TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 24/00329 – N° Portalis DB2H-W-B7I-YY2M

Jugement du 17 Octobre 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [M] [J] épouse [B]

C/

S.A.R.L. CIMCO

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Charlotte FARIZON

M^e Philippe [Localité 4]

—  303

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 17 Octobre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [M] [J] divorcée [B]

née le 30 Novembre 1966 à [Localité 5] (42), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CIMCO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2023, Madame [M] [J] a conclu un contrat de courtage en construction d’une maison individuelle auprès de la société CIMCO. Celle-ci devait rechercher des professionnels pour la bâtir en respectant un budget prévisionnel de 123 000 euros TTC. La rémunération fixée de 18 000 euros TTC devait être réglée en deux paiements, de 6000 euros à la signature du contrat, puis de 12 000 euros dès l’acceptation du ou des devis.

Deux conditions suspensives étaient prévues dans le contrat, l’une tenant à l’acquisition du terrain l’autre au financement de l’opération.

Se prévalant des refus de prêt opposés par les établissements bancaires qu’elle avait sollicités, Madame [J] en a fait part à la société CIMCO, sollicitant auprès de cette dernière le remboursement de la somme de 18 000 euros.

La société CIMCO a rejeté sa demande de remboursement au motif qu’elle n’avait pas respecté les stipulations contractuelles portant sur le dépôt de la demande de prêt.

Au terme d’un courrier daté du 14 novembre 2023, le Conseil de Madame [J] a mis en demeure la société CIMCO de lui régler la somme de 18 000 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 05 janvier 2024, Madame [J] a assigné la SARL CIMCO devant le tribunal judiciaire de LYON.

Madame [M] [J] sollicite, au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, sur le fondement des articles 1103, 1231-1, 1217, 1304-3 et 1304-6 du code civil, de :

Déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par Madame [M] [J] à l’encontre de la société CIMCO ; Y faisant droit,

Prononcer la caducité du contrat de courtage conclu le 14 février 2023 pour non accomplissement des conditions suspensives indépendamment de la volonté de Madame [M] [J] ; Condamner la société CIMCO à payer à Madame [M] [J] la somme de 18.000 € au titre de l’acompte versé outre les intérêts à taux légal à compter du 14 novembre 2023 outre capitalisation des intérêts ; Condamner la société CIMCO à payer à Madame [M] [J] la somme de 5.000 € pour le préjudice moral subi ; Condamner la société CIMCO à payer à Madame [M] [J] la somme de 3.030 € au titre du préjudice financier subi ; Débouter la société CIMCO de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société CIMCO à payer à Madame [M] [J] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société CIMCO aux entiers dépens de l’instance ; Prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Madame [J] prétend n’avoir reçu les premiers devis que fin mars 2023, avoir été contrainte de solliciter l’ajout de la mention « prix ferme et définitif », avant de recevoir de nouveaux devis au mois de juin suivant avec des prix encore plus élevés. Elle conteste ainsi toute hausse des devis consécutive à une modification qu’elle aurait sollicitée.

Elle reproche à la société CIMCO de ne communiquer aucun élément sur le chiffrage qu’elle a effectué pour estimer le coût de l’opération ainsi que les modalités de prêt, le taux visé ne pouvant être obtenu.

Elle relève qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir attendu la réception des devis pour déposer ses demandes de prêt compte-tenu des stipulations contractuelles.

S’agissant du montant de 41 000 euros dont elle avait sollicité le financement, au lieu des 35 000 euros visés dans le contrat, elle se prévaut de l’augmentation des prix des travaux entre la souscription du contrat en février 2023 et la réception des devis définitifs.

Elle considère en tout état de cause que le montant souscrit est indifférent dans la mesure où le refus a été causé par le taux d’usure, celui-ci étant identique pour la somme de 35 000 ou 41 000 euros.

Elle considère qu’aucune stipulation contractuelle ne prévoyait qu’elle devait souscrire une assurance particulière.

Elle soutient ne pas avoir été informée d’une liste d’établissements financiers partenaires de la société CIMCO, précisant ne pas avoir eu davantage connaissance avant la présente instance du document financier produit par la défenderesse.

Elle déduit de l’ensemble de ces éléments ne pas avoir empêché la réalisation de la condition suspensive, de sorte que le contrat de courtage doit être déclaré caduc.

Sur ses demandes de dommages et intérêts, elle fait valoir que le refus de remboursement de la société CIMCO lui a causé des problèmes de santé et a retardé la possibilité pour elle de devenir propriétaire, la contraignant à souscrire un prêt à la consommation en raison de son absence de trésorerie.

Sur la demande reconventionnelle de la société CIMCO, elle considère que celle-ci ne rapporte pas la preuve des intimidations, consistant en deux messages de sa fille majeure, qu’elle lui impute, n’étant en tout état de cause pas responsable des faits d’un tiers.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 février 2025, la SARL CIMCO demande, au visa des articles 1101 et suivants, 1240 ainsi que 1304-3 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

Juger que Madame [J] n’a pas respecté les modalités de financement conformément à la simulation réalisée le jour de la signature du mandat de recherche,Juger que Madame [J] ne fournit pas des attestations de refus de prêt conformes aux stipulations contractuelles,Juger que Madame [J] n’a pas fait appel au partenaire financier de la société CIMCO conformément au mandat,Juger que les motifs de refus des banques pour l’octroi de crédit sont inopposables à la société CIMCO,Juger que Madame [J] ne prouve pas qu’elle a subi un préjudice moral ou un préjudice financier ayant pour cause un manquement contractuel de la société CIMCO,En conséquence :

Débouter Madame [J] de l’ensemble de ses demandes,A TITRE RECONVENTIONNEL :

Juger que Madame [J] a tenté d’intimider le personnel de la société CIMCO pour obtenir le remboursement indu de l’acompte,Juger que ce comportement a occasionné de l’anxiété auprès du personnel,En conséquence,

Condamner Madame [J] à payer à la SARL CIMCO la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,En tout état de cause,

Condamner Madame [J] à payer à la société CIMCO la somme de 4000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,Ordonner l’exécution provisoire des seules condamnations prononcées en faveur de la SARL CIMCO.

Sur la demande de remboursement de l’acompte, la société SIMCO relève que les attestations de refus de prêt produites par la requérante ne sont pas conformes aux modalités de financement contractuellement convenues, Madame [J] ayant sollicité un emprunt de 41 000 euros sur 84 mois.

Sur la hausse du montant total des prestations, elle fait valoir que la différence de 3372.71 euros entre les devis de mars 2023 et ceux de juin 2023 s’explique par la modification de la façade et les travaux de maçonnerie supplémentaires qu’elle a demandés.

Elle soutient en tout état de cause avoir respecté le budget prévisionnel stipulé au contrat malgré les travaux modificatifs sollicités par la demanderesse, rappelant en parallèle la clause lui laissant la possibilité de dépasser ce budget au maximum de 5% en cas de modification des devis.

Elle relève que Madame [J] n’avait pas à attendre l’obtention de tous les devis pour solliciter les banques, précisant qu’elle admet elle-même ne pas avoir respecté le montant d’emprunt contractuellement convenu, compte-tenu des travaux supplémentaires sollicités, plus coûteux, ce qui relève de sa seule responsabilité.

S’agissant du taux d’usure dont se prévaut la demanderesse, elle conclut que le document de la CAISSE D’EPARGNE produit par la requérante indique qu’il est dépassé, en raison du choix de l’assurance de Madame [J], le CREDIT MUTUEL ne mentionnant pas les raisons de son refus.

Elle relève que la requérante ne démontre pas qu’elle n’aurait pas pu obtenir une meilleure proposition de la part d’un autre assureur.

Elle ajoute que dans la mesure où les modalités de financement n’ont pas été respectées, son établissement financier partenaire n’a pas pu vérifier l’impossibilité de recourir à un prêt immobilier, condition cumulative pour se voir rembourser, cette dernière figurant dans le contrat contrairement aux affirmations adverses.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la requérante, elle soutient qu’elle ne communique aucun élément relatif au préjudice moral dont elle se prévaut, relevant que le lien de causalité entre son arrêt maladie, la souscription d’un crédit à la consommation et les manquements qui lui sont reprochés n’est pas démontré.

A titre reconventionnel, elle prétend avoir subi les intimidations de Madame [J], par le biais de messages, insultes, menaces ainsi que visites sur les lieux et au domicile du gérant, ayant causé de l’anxiété à ce dernier et au personnel.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 17 avril 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 02 septembre 2025, a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande de restitution de la somme de 18000 euros formée par Madame [J]

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

De même, il résulte des termes des articles 1304-3 et 1304-6 que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il est constant que Madame [J] a réglé la somme totale de 18 000 euros à la société CIMCO en exécution du contrat de courtage.

Celui-ci prévoit deux conditions suspensives, l’une liée à l’acquisition du terrain, l’autre à l’obtention d’un financement.

Cette dernière condition stipule d’abord que « le Client s’engage en conséquence à déposer dans un délai d’un mois maximum les demandes de prêts correspondant aux caractéristiques ci-dessous établies auprès des organismes prêteurs, et à ce à compter de la signature des devis ». A ce titre, la société CIMCO ne peut ainsi reprocher à Madame [J] d’avoir non seulement attendu d’avoir signé les devis mais de les avoir réceptionnés de manière générale.

Le contrat, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1304-3 susvisé, prévoit ensuite que « le Client devra, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la ou des offres de prêt, en informer le mandataire CIMCO. En cas de refus d’octroi de prêt par l’organisme sollicité, il appartient au Client d’en justifier par écrit ou auprès du mandataire CIMCO, dans un délai de 8 jours à compter de la réception du dernier avis négatif. A réception d’un justificatif sérieux de refus de prêt émanant de l’établissement financier et détaillant les modalités de financement sollicitées, CIMCO restituera alors au client toutes sommes perçues dans un délai de trois mois. »

S’agissant des deux refus de prêts versés aux débats par Madame [J], émanant de la CAISSE D’EPARGNE puis du CREDIT MUTUEL, ceux-ci visent une demande de financement à hauteur de 41 000 euros. Pourtant, le contrat de courtage prévoit une durée d’amortissement de 84 mois, avec un taux de 2%, pour un capital de 35 000 euros. A ce titre, Madame [J] motive sa demande d’obtention d’un financement supérieur au regard des conseils de sa banque et du fait que le montant des devis des prestations devant être réalisé avait augmenté. En effet, le coût de celles-ci s’est effectivement accru, passant de 116 039.36 euros à 119 412.07 euros entre le 29 mars 2023 et le 21 juin 2023. Si les parties s’opposent sur les causes de de cette hausse, il n’en demeure pas moins qu’elle ne dépassait pas les 5% du budget prévisionnel de réalisation des travaux envisagée, tels que stipulés contractuellement. Le dernier sous-total visé le 21 juin 2023 était même inférieur au budget prévisionnel de 123 000 euros. Dès lors, Madame [J] ne peut arguer de leur augmentation pour justifier du dépôt d’une demande de financement non pas de 35 000 euros mais de 41 000 euros.

Par contre, Madame [J] verse aux débats une seconde attestation du CREDIT MUTUEL, datée du 28 novembre 2024, intitulée « explications sur le taux d’usure ». L’établissement bancaire y indique « Je vous confirme par la présente qu’une différence de montant de prêt, entre 35000€ et 40000€ ou 41000€ n’a aucune incidence sur un calcul de taux d’usure, à même date, si le prêt n’est pas assorti d’une garantie, et que les frais de dossiers sont proportionnels au montant du prêt. Une variation de la durée de 8 à 10 ans est pratiquement sans incidence sur le dit taux d’usure. » Autrement dit, l’établissement bancaire retient que, quand bien même Madame [J] aurait formulé une demande conforme aux stipulations contractuelles, elle aurait retenu le même taux d’usure et aurait refusé de lui accorder le financement sollicité, y compris en allongeant la durée de remboursement.

De plus, s’agissant du taux d’intérêt repris dans les refus de financement, il n’est pas contestable que celui-ci est supérieur au taux de 2% visé par le contrat, celui-ci visant néanmoins en parallèle un refus de prêt « pour un plan de financement conforme aux usages du marché ». Or, si la société CIMCO s’interroge sur les différents taux d’intérêt visés dans les documents du CREDIT MUTUEL, l’étude de financement visant un taux de 2.95% tandis que le refus reprend un taux de 3.45%, elle ne conteste pas le fait que Madame [J] ne pouvait prétendre, au regard des taux pratiqués en 2023, à l’obtention d’un taux de 2%.

Par ailleurs, s’agissant du défaut de motivation du refus de prêt du CREDIT MUTUEL, il ne saurait être imposé aux établissements bancaires, dès lors que leurs attestations reprennent les caractéristiques du financement demandé, d’exposer les raisons de leurs décisions.

Il est vrai que la CAISSE D’EPARGNE a effectivement précisé dans son courriel de refus de financement que « du fait de l’assurance externe MGEN nous dépassons le taux d’usure ». Néanmoins, aucune stipulation contractuelle ne prévoyait qu’elle devait souscrire une assurance particulière. De même, aucun élément ne démontre qu’un autre choix d’assurance, qui aurait pu avoir d’autres répercussions sur le dossier de financement de Madame [J], lui aurait permis de ne pas dépasser le taux d’usure.

Enfin, la condition suspensive d’obtention d’un financement prévoit également, s’agissant des refus de prêt qui seraient produits, que « Par les termes « justificatifs sérieux », on entend un refus de prêt confirmé par un second établissement financier partenaire de CIMCO et ce, pour un plan de financement conforme aux usages du marché. »

Or, force est de constater qu’aucun élément ne figure dans le contrat quant à l’identité et aux modalités de saisine d’un établissement qui serait partenaire de CIMCO.

Si cette dernière se prévaut d’une simulation de financement établie par une société de courtage, simulation dont la requérante conteste en avoir connaissance, il lui appartenait alors de transmettre à ce courtier les refus susvisés afin qu’il les analyse. Pourtant, les échanges entre les parties ne font pas référence à une quelconque saisine d’un autre établissement financier par la société CIMCO.

Dès lors, il est démontré que la condition suspensive d’obtention d’un financement n’a pas défailli du fait de Madame [J], de sorte que sa non réalisation emporte la caducité de l’obligation.

Par conséquent, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la condition suspensive d’obtention du permis de construire, il convient de condamner la société CIMCO à payer à Madame [M] [J] la somme de 18.000 € au titre de l’acompte versé outre les intérêts à taux légal à compter du 14 novembre 2023, outre la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [J]

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [J] justifie avoir été placée en congé longue maladie du 25 septembre 2023 jusqu’au 24 décembre 2024, soit postérieurement au refus de remboursement opposé par la société CIMCO. Néanmoins, elle ne démontre pas un quelconque lien de causalité entre le rejet de sa demande et son état de santé.

De même, si elle a effectivement souscrit un crédit à la consommation de 15 000 euros un an après le refus de prêt qui lui a été opposé, il convient de relever que la société CIMCO sera condamnée à lui payer non seulement la somme de 18 000 euros mais également les intérêts légaux à compter de la mise en demeure, de sorte qu’elle ne justifie pas avoir subi un préjudice financier.

Par conséquent, Madame [J] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel par la société CIMCO

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or, force est de constater que la société CIMCO ne démontre aucun comportement fautif de la part de Madame [J], se prévalant exclusivement de courriels, émanant manifestement de la fille de la défenderesse, ne mettant d’ailleurs en évidence aucun comportement d’intimidation comme la défenderesse le prétend pourtant.

La demande indemnitaire de la société CIMCO sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La société CIMCO, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité et la situation économique des parties motivent de condamner la société CIMCO à verser à Madame [J] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 susvisé.

Enfin, la société CIMCO sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte-tenu de ces dispositions, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE la société CIMCO à payer à Madame [M] [J] la somme de 18.000 € outre les intérêts à taux légal à compter du 14 novembre 2023 outre capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Madame [M] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

DEBOUTE Madame [M] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

DEBOUTE la société CIMCO de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE la société CIMCO à supporter les entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société CIMCO à verser à Madame [M] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société CIMCO de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE