TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00015 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKL4

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme [B] [C] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie OLEJNICZAK, avocat au barreau de LILLE

M. [M] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie OLEJNICZAK, substituée par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [X] [H], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Janvier 2026, après avoir entendu :

— Me d’Halluin

— M^e Jamais

— M. [H]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Février 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL) mène, conjointement avec la commune de [Localité 1], l’Etablissement public des Hauts-de-France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des quartiers » et l’ANRU, depuis plusieurs années, un ambitieux projet de requalification du [Adresse 3] à [Localité 1], dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

La MEL a confié à l’EPF la maîtrise des acquisitions foncières concernées par le projet, par une convention conclue le 9 novembre 2020.

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par le projet de requalification du [Adresse 3] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 23 avril 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée MV[Cadastre 1] d’une contenance totale de 183 m² située [Adresse 4] à [Localité 1] appartenant à Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L] est concernée par le projet.

L’immeuble des consorts [L] est frappé d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris le 18 mars 2022 prescrivant divers travaux à réaliser avant le 18 mars 2023 et l’interdisant à l’habitation de manière temporaire jusqu’à la levée de l’insalubrité.

Le 25 juillet 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 198 000 euros avec une marge d’appréciation de 10 %. Il est précisé dans l’avis que l’immeuble est alors en cours de rénovation et que la conformité de l’installation électrique n’a pu être vérifiée.

L’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 4 octobre 2024 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L].

Parallèlement, le 20 mars 2025, le tribunal correctionnel de Lille a condamné M. [L] pour des faits de mise en danger d’autrui par la violation manifestement délibérée d’une obligation réglementaire de sécurité ou de prudence et de soumission de plusieurs personnes vulnérables ou dépendantes dont un mineur à des conditions d’hébergement indignes. Il a notamment prononcé la confiscation de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1]. Appel a été interjeté de la décision.

L''EPF, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre le 29 janvier 2025 par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L] (avis de réception signés),

Considérant que le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 1] a refusé de lever l’arrêté d’insalubrité, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France leur a proposé la somme de 158 400 euros, outre 17 040 euros au titre du remploi. Elle cite sept termes de comparaison desquels il ressort un prix moyen de 1146€/m². Elle retient un prix inférieur de 960 €/m², eu égard à l’état d’insalubrité du bien et l’absence de réalisation des travaux prescrits. Elle applique ce prix à la surface de 165 m² telle qu’elle ressort des données cadastrales.

Faute d’accord, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 20 mars 2025 et a maintenu son offre.

Dans ses conclusions reçues le 13 mai 2025, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité totale de dépossession à 128 250 euros dont 115 500 euros à titre d’indemnité principale et 12 750 euros à titre de remploi. Il se fonde sur le terme 4 cité par l’Etablissement public des Hauts-de-France, seul terme correspondant à un bien frappé d’un arrêté d’insalubrité pour retenir un prix de 700€/m². Il se fonde sur la surface cadastrale de 165 m².

La visite des lieux s’est déroulée le 20 mai 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [L] et de son conseil, mais en l’absence de Mme [L] régulièrement convoquée.

Dans leurs conclusions en défense reçues au greffe les 27 juin et 7 novembre 2025, Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L] demandent à la juridiction de :

A titre principal,

Fixer le montant de l’indemnité de dépossession à 360 000 euros ;A titre subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’expropriation à 300 000 euros.

A cet effet, ils exposent que leur immeuble a été rénové suite à l’incendie ayant partiellement dégradé l’intérieur de leur immeuble. Ils estiment qu’il n’y a plus lieu de tenir compte de l’arrêté d’insalubrité frappant l’immeuble, compte tenu de la réhabilitation récente et des démarches actuelles pour obtenir sa levée. Ils soulignent que les contrôles électriques réglementaires ont été effectués. Ils arguent d’une surface habitable de 212,69 m², ce qui induirait un prix de 243 742,74 euros sur la base du prix de 1146€/m² retenu par l’EPF et de 255 228 euros sur la base du prix de 1200€/m² retenu par les Domaines. Ils soutiennent que l’arrêté d’insalubrité est sans incidence sur la valeur de l’immeuble dès lors qu’il a été réhabilité et que le commissaire du gouvernement doit actualiser son évaluation au regard des travaux réalisé et du fait que l’immeuble est susceptible d’être occupé.

Enfin, ils se prévalent d’offres d’achat en décembre 2023 et mars 2024 pour un montant de 360 000 euros, ce qui fonde leur demande à ce montant.

Dans son mémoire en réplique reçu au greffe le 29 novembre 2025, l’EPF modifie son offre et demande à la juridiction de fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L] à la somme totale de 204 180 euros correspondant à la seule indemnité principale.

Il évoque la confiscation en l’estimant irrégulière comme postérieure à l’ordonnance d’expropriation opérant transfert de propriété à son profit. Il acquiesce à la surface résultant du certificat de mesurage, soit 212,90 m². Il souligne que les offres d’achat ne constituent pas des termes de comparaison. Il ajoute que les expropriés ne justifient pas le prix qu’ils réclament de 300 000 euros. Il considère que l’insalubrité de l’immeuble constitue un facteur de moins-value. Il estime le prix offert de 960 €/m² largement satisfactoire eu égard à la moyenne des termes présentant des anomalies électriques.

Enfin, il exclut toute indemnité de remploi dès lors que les époux [L] indiquent avoir mis leur immeuble en vente.

Dans ses conclusions n°2, enregistrées au greffe le 9 décembre 2025, M. le commissaire du gouvernement modifie son évaluation pour estimer l’indemnité principale à 127 000 euros.

Il estime que la consistance du bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation en vertu de l’article L.322-1 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, soit un immeuble insalubre, faute de levée de l’arrêté. S’agissant des surfaces, il considère que les surfaces des parties communes ne doivent pas être prises en compte, s’agissant d’un immeuble de rapport et retient ainsi une surface totale de 181,33 m² sur la base du certificat de superficie. Il cite quatre autres termes de comparaison et écarte les offres d’achat produites. Il maintient son évaluation d’un prix de 700€/m², correspondant au prix du terme 4 également frappé d’insalubrité et au prix moyen des quatre termes de comparaison qu’il cite.

Il exclut toute indemnité de remploi, le bien étant notoirement à vendre.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 16 janvier 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Il s’agit d’un immeuble de rapport comprenant cinq appartements répartis sur trois niveaux, situé au [Adresse 4] à [Localité 1] : parcelle cadastrée MV-[Cadastre 1] d’une superficie de 183 m². Il dispose également d’une cave et d’une terrasse.

Cet immeuble a fait l’objet d’un sinistre incendie en date du 23 janvier 2022 entraînant une destruction partielle du bâtiment.

Concomitamment, le 18 mars 2022, un arrêté d’insalubrité a été pris par le préfet du Nord. Cet arrêté a été pris sur la base d’un rapport du comité d’hygiène et de santé de [Localité 1] du 27 octobre 2021, soit sur la base de l’état antérieur à l’incendie de l’immeuble. Cet arrêté, remédiable, a interdit l’immeuble à l’habitation tant que les travaux suivants n’avaient pas été réalisés (cf. Arrêté article 2, pièce 3 de l’EPF) :

Les propriétaires ont réalisé des travaux de rénovation intérieure, ainsi que cela a été constaté par le service des Domaines lors de sa visite du 6 mars 2024, les travaux étant alors en cours. Lors du transport sur les lieux, il est apparu que la rénovation était achevée, les murs, sols, plafonds, ouvrants, et équipements (chauffage, VMC, volets, cuisinières, salles d’eau, électricité etc.) ayant été refaits. Les consorts [L] justifient des Consuels établissant la conformité des installations électriques (08/07/2024, du 07/03/2025 du 03/04/2025 et du 11/04/2025). Ils produisent également un document daté du 9 novembre 2023 émanant de la société Allô Couvreur dans laquelle l’artisan indique avoir inspecté l’ensemble de la charpente, de la couverture et de la zinguerie et avoir constaté leur bon état général.

Il n’est fourni aucune facture de travaux.

Nonobstant les travaux réalisés par les consorts [L], l’arrêté d’insalubrité n’a pas été levé.

Il résulte d’un document intitulé « Point de situation » daté du 1er octobre 2024 qu’un contrôle sanitaire de l’immeuble a été réalisé le 7 août 2024 suite à la demande des propriétaires de levée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité et qu’il a été constaté lors de la visite que tous les travaux prescrits dans l’arrêté préfectoral du 18 mars 2022 n’ont pas été réalisés. Il est ainsi relevé les points suivants :

/

En conclusion de ce point de situation, la levée de l’arrêté d’insalubrité a été refusée, les propriétaires étant invités à reprendre contact avec le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] après la réalisation complète des travaux prescrits.

Depuis ce contrôle, il n’est justifié de la réalisation d’aucuns travaux et les époux [L] n’ont pas formulé de nouvelle demande de levée de l’arrêté d’insalubrité. Il sera relevé que malgré l’attestation établie par un artisan en 2023, les services d’hygiène et de santé ont estimé que la toiture nécessitait toujours une vérification. Il résulte d’ailleurs des photographies du point de situation que la toiture du bâtiment principal est affaissée en son milieu. Et la toiture est toujours dans le même état, ainsi que cela résulte de la photographie prise par M. le commissaire du gouvernement, lors du transport sur les lieux.

Il ressort également des photographies des huisseries dans le Point de situation et dans les conclusions du commissaire du gouvernement, que des traces du sinistre apparaissent encore au niveau du pourtour des fenêtres, ce qui laisse douter de la réfection de la structure de l’immeuble.

Au final, l’arrêté d’insalubrité reste en vigueur, de sorte que l’immeuble est insalubre et inhabitable. C’est cet état qui doit être pris en considération pour son évaluation.

2/ Sur la surface

Selon les données fiscales cadastrales, la Surface Utile Pondérée (S.U.P.) est de 165 m² répartie selon le détail suivant :

—  3 appartements au rez-de-chaussée respectivement de 30 m², 25 m² et 20 m² ;

—  1 appartement au premier étage de 40 m² ;

—  1 appartement au deuxième étage de 50 m².

Les propriétaires produisent un Certificat de superficie de la partie privative émanant de l’EURL IMMOEXPERTISE. Ce certificat donne les superficies suivantes au sens de la loi Carrez :

— Rez-de-chaussée – parties communes : 31,36 m² ;

— Rez-de-chaussée – Appartement 1 : 34,25 m² ;

— Rez-de-chaussée – Appartement 2 : 25,56 m² ;

— Rez-de-chaussée – Appartement 3 : 28,39 m² ;

— Rez-de-chaussée – Appartement 4 : 42,64 m² ;

— Rez-de-chaussée – Appartement 5 : 50,49 m² ;

Soit un total de 212,69 m².

M. le commissaire du gouvernement considère qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la surface des parties communes.

S’agissant d’un immeuble de rapport à usage d’habitation, il est usuel de ne pas prendre en compte les parties communes, seules les surfaces des appartements loués étant considérées. De plus, afin de permettre une comparaison pertinente avec les biens objets des termes cités, il convient d’appliquer la même méthode de comptabilisation des surfaces.

En l’occurrence, M. le commissaire du gouvernement a appliqué cette méthode aux termes cités par les parties.

Dans ces conditions, afin de permettre une comparaison efficiente des valeurs des immeubles de rapport cités à titre de comparatifs avec le bien à évaluer, il convient de ne retenir que les surfaces des appartements.

Il sera donc retenu, à l’instar du commissaire du gouvernement, une surface de 181,33 m² (34,25m² + 25,56 m² + 28,39 m² + 42,64 m² + 50,49 m²).

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 28 mars 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants après correction des surfaces par M. le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Date mutation

Réf. enregistrement

Réf. Cadas-trales

Adresse

Surface terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total

Prix/m² (SUP)

1

30/06/21

5914P03 2021P07565

LX-[Cadastre 2]

[Adresse 5]

201

191

210 200

1 100,52

2

21/10/21

5914P03 2021P23484

LX-[Cadastre 3]

[Adresse 6]

129

209

315 000

1 507,18

3

18/11/21

5914P03 2021P29701

LY-[Cadastre 4]

[Adresse 7]

249

321

423 000

1 317,76

(*)

4

12/05/22

5914P03 2022P20644

MV-[Cadastre 5]

[Adresse 8]

270

219

150 000

684,93

5

16/05/22

5914P03 2022P21018

MV-[Cadastre 6]

[Adresse 9]

74

135

164 000

1 214,81

6

24/08/22

5914P03 2022P32647

AX-[Cadastre 7]

[Adresse 10]

99

152

120 000

789,47

7

29/09/23

5914P03 2023P32975

MY-[Cadastre 8]

[Adresse 11]

103

161

200 000

1 242,24

Termes de comparaison cités par Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L] :

Les consorts [L] se prévalent de deux offres d’achat formulées le 1er décembre 2023 et le 18 mars 2024, l’une et l’autre pour un prix de 360 000 euros.

Or, il est constant qu’une simple offre d’achat ne constitue pas un terme de comparaison puisqu’il ne s’agit pas d’une vente effectivement aboutie, seule révélatrice de la valeur de marché. Il est d’ailleurs manifeste que ces offres, soumises à diverses conditions, n’ont pas abouti.

En conséquence, ces deux offres ne pourront qu’être écartées.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Date mutation

Réf. enregistrement

Réf. Cadas-trales

Adresse

Surface terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total

Prix/m² (SUP)

8

03/11/23

5914P03 2023P34814

BC-[Cadastre 9]

[Adresse 12]

176

174

115 000

660,92

9

06/08/24

5914P03 2024P23685

MN-[Cadastre 10]

[Adresse 13]

71

145

107 000

737,93

10

18/02/25

5914P03 2025P08340

MS-[Cadastre 11]

[Adresse 14]

129

180

130 000

722,22

11

30/01/25

5914P03 2025P12546

MN-[Cadastre 12]

[Adresse 15]

162

228,8

135 000

590,03

L’immeuble des consorts [L] étant toujours insalubre et interdit à l’habitation, faute pour eux de justifier avoir réalisé les travaux de structure, soit de vérification et de remise en état de la toiture, de la charpente et des planchers (état antérieur et incendie), il ne peut être considéré en bon état, nonobstant les travaux de rénovation intérieure réalisés, et doit être comparé avec des biens en mauvais état.

Les termes 3, 5 et 7 correspondent à des immeubles loués. Compte tenu de leur location et de l’absence de mention particulière dans l’acte s’agissant de leur état, ils doivent être considérés en bon état. Ils seront de ce fait écartés.

Le bien du terme 1, quoique loué, a fait l’objet d’un contrôle du service communal d’hygiène et de santé de la commune et des désordres ont été relevés, sans toutefois d’arrêté d’insalubrité. Le bien objet du terme 6 est également affecté par des désordres, avec des anomalies de l’installation électrique présentant une dangerosité. Il est également loué. Ces deux termes restent habitables et sont loués. Ils ne sont donc pas comparables au bien litigieux.

Le terme 2 correspond à un bien libre d’occupation. Il n’y a aucune mention dans l’acte relative à son état, de sorte qu’il doit être présumé en bon état. Cela est corroboré par le prix au m², nettement supérieur à tous les autres termes. Il n’est donc pas pertinent et sera écarté.

L’immeuble objet du terme 4 est également frappé par un arrêté d’insalubrité du 21 janvier 2022. Il a été vendu dans cet état, avec une interdiction de l’occuper et de le louer. Il est situé dans la même rue que le bien des consorts [L]. Il présente le même type de construction et la même ancienneté. Il est donc à privilégier.

Les termes de comparaison 8 à 11, cités par le commissaire du gouvernement correspondent à des immeubles de rapport à usage d’habitation, libres d’occupation, situés dans un secteur géographique proche, soit dans un rayon d’un kilomètre. Les biens sont de même type architectural, et de même ancienneté, avec une surface proche. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer, pour être retenus, sauf à adapter le prix, compte tenu de leur état d’entretien qui n’est pas similaire, puisqu’il n’est pas fait état de désordre ou d’inhabitabilité dans les actes.

Il résulte de ces cinq termes un prix moyen de 679,21 €/m², pour un prix de 684,93 €/m² pour le terme 4.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir un prix de 700 €/m², tel que proposé par M. le commissaire du gouvernement.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L] doit être fixée à 127 000 euros (700 €/m² x 181,33 m²= 126 931 € arrondi à 127 000 €).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier des consorts [L] était en vente, puisqu’ils justifient d’offres d’achat formalisées fin décembre 2023 et le 18 mars 2024.

Il s’en déduit que le bien était notoirement en vente dans les six mois précédant la déclaration d’utilité publique, laquelle date du 26 mars 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer une indemnité de remploi aux expropriés.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 28 mars 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [B] [C] épouse [L] et M. [M] [L], pour la parcelle cadastrée MV[Cadastre 1] d’une contenance totale de 183 m² située [Adresse 4] à [Localité 1] à la somme totale de 127 000 euros se décomposant ainsi:

— indemnité principale : 127 000 euros

— indemnité de remploi : 0 euro ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation