TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01986 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2KR5

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 11 Mai 2026

[F] [P] épouse [K]

[M] [K]

C/

[Y] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 11 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [F] [P] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

M. [M] [K], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mars 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé signé par voie électronique le 21 mai 2024 à effet au 29 mai 2024, M. et Mme [M] et [F] [K] ont donné à bail à M. [Y] [Z] un local à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement n°PA70 et PA71 situés [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 854 euros majoré d’une provision sur charges de 108 euros pour le logement et 36 euros pour les parking, outre une provision sur charges de 14 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, M. et Mme [K] ont fait signifier à M. [Y] [Z] un commandement de payer la somme principale de 3.285,37 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] ont fait assigner M. [Y] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail d’habitation et du bail relatif aux parking à effet au 2 décembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [Z] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le tribunal,

— condamner M. [Y] [Z] à lui payer :

la somme de 4.907,49 euros à titre de provision correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 1er janvier 2026,

— la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’instance, dont les frais de commandement, de notification à la Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et de tous frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

A cette audience, M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] comparaissent représentés par leur conseil. Ils s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 8.325,20 euros. Ils s’opposent à la demande de délais.

M. [Y] [Z] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et propose de s’en acquitter par mensualités de 330 euros en plus du loyer courant. Il indique qu’il n’a pas de procédure de surendettement en cours, qu’il est salarié en CDI à temps partiel, qu’il perçoit un salaire de 800 euros, qu’une demande d’allocation de logement est en cours, qu’il a des dettes professionnelles et qu’il ne peut assumer seul le loyer courant. Il précise qu’il a réglé le loyer du mois de novembre 2025, qu’il envisage de quitter le logement mais qu’il ne souhaite pas être expulsé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [Y] [Z] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les baux conclus le 21 mai 2024 à effet au 29 mai 2024, contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [Y] [Z] le 20 octobre 2025, pour la somme en principal de 3.285,37 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun règlement du locataire n’étant intervenu dans ce délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er décembre 2025, 24H00.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, le décompte produit par M. et Mme [K] fait ressortir une dette d’un montant de 8.088,28 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er mars 2026, échéance du mois de mars 2026 comprise, après soustraction des frais bancaires non justifiés et des frais qui entrent dans les dépens.

M. [Y] [Z] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse.

Il convient par conséquent de condamner M. [Y] [Z] de payer à M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K], à titre de provision, la somme de 8.088,28 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er mars 2026, dernière échéance comprise, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

M. [Y] [Z] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En la cause, il ressort du décompte tenu par le bailleur versé aux débats que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier versement datant du 7 octobre 2025.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié d’accorder au défendeur le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, peu importe les difficultés personnelles dont ce dernier fait état.

M. [Z], qui ne prouve pas avoir repris à ce jour le paiement régulier de son loyer ni n’établit être en situation d’apurer la dette locative dans les délais légaux, les revenus déclarés à hauteur de 800 euros étant insuffisant pour respecter un plan d’apurement de la dette en sus du loyer et des charges, n’est pas davantage fondé à solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

L’expulsion de M. [Y] [Z] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit les sommes de 999,01 euros pour le logement et de 51,56 euros pour les parking, laquelle sera indexée selon les modalités prévues aux contrats, pour la période courant du 1er avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il convient également de le condamner à verser à M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] recevables en leur action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 21 mai 2024 à effet au 29 mai 2024 entre M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] d’une part, et M. [Y] [Z] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 3], et les deux emplacements de stationnement n°PA70 et PA71 situés à la même adresse, sont réunies à la date du 1er décembre 2025, 24H00 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] à payer à M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] la somme provisionnelle de 8.088,28 euros, créance arrêtée au 1er mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS M. [Y] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS à défaut pour M. [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] à payer à M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 999,01 euros pour le logement et la somme de 51,56 euros pour les emplacements de stationnement, laquelle sera indexée selon les modalités prévues aux contrats, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS à M. [Y] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] à payer à M. [M] [K] et Mme [F] [P] épouse [K] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 11 mai 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;