DOSSIER N° RG 25/01685 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NKTB

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76190 YVETOT

Représentant : la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [W] [R]

Rue Gustav Priès

76190 YVETOT

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [W] [R] un appartement situé Entrée A – Rue Gustav Priès – Appartement 12 – Immeuble Guilbaud à YVETOT (76190), pour un loyer mensuel de 214,46 euros, 42,17 euros de provisions sur charges et 38,07 euros de provisions pour le chauffage et l’eau.

Saisi par requête reçue le 15 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection de Rouen a autorisé, par ordonnance du même jour signifiée le 18 juillet 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [W] [R] ainsi que ses annexes pour qu’il puisse y être procédé à des opérations de nettoyage et désinfection après qu’il ait été constaté qu’un liquide sortait de la cave, attirant de nombreux nuisibles et qu’au niveau de la porte du logement du locataire se dégageait des odeurs nauséabondes avec la présence de mouches, le locataire refusant l’intervention des services d’hygiène de la ville.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave eu égard au défaut d’entretien ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’au départ et la remise des clés, d’un serrurier et de déménageurs ;

— rappeler que le commandement de quitter n’est pas soumis aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, faute d’être occupé par Monsieur [R] ;

— condamner Monsieur [W] [R] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5.000 euros à titre de réparation en conséquence de l’inexécution partielle du contrat ;

— la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à l’image par voie de presse ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

À l’audience du 13 novembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient que le locataire ne justifie pas entretenir les lieux ni d’en jouir paisiblement alors que cela lui est imposé par l’article 1728 du code civil ainsi que par l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que ces inexécutions sont graves et répétées et mettent en péril la pérennité des lieux mais aussi la sécurité des habitants de l’immeuble collectif. Elle sollicite ainsi, sur ce fondement, la résiliation du contrat de bail.

Elle demande également, au visa de l’article 1217 du code civil, la condamnation à des dommages et intérêts pour l’inexécution partielle du contrat eu égard aux déplacements nécessaires pour ses équipes, l’accroissement d’activité et la gestion du voisinage.

Elle sollicite enfin des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison de l’état d’insalubrité du logement qui porte atteinte à la bonne image de la société.

Cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [R], cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En application des articles 1728 1° du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué raisonnablement, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Il peut s’agir également de la possession d’animaux dans les lieux loués. A ce titre, il convient de rappeler qu’est réputée non écrite toute stipulation du bail tendant à interdire la détention d’animaux familiers dans un local d’habitation, sous réserve que ceux-ci ne commettent ni dégâts, ni n’entraînent de troubles de voisinage.

En l’espèce, il résulte des pièces versées à la procédure que Monsieur [W] [R] avait des chats à son domicile.

Si la possession d’animaux dans son appartement ne peut, en tant que tel, être reprochée au locataire, il y a lieu de constater, eu égard aux pièces procédures, que ce dernier ne s’en occupait pas et les délaissait, de telle sorte que lors du constat du commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, il a été recensé la présence de 11 cadavres de chats et chatons, précisions apportées par le commissaire de justice que compte tenu «  de l’état de putréfaction de certaines dépouilles, de leurs très petites tailles pour certaine, il est probable que d’autre cadavre n’ait pas pu être identifié et ainsi ait été confondu avec des éléments à l’état de décomposition ». Une enquête pénale a d’ailleurs été diligentée par les gendarmes d’Yvetot, suite à cette découverte.

La présence des chats et surtout des chats morts ou en décomposition est à l’origine de l’odeur constatée par le commissaire de justice et déplorée par les autres habitants de l’immeuble mais également de la présence d’insectes et de nuisibles. En effet, il ressort des attestations produites – celle de Madame [Y] [S] et celle de Madame [A] [P] – , que dès août 2023, il a été constaté des odeurs d’excréments dans les parties communes et à partir de mai 2025, une invasion de mouches et de puces provenant de la porte du logement de Monsieur [R] mais également de la cave donnée en location.

S’agissant de l’odeur, il y a lieu de souligner que le commissaire de justice relève, le 18 juillet 2025, que « l’odeur [dans le logement] est nauséabonde, pestilentielle, fétide, méphitique » et que plusieurs intervenants sont pris de spasmes ou de nausées, à tel point qu’ils ne se sentent pas de pénétrer dans le logement.

S’agissant des insectes, ils sont constatés également par le commissaire de justice dès les parties communes puisqu’il relève la présence de mouches et insectes et que devant l’appartement de Monsieur [R], cela « grouille des puces ainsi que des petites mouches et insectes noirs ». Les mouches sont également en nombre important dans le logement ainsi que des asticots et des insectes type blatte et puce. Compte tenu de l’état du sol (jonché d’éléments à l’état de putréfaction avancé,de déchets organiques, d’excréments, d’étrons, d’urine), il est relevé dans le procès-verbal qu’il est impossible de distinguer le revêtement du sol. Il en va même pour le mobilier qui est revêtu de déchets à l’état de putréfaction. Ainsi, le matelas présente des asticots en grand nombre et sera évacué.

Les opérations de désencombrement et désinfection du logement commencées à 9 heures se sont terminées à 17 heures et il a été relevé « qu’à la fin de l’évacuation, les murs, sols, plafonds sont hors d’état ». Il est même indiqué par l’entreprise en charge de la désinfection qu’il sera nécessaire de procéder à la dépose complète des placôplatres, portes, sols et revêtements.

Des constatations similaires sont effectuées dans la cave où il est noté que s’accumulent des déchets, des effets souillés, un ensemble d’objets sales et à l’état de décomposition, de telle sorte qu’il est même impossible de rentrer dans la cave et qu’il est constaté la présence de déjections de rats.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que Monsieur [R] n’a nullement jouit du logement raisonnablement, dégradant considérablement les lieux mais a exposé également le voisinage à un risque sanitaire par la prolifération de nuisibles et insectes et a nuit à la salubrité des lieux, par la présence de ses chats et son comportement.

Il s’agit donc d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

D’autant plus qu’il apparaît aux termes de la procédure que son bailleur a tenté de remédier au problème en le convoquant à plusieurs reprises depuis juillet 2024 et en prévenant la police municipale et la ville d’Yvetot, en vain, Monsieur [W] [R] ne répondant pas aux convocations.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 23 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [W] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

D’autant plus qu’il résulte tant des constatations faites par le bailleur que de la procédure que ce dernier aurait déjà quitté le logement. Ainsi, le bailleur précise qu’il ressort des différents passages au domicile, post intervention, constat et évacuation, que Monsieur [R] n’a pas réintégré les lieux, le voisinage indiquant qu’il réside toujours sur Yvetot mais serait hébergé chez un tiers sans plus de précisions.

C’est également ce qui est constaté par le commissaire de justice le 23 septembre 2025, lors de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande de réduction du délai de l’article L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation particulière et du fait que Monsieur [R] a quitté le logement, il y a lieu d’octroyer uniquement un délai de 8 jours à ce dernier pour quitter les lieux.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 23 septembre 2025, Monsieur [W] [R] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [R] à son paiement à compter du 23 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de l’inexécution partielle

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sollicite, en plus de la résiliation du contrat de bail, l’octroi de dommages et intérêts en raison des déplacements nécessaires pour ses équipes, l’accroissement d’activité et la gestion du voisinage.

Il y a lieu de constater en effet que le comportement de Monsieur [W] [R] a nécessité de la part de la SA LOGEAL IMMOBILIERE de multiples mesures tant pour essayer de trouver une solution avec son locataire que de protéger les autres locataires.

Par conséquent, Monsieur [W] [R] sera condamné à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte à l’image par voie de presse

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sollicite des dommages et intérêts en raison de l’état d’insalubrité du logement qui porter atteinte à sa bonne image par la parution d’un article de presse le 18 juillet 2025 dans la presse papier et sur internet où notamment son nom apparaît.

Toutefois, Monsieur [W] [R] ne peut être tenu responsable de la parution d’article de presse concernant l’état de son logement et la SA LOGEAL IMMOBILIERE n’apporte pas la preuve d’un lien direct entre le comportement de son locataire et l’existence d’un préjudice ni même de l’existence d’un préjudice du fait de cet article qui ne la met pas en cause.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [R] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [R] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 septembre 2022 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [W] [R] d’autre part, concernant les locaux situés Entrée A – Rue Gustav Priès – Appartement 12 – Immeuble Guilbaud à YVETOT (76190), au jour de l’assignation, le 23 septembre 2025 ;

DIT que Monsieur [W] [R] est occupant sans droit ni titre :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [R] à compter du 23 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1217 du code civil ;

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] aux dépens ;

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE