jusqu’à la reprise effective des lieux et la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts. Madame [B] s’oppose à la demande de Madame [U] pour des délais de paiement, arguant que cette dernière n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et ne justifie pas de sa capacité à respecter un échéancier. Elle demande une participation de 1 500 € aux frais irrépétibles et la condamnation de Madame [U] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [I] [B] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [I] [B] justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de donation daté du 14 avril 2004, signé par Me [S] [H], notaire à [Localité 4], ainsi que de l’avis d’impôt taxes foncières 2020, démontrant qu’elle est bien propriétaire de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] et partant de sa qualité à agir.

Mme [R] [U] est bien titulaire du bail signé le 19 avril 2013 et occupe actuellement les lieux objet du présent litige. Par conséquent, il n’y a pas de contestation sérieuse concernant sa qualité à agir tant que partie défenderesse dans la présente procédure.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 avril 2013 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 5 262,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [R] [U] justifie percevoir un salaire mensuel de 515,78 euros de revenu de solidarité active et déclare avoir déposé une demande d’AAH qui est en cours d’instruction. Il résulte du décompte que Mme [R] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Mme [R] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [R] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [R] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 772,77 euros actuellement, et de condamner Mme [R] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [R] [U] reste devoir la somme de 12 193,76 euros, à la date du 1er décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Mme [R] [U] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [R] [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 12 193,76 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 784,37 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande Mme [I] [B] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Mme [I] [B] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2013 entre Mme [I] [B] et Mme [R] [U] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [R] [U] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à verser à Mme [I] [B], à titre provisionnel, la somme de 12 193,76 euros décompte arrêté au 1er décembre 2024 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 784,37 euros à compter du 11 juin 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 772,77 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande au titre de dommages et intérêts formulées par Mme [I] [B] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [U] aux dépens, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonn24é et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président