TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08488 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZXK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Mai 2026

[K] [W]

C/

[C], [Y], [A] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [K] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

Mme [C], [Y], [A] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2020 à effet au 4 juillet 2020, Mme [K] [W] a donné à bail à Mme [C] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 830 euros outre 15 euros de charges récupérables, pour une durée de 3 ans, tacitement reconductible.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Mme [K] [W] a fait signifier à Mme [C] [D] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 853 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 84,31 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2025, Mme [K] [W] a fait assigner Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de :

— constater que la clause résolutoire, contenue au bail est acquise et que la location consentie à Mme [C] [D] cesse de plein droit ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [C] [D] pour défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [D] des locaux ainsi que de tout occupant de son chef passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Mme [C] [D] au paiement du solde locatif au 01/06/2025 soit la somme de 4265,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Mme [C] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme mensuelle de 853,00 euros ;

— condamner Mme [C] [D] au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] [D] en tous les dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de la présente assignation et de sa notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

A ladite audience, Mme [K] [W] comparaît en personne. Elle maintient les demandes figurant dans son acte introductif d’instance, actualisant toutefois sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 11 907,00 euros arrêtée à la date du 1er mars 2026. Elle expose avoir cherché à plusieurs reprises une solution amiable avec sa locataire mais déplore que celle-ci n’a pas tenu les promesses de paiement faites.

Assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [C] [D] n’est ni présente, ni représentée à l’audience, ni excusée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Mme [C] [D] a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Mme [K] [W] justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Mme [C] [D] à la préfecture du Nord le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 02 mars 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

De manière surabondante, Mme [K] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) le 27 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 10 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

—  Sur le rejet de la demande en constat de résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les trois ans dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.

Mme [K] [W] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, fait signifier à Mme [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 853 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Or, il ressort du décompte arrêté au 1er mars 2026 produit par Mme [K] [W], que les causes du commandement ont été réglées par la locataire dans le délai imparti.

La clause résolutoire n’a donc pas produit ses effets.

—  Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application des articles 1227 et 1228 du même code : la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort du décompte produit au débat par Mme [K] [W] qu’au 1er mars 2026, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11 907 euros.

L’arriéré représente plus de 13 échéances impayées.

Mme [C] [D], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément d’explication.

Il s’agit de manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de règlement du loyer qui jusitifent de prononcer la résiliation du bail à la date du 1er avril 2026, mois suivant la dernière échéance échue et réclamée.

Il convient par suite, d’ordonner à Mme [C] [D] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les sommes dues

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Mme [K] [W] verse aux débats les pièces suivantes :

−€€€€€€€ le contrat de bail conclu entre les parties le 03 juillet 2020 ;

−€€€€€€€ le commandement de payer en date du 13 février 2025 visant la clause résolutoire du bail ;

−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Il résulte de ces pièces que Mme [C] [D] reste à devoir à Mme [K] [W] la somme de 11 907 euros au titre des loyers et charges impayés.

Mme [C] [D], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à Mme [K] [W] la somme de 11 907 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 853 euros, à compter du 10 juillet 2025, date de l’assignation, pour la somme de 4 265 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Également, Mme [C] [D] sera condamnée à payer à Mme [K] [W] une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [D] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [C] [D], condamnée aux dépens, devra payer à Mme [K] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare l’action de Mme [K] [W] recevable ;

Rejette la demande de constat de résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ;

Prononce à la date du 1er avril 2026 la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] conclu le 03 juillet 2020 entre Mme [K] [W], d’une part, et Mme [C] [D], d’autre part ;

Ordonne à Mme [C] [D] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Rappelle à Mme [C] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Condamne Mme [C] [D] à payer à Mme [K] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 853 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Mme [C] [D] à payer à Mme [K] [W] la somme de 11 907 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, date de l’assignation sur la somme de 4 265 et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamne Mme [C] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

Condamne Mme [C] [D] à payer à Mme [K] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;