Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00445 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2E3P

[E] [Y] épouse [M]

C/

[J] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Jérôme DIROU

— FE délivrée à

M^e Jérôme DIROU

Le 13/06/2025

Avocats : M^e Jérôme DIROU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [E] [Y] épouse [M]

née le 29 Décembre 1967 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [V]

né le 06 Mars 1986 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 18 et 21 août 2023, à effet du 26 août 2023, Madame [D] [Y] épouse [M] a donné à bail à Monsieur [J] [N] un logement situé [Adresse 7] [Adresse 11] [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°53 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 530,79 euros et 40 euros de charges.

Après un premier commandement de payer du 31 octobre 2024, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Madame [D] [Y] épouse [M] a fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme de 1.176,16 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Madame [D] [Y] épouse [M] a assigné Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 avril 2025 aux fins de voir :

— JUGER, conformément aux dispositions de la clause résolutoire du bail contenue en page 5/2, que le bail est résilié de plein droit à la date du 15 janvier 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [J] [N] et de tout occupant de son fait de l’appartement pris à bail ;

— ACCORDER à l’Huissier le concours de la [Localité 10] Publique ;

— JUGER que cette expulsion sera assortie d’une astreinte de 500 € par mois de retard ;

— CONDAMNER Monsieur [J] [N] à payer à Madame [M] les loyers dus de septembre 2024 jusqu’au mois de janvier 2025, à titre de provision, soit la somme de 2.853,95 euros ;

— JUGER que Monsieur [J] [N] devra une indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2025 jusqu’à vidange effective des lieux d’un montant de 1.000,00 € par mois.

— CONDAMNER Monsieur [J] [N] à payer à Madame [M] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 avril 2025.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, Madame [D] [Y] épouse [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.853,65 euros au jour de l’assignation, soit le 13 février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [J] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 avril 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Madame [D] [Y] épouse [M] à Monsieur [J] [N].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [D] [Y] épouse [M] a fait signifier à Monsieur [J] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.176,16 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 18 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [J] [N] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 18 novembre 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 décembre 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 décembre 2024.

Dès lors, Monsieur [J] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 décembre 2024, ce qui constitue pour Madame [D] [Y] épouse [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [D] [Y] épouse [M] produit, dans l’assignation, un décompte selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.853,65 euros à la date du 13 février 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [J] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.853,65 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 février 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse. Monsieur [J] [N] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, celle-ci sera égale au montant du loyer courant et des charges (570,79 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, Madame [D] [Y] épouse [M] ne produisant aucun élément de nature à justifier l’augmentation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 1.000,00 euros par mois.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [N] à verser à Madame [D] [Y] épouse [M] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] [Adresse 11] [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que l’emplacement de stationnement n° 53 situé à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (570,79 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à payer à Madame [D] [Y] épouse [M] la somme de 2.853,65 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à payer à Madame [D] [Y] épouse [M], à compter du 1er février 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à payer à Madame [D] [Y] épouse [M] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION