TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

N° RG 24/02922 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FCTZ

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

06 mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

Monsieur [S] [E]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 25 mai 2023, M. [K] [H] a donné à bail à M. [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 435 € et 30 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [S] [E] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 25 mai 2023 signé entre M. [K] [H] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [H] a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 22 mai 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 19 juin 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 20 juin 2024.

Par acte du 21 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 21 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation

En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :

ordonner l’expulsion de M. [S] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner M. [S] [E] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5326,82 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 930€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner M. [S] [E] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative;condamner M. [S] [E] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [S] [E] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur et que les causes du commandement n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de clause résolutoire sont réunies.

Bien que convoqué par acte d’huissier remis à étude le 21 novembre 2024, M. [S] [E] n’est ni présent ni représenté.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 25 mai 2023 entre elle et M. [K] [H] ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 22 mai 2024 et le 21 novembre 2025.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de M. [K] [H], bailleur.

1.3. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 25 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 930 €.

Il ressort du décompte versé au débat que le locataire a au moins payé au bailleur l’équivalent de deux mois de loyers dans le délai de deux mois du commandement, soit 930 €, aucune indemnisation de la caution n’ayant eu lieu.

A défaut de décompte locatif du bailleur permettant d’identifier les dates des paiements et les dates des échéances, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne rapporte pas la preuve que les causes du commandement n’ont pas été désintéressées entre les mains du bailleur.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

1.4. Sur la résiliation judiciaire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par la société ACTION LOGEMENT SERVICES révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5326,82€ au 03 décembre 2025.

M. [S] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date de l’assignation soit le 21 novembre 2024.

M. [S] [E] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [S] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [E].

2. Sur la condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] [E] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 21 novembre 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [S] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5326,82 € à la date du 20 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5326,82 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 930 € à compter du commandement de payer (19 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [S] [E] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

M. [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [S] [E] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2023 entre M. [K] [H] et M. [S] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ne sont pas réunies ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 mai 2023 entre M. [K] [H] et M. [S] [E] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogatoire ;

CONDAMNE M. [S] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 326,82 € (CINQ MILLE TROIS CENT VINGT-SIX EUROS ET QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES), selon décompte arrêté au 20 novembre 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 930 € à compter du 19 juin 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNE M. [S] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,