TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04384 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZO2F

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

,

[O], [P],

[W], [I]

C/

,

[M], [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M., [O], [P], demeurant, [Adresse 1] – PO BOX 25253 – QATAR

Mme, [W], [I], demeurant, [Adresse 2]

représentés par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M., [M], [D], demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 09 avril 2021, Monsieur et Madame, [P], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à Monsieur, [M], [D] un logement situé, [Adresse 4] (2ème étage) à, [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1173 euros, outre une provision sur charges de 60 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

A la suite d’incidents de paiement, Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] ont, par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, fait signifier à Monsieur, [M], [D] un commandement de payer la somme principale de 3 791,72 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 15 janvier 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2025, Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] ont fait assigner Monsieur, [M], [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail au 14 mars 2025 ;

— son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— sa condamnation à leur payer la somme de 4 042,54 euros au titre des loyers impayés au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à entière libération ;

— sa condamnation à leur payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— sa condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1103, 1106, 1193 et 1194 du code civil, et exposent que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer et qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 09 avril 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026 à laquelle Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] sont représentés par leur avocat et Monsieur, [M], [D] comparaît en personne.

Les demandeurs maintiennent leurs demandes telles que contenues dans l’assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme totale de 10 892,10 euros à la date du 05 janvier 2026. Ils précisent qu’un plan d’apurement avait été conclu avec le locataire qui ne l’a pas respecté. Ils s’opposent à tout délai de paiement au profit du défendeur.

Monsieur, [M], [D] ne conteste pas le montant de la dette, sauf à préciser que le loyer de janvier 2026 a été payé juste avant l’audience. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sur 36 mois. Il explique avoir des revenus très variables en raison de son activité professionnelle de consultant et dont les profits sont fluctuants selon les contrats qu’il parvient à conclure. Il soutient qu’il devrait percevoir un crédit innovation (« C21 ») d’un montant pouvant aller de 5 000 à 10 000 euros en cours d’année qui lui permettra d’apurer sa dette locative. Il indique également que son activité professionnelle devrait bientôt prendre une ampleur plus importante et lui garantir des revenus plus stables.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Les bailleurs ont été autorisés par la juge à l’audience à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé montrant le paiement par le défendeur du loyer du mois de janvier 2026, ce qu’ils ont fait par courrier électronique du 20 janvier 2026.

Monsieur, [M], [D] a été autorisé par la juge à l’audience à produire, en cours de délibéré et avant le 16 février 2026, un justificatif concernant l’attribution du crédit innovation évoqué en cours d’audience. Il a fait parvenir un courrier électronique le 13 février 2026 dans lequel il décrit sa situation et joint le décompte actualisé de la dette locative.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera remarqué que le nom de Madame, [W], [I] ne figure pas au contrat de bail qui est conclu par « Monsieur et Madame, [P] », mais que la qualité à agir de celle-ci n’est pas contestée par le défendeur, présent à l’audience, de sorte qu’elle sera considérée comme bailleresse au même titre que Monsieur, [O], [P].

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application de l’article 24, III de même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, la saisine de la Ccapex a été saisie le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 09 avril 2025, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

—  Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux semaines après un commandement de payer resté infructueux. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.

Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] justifient avoir fait signifier le 14 janvier 2025 à Monsieur, [V], [Y] un commandement de payer la somme de 3 791,72 euros dans un délai de deux mois au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Suivant le décompte arrêté au 12 février 2026 produit par les bailleurs, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, les versements effectués par le locataire n’ayant pas permis de régler les sommes réclamées dans le délai imparti.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2025.

—  Sur l’expulsion

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de l’historique de compte en date du 12 février 2026 que Monsieur, [M], [D] a payé les loyers de décembre 2025 et janvier 2026.

A l’audience, il sollicite un délai de paiement suspensif de l’acquisition de la clause résolutoire sur une durée de 36 mois. Il explique avoir un revenu très variable qui peut aller de 0 à 5 000 euros en fonction des contrats qu’il parvient à conclure au titre de son activité de consultant. Il assure toutefois de sa capacité à pouvoir régler sa dette dans un délai de 36 mois en raison notamment du versement en cours d’année d’un crédit innovation d’un montant de 5 000 à 10 000 euros qu’il devrait se voir octroyer et d’une activité plus soutenue à venir.

Autorisé à produire en cours de délibéré des pièces justificatives concernant l’attribution du crédit innovation évoqué, Monsieur, [M], [D] a fait parvenir au tribunal le 13 février 2026 un courrier électronique dans lequel il expose sa situation personnelle, assure de la nouvelle dynamique de son activité professionnelle (validation de son dossier concernant le crédit innovation, signature d’un contrat de distribution permettant, à terme, une meilleure visibilité de son activité), prévoit de percevoir un revenu stable à hauteur de 3 500 euros net par mois « à partir du printemps » et propose de payer 222 euros en sus de son loyer courant pour apurer sa dette. Toutefois, il ne joint à son courrier aucune autre pièce qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de l’analyse du décompte locatif que les paiements effectués par le locataire sont, depuis novembre 2021, relativement irréguliers, et que l’arriéré de loyer a commencé à se constituer à compter du mois d’octobre 2024 pour s’élever, au 12 février 2026, à la somme de 8 026,44 euros.

Les bailleurs s’opposent à tout délai de paiement et précisent qu’un plan d’apurement a déjà été conclu avec le locataire et qu’il n’a pas été tenu, ce qui n’est pas contesté par Monsieur, [M], [D].

Malgré une reprise de paiement depuis le mois de décembre 2025 et certains versements complémentaires importants de nature à participer à l’apurement de la dette locative, Monsieur, [M], [D] ne verse aucun justificatif de ses ressources actuelles et prévisibles, ni concernant l’estimation et la validation alléguée du crédit innovation évoqué à l’audience, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’il est effectivement et actuellement en mesure de s’acquitter des délais de paiement sollicités en plus du loyer courant.

Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I], bailleurs personnes physiques, doivent pouvoir de nouveau disposer de leur logement.

Aussi, la demande de délai de paiement du défendeur sera rejetée et il sera devra restituer les lieux loués situés, [Adresse 4] (2ème étage) à, [Localité 1].

A défaut de libération volontaire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Monsieur, [M], [D] sera condamné à payer à Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 1 365,66 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice des bailleurs découlant de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer durant ce temps.

Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] sollicitent à l’audience la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 10 892,10 euros au titre des loyers et charges impayés, actualisée au 05 janvier 2026. Il ressort toutefois du décompte qu’ils produisent en cours de délibéré par le locataire que la dette actualisée est de 8 026,44 euros au 12 février 2026, après le paiement par Monsieur, [M], [D] des indemnités d’occupation de janvier et février 2026 ainsi qu’une somme de 1 500 euros complémentaire.

Monsieur, [M], [D] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais qui ne sont pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation, à savoir :

—  « frais huissier commandement de payer » au 15 janvier 2025 pour 178,07 euros ;

—  « frais acte commandement de payer » au 16 janvier 2025 pour 155,58 euros.

Ces frais seront, le cas échéant, compris dans les dépens de l’instance.

En conséquence, Monsieur, [M], [D] sera condamné au paiement de la somme de 7 692,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus jusqu’au 12 février 2026, échéance de février 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 791,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [M], [D], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation respective des parties, Monsieur, [M], [D] sera condamné à payer à Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le contenu de ce principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare l’action de Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu le 09 avril 2021 entre Monsieur, [V], [Y] et Monsieur, [M], [D] portant sur le logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 1], à la date du 15 mars 2025 par acquisition de la clause résolutoire du contrat ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur, [M], [D] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Rappelle à Monsieur, [M], [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

CITE, [Etablissement 1],

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Localité 3]

Condamne Monsieur, [M], [D] à payer à Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] une indemnité d’occupation d’un montant de 1 366,56 euros par mois, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Monsieur, [M], [D] à payer à Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] la somme de 7 692,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 3 791,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Déboute Monsieur, [M], [D] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne Monsieur, [M], [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture ;

Condamne Monsieur, [M], [D] à payer à Monsieur, [O], [P] et Madame, [W], [I] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;