TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/52456 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NTV

AS M N° : 11

Assignation du :

27 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. DOUMER

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Charles-edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS – #P0112

DEFENDERESSE

S.A.R.L. RG MEDIA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2009 tel que modifié par avenant en date du 12 mai 2011, M. [Y] et son épouse Mme [R] (ci-après, les " époux [Y] ") ont donné à bail commercial à la société RG media et à la société K.T.A.G, des locaux (lot n°128) situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 9 décembre 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 600 euros par trimestre.

Par avenant en date du 29 mars 2012, la société Hi-tech régie s’est substituée à la société K.T.A.G à compter du 2 janvier 2012.

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2018, les époux [Y] ont donné à bail commercial renouvelé à la société RG media lesdits locaux pour une durée de neuf années à compter du 8 décembre 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 48.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges de 600 euros par trimestre.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Doumer, venant aux droits des époux [Y], a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 23.915, 81 euros au principal au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Doumer a, par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, fait assigner la société RG media devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 1728 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’affaire, appelée la première fois à l’audience du 19 juin 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience qui s’est tenue le 8 janvier 2026, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Doumer a demandé au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1231-1, 1231-2, 1193, 1343-5, 1731, 1732 et 1728 du code civil et L.145-41 et L. 145-4 du code de commerce, de :

«  o CONSTATER, à titre liminaire, la recevabilité de la société SCI DOUMER à la présente instance ;

o DEBOUTER la société RG MEDIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

o CONDAMNER la société RG MEDIA à verser à la société SCI DOUMER une provision d’un montant de 27.299,46 € au titre de son arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux, à parfaire ;

o CONDAMNER la société RG MEDIA à verser à la société SCI DOUMER une provision d’un montant de 2.730 € au titre de l’indemnité forfaitaire, à parfaire ;

o CONDAMNER la société RG MEDIA à verser à la société SCI DOUMER la somme provisionnelle de 28.536,00 € T.T.C correspondant au coût des travaux de remise en état des Locaux Loués ;

o CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire ;

o CONDAMNER la société RG MEDIA aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire et de signification de la présente assignation ;

o CONDAMNER la société RG MEDIA à verser à la société SCI DOUMER la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. "

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société RG media a demandé au juge des référés de :

«  DIRE la SCI DOUMER irrecevable et mal fondée en ses demandes

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses et RENVOYER la SCI DOUMER à mieux se pourvoir au fond

DIRE la société RG MEDIA recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles

CONSTATER la résiliation du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire et la libération des lieux à la date du 30 septembre 2025

CONDAMNER provisionnellement la SCI DOUMER à rembourser à la société RG MEDIA la somme de 30.500,55 € au titre des provisions de charges et des redditions de charges indument facturées, CONDAMNER provisionnellement la SCI DOUMER à rembourser à la société RG MEDIA la somme de 18.454,32 € au titre des taxes foncières et taxes bureaux indument facturées,

CONDAMNER la SCI DOUMER à rembourser à la société RG MEDIA la somme de 9.000 € au titre du dépôt de garantie. SUBSIDIAIREMENT OCTROYER vingt-quatre mois de délais de paiement à la société RG MEDIA pour s’acquitter de sa dette locative.

CONDAMNER la SCI DOUMER à payer à la société RG MEDIA la somme de 6.000 € au titre de l’article 700

CONDAMNER la SCI DOUMER aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ".

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Doumer

La société RG media ne maintenant pas sa fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir de la SCI Doumer, cette dernière ayant justifié venir aux droits des époux [Y], l’action de la SCI Doumer sera déclarée recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI Doumer fait valoir qu’il est incontestable que la société RG media n’a pas régularisé sa situation puisqu’elle n’a pas procédé au paiement des sommes dues dans le délai d’un mois, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée.

La société RG média acquiesce à l’acquisition de la clause résolutoire, exposant avoir quitté les lieux le 30 septembre 2025.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est remise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 30 octobre 2024 par la SCI Doumer à la société RG media pour une somme de 23.915, 81 euros au titre des loyers et charges impayées.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d’un mois imparti, ce qui n’est pas contesté par la société RG media.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 novembre 2024.

Sur les demandes de provision de la SCI Doumer

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI Doumer explique que l’évolution du loyer ne résulte que de l’indexation contractuelle régulièrement stipulée, l’avenant de renouvellement prévoyant une révision du loyer en fonction de la variation de l’indice de loyers des activités tertiaires et que si, dans l’avenant en date du 24 octobre 2028, le loyer annuel était fixé à la somme de 48.000 euros hors taxes et hors charges, le loyer annuel finalement appliqué s’élevait à la somme à la somme de 46.000 euros, de sorte que, depuis le 1er octobre 2021, le loyer trimestriel en vigueur s’élève à la somme de 11.500 euros et a été augmenté à la somme de 13.528, 29 euros en raison de la variation de l’indice ILAT en comparant l’indice T1 2021 (114,87) avec l’indice T1 2024 (135, 13), soit 11.500 x 135.13/114.87.

Elle rajoute que pour l’échéance du mois d’octobre 2024, l’indexation étant entrée en vigueur le 9 décembre 2024, le montant est ventilé au prorata des jours pour chaque période, que le montant du loyer s’élève ainsi à la somme de 12.007, 07 euros et la provision pour charges à la somme de 1.200 euros.

Elle relève que le loyer trimestriel est demeuré constant à 11.500 euros sans qu’aucune indexation n’ait été appliquée jusqu’au 9 décembre 2024.

En ce qui concerne les charges, elle précise que l’avenant de renouvellement du 24 octobre 2018 stipule que toutes les charges incombant à la SCI Doumer devaient être remboursées à l’exclusion des charges de gros travaux visées à l’article 606 du code civil et que seules les charges récupérables peuvent être réclamées au locataire, de sorte que la répartition des charges entre le bailleur et le preneur est parfaitement claire et limitative.

Elle soutient, en conséquence, que la contestation tirée d’une prétendue absence d’inventaires ne repose sur aucun élément sérieux.

Elle ajoute justifier des régularisations des charges pour les années 2019 à 2021.

En ce qui concernent la taxe foncière et la taxe sur les bureaux, elle rappelle que la prise en charge de ces taxes par le preneur est expressément prévue par le contrat de bail, dès lors qu’il est stipulé qu’il doit prendre en charge tous impôts, taxes et contribution ou autres auxquels les locaux loués pourront être assujettis, la jurisprudence n’exigeant pas que soient expressément visées la taxe foncière et la taxe sur les bureaux (3e Civ., 12 septembre 2019, n°18-18.018).

Elle indique justifier de l’ensemble des avis d’imposition qui ont été refacturés à la société RG media jusqu’en 2022 au prorata du lot qu’elle occupe, les époux [Y] étant également propriétaires d’un autre lot au sein de l’immeuble et à compter 2023 en totalité, la SCI Doumer n’étant propriétaire que d’un seul lot au sein de l’immeuble.

S’agissant du loyer du mois d’octobre 2025, elle fait valoir que la société RG media a quitté les locaux de manière anticipée le 30 septembre 2025 sans lui avoir délivré de congé et sans qu’aucun accord amiable ne soit intervenu, de sorte que le contrat de bail demeure pleinement en vigueur et que les loyers sont dus jusqu’à son terme, au mois d’octobre 2025.

La société RG media fait valoir que la SCI Doumer s’abstient de communiquer les factures impayées et les justificatifs au titre des redditions de charges 2021, 2022, 2023 et 2024 et des taxes de bureau 2020, 2021 et 2023.

Elle relève que, alors que l’avenant de renouvellement du 24 octobre 2018 prévoit un loyer trimestriel de 12.000 euros, la SCI Doumer facture un loyer trimestriel de 11.500 euros conformément à l’avenant du 31 juillet 2018 qui n’a pas été signé mais qui est le contrat qui s’applique entre les parties depuis six ans, en ce compris les clauses sur le dépôt de garantie et la garantie à première demande.

Elle soutient ainsi que les échéances des mois d’octobre 2024 et janvier 2025 souffrent de contestations sérieuses.

Elle fait valoir que la SCI Doumer ne justifie pas non plus avoir respecté son obligation de plafonner l’augmentation de loyer à 3, 5 %, conformément à la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 telle que modifiée par l’article 1 de la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023 qui est d’ordre public.

Elle note également que le bail renouvelé ne contient pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges répercutées sur le locataire et ne précise par les règles de répartition des charges entre les locataires, en violation de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, la formulation générale qu’il contient ne satisfaisant pas aux exigences posées par cet article.

Elle rappelle que ces dispositions sont d’ordre public en application de l’article 145-15 du code de commerce et que la sanction de l’absence de l’inventaire récapitulatif et de la répartition des charges entre les locataires de la copropriété est l’impossibilité de recouvrer les charges.

Elle relève que la SCI Doumer se contente de communiquer les redditions de charges 2019 et 2020 qui lui sont inopposables, dès lors que l’inventaire prévu par l’article L. 145-2 du code de commerce n’a pas été annexé à l’avenant de renouvellement de 2018.

Elle souligne que les appels de provisions communiqués pour l’année 2021 sont inopérants et ne sauraient se substituer à la reddition de charges annuelle obligatoire.

Elle souligne que la SCI Doumer a facturé de 2021 à 2025 des provisions de charges passées de 600 euros par trimestre à 1.200 euros à compter du 1er janvier 2023 sans aucun fondement, qui n’ont jamais fait l’objet de redditions annuelles.

Elle soutient, en outre, que le bail renouvelé ne vise ni la taxe foncière, ni la taxe sur les bureaux, la référence générique aux taxes afférentes aux locaux étant insuffisante à transférer ces taxes qui sont légalement à la charge du propriétaire au preneur. Elle relève à ce titre que l’arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 cité par la demanderesse n’est pas transposable en l’espèce puisque le bail en question n’avait pas été renouvelé et les nouvelles exigences de la loi Pinel imposant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ne trouvait pas, en conséquence, à s’appliquer.

Elle souligne, en outre, que la SCI Doumer s’abstient de justifier le mode de calcul opéré en fonction de la surface exploitée ou des tantièmes, de sorte qu’elle est dans l’impossibilité de vérifier le montant réclamé par la SCI Doumer.

Elle conteste, enfin, être redevable du loyer du mois d’octobre 2025 dès lors qu’elle a quitté les lieux le 30 septembre 2025 et qu’un état des lieux de sortie a été dressé le 1er octobre 2025.

Elle soutient que la SCI Doumer ne peut invoquer l’article L. 145-4 du code de commerce alors qu’elle l’a faite assigner en référé, le 27 mars 2025, afin de voir constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024, qu’elle a ainsi entendu se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et que la société RG media y a acquiescé.

Elle précise que les parties se sont organisées par l’intermédiaire du prestataire de la SCI Doumer qui a fixé le rendez-vous d’état des lieux de sortie qui a été réalisé le 1er octobre 2025 en présence de la société RG media et du mandataire du propriétaire.

Elle invoque, en conséquence, la mauvaise foi de la SCI Doumer qui soutient qu’aucun accord amiable n’est intervenu.

En l’espèce, la SCI Doumer sollicite la condamnation de la société RG media à lui régler la somme de 27.299, 46 euros au titre de l’arriéré locatif après déduction de la garantie à première demande (22.000 euros) et du dépôt de garantie (6.000 euros).

— Sur le loyer et charges du mois d’octobre 2025

L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que :

«  La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. "

En l’espèce, La SCI Doumer demande à ce que la société RG média soit condamnée à lui verser la somme de 4.909, 43 euros au titre des loyers et charges du mois d’octobre 2025.

Toutefois, il ressort des conclusions et des pièces versées que les locaux ont été libérés le 30 septembre 2025.

Or, contrairement à ce que soutient la SCI Doumer, la société RG media n’a pas quitté les locaux avant la fin du contrat de bail les liant, dès lors qu’elle lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qu’à défaut de régularisation dans le délai d’un mois de sa délivrance, elle a, par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, fait assigner la société RG media devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé en se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024 et que, dans le cadre de la présente instance, elle a maintenu sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à laquelle la société RG media a acquiescé, de sorte que la présente décision constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 novembre 2024 24h00 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties.

Dans ces conditions, dès lors qu’il n’est pas contesté que la société RG media n’occupe plus les locaux depuis le 30 septembre 2025, elle n’a aucune obligation de régler à la SCI Doumer le loyer et les charges pour le mois d’octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de déduire la somme de 4.909, 43 euros réclamée par la SCI Doumer au titre de l’échéance du mois d’octobre 2025.

— Sur l’augmentation des loyers à compter du 9 décembre 2024

Suivant l’article L. 145-38 du code de commerce, " La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. "

L’avenant de renouvellement de bail en date du 24 octobre 2018 stipule que " le loyer sera révisé conformément à la législation en vigueur en fonction de la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT – base 100 – 1er trimestre 2010) et les indices à prendre en compte étant ceux du 1er trimestre de l’année précédant celle de l’échéance et l’indice de base celui du 1er trimestre de l’année 2018.

Il ressort des conclusions des parties que le loyer annuel dû par la société RG media a été fixé au final à la somme de 46.000 euros hors taxe et non de 48.000 euros comme le stipule l’avenant de renouvellement du bail commercial.

La SCI Doumer explique avoir appliqué la clause de révision stipulée dans l’avenant de renouvellement du bail et avoir ainsi fait application de l’indexation contractuelle, à compter du 9 décembre 2024.

Toutefois, il ne ressort ni du bail commercial, ni de l’avenant au renouvellement du bail que les parties aient convenu de la possibilité d’indexer le loyer. Il résulte de leur lecture qu’ils se sont mis d’accord uniquement sur une révision triennale conformément à la législation en vigueur.

Or la SCI Doumer ne justifie pas avoir, en application de l’article L. 145-38 du code de commerce, formé une demande en ce sens à la société RG media.

L’augmentation opérée par la SCI Doumer à compter du 9 décembre 2024 apparaît, en conséquence, sérieusement contestable.

Il sera, en conséquence, déduit des sommes réclamées la somme de 6.492, 58 (la somme de 407, 70 euros au mois de décembre 2024, la somme de 2.028, 29 euros pour le 1er trimestre 2025, la somme de 2.028, 29 euros pour le 2ème trimestre 2025, la somme de 676, 10 euros pour le mois de juillet 2025, la somme de 676, 10 euros pour le mois d’août 2025, et la somme de 676, 10 euros pour le mois de septembre 2025) réclamée au titre de la révision du loyer entre le 9 décembre 2024 et le 30 septembre 2025.

— Sur les provisions sur charges

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que " Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. "

Ainsi, en application de cet article, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail doit figurer dans le bail ou y être annexé. Un tel inventaire doit contenir la répartition des charges entre le bailleur et le preneur et, lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier, la répartition des charges entre les différents locataires occupant cet ensemble en fonction de la surface exploitée par chacun et pour chaque catégorie de charges.

L’article R. 145-35 du même code précise que :

«  Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. "

L’article L. 145-15 du même code précise que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54 ».

Il s’ensuit que la répartition des charges étant définie par les articles L. 145 -40 – 2 et R. 145-35 susvisés dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L.145-15, toute clause, stipulation ou arrangement contraire sont réputés non écrits

En l’espèce, l’avenant de renouvellement du bail commercial en date du 24 octobre 2018 stipule que « le Preneur devra rembourser au Bailleur la totalité des charges de toutes natures selon le relevé des charges courantes de copropriété établi par le syndic de copropriété, et à cette fin, le Preneur réglera une provision trimestrielle en même temps que le loyer à hauteur de 600 euros, hors taxes./ L’apurement des comptes se fera à réception des comptes du syndic chaque année, en respect des prescriptions des articles L. 145-10-.2 et R. 145-35 à 37 du code de Commerce et hors toutes réparations relevant des dispositions de l’article 606 du code Civil. / Sont exclues des charges récupérables sur le Preneur toutes charges de travaux relevant de l’article 606 du code Civil » et que « le présent renouvellement intervient aux clauses et conditions générales du bail d’origine ».

Le bail commercial en date du 8 décembre 2009 stipule à l’article 3 que " Outre le loyer ci-avant fixé, le Preneur devra rembourser au Bailleur la totalité des charges, taxes et prestations de toutes natures, relevant des lieux loués, selon le relevé de charges courantes de copropriété réalisé par le Syndic. / Ces charges seront réglées au moyen d’une provision trimestrielle payée en même temps que le loyer à hauteur de 600 €, l’apurement des comptes se faisant annuellement, après réception des comptes du gestionnaire ".

Dès lors, il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé que le bail commercial en date du 8 décembre 2009 et l’avenant au renouvellement du bail en date du 24 octobre 2028 contiennent un inventaire précis et limitatif des catégories de charges au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

En effet, les stipulations du contrat de bail et de l’avenant au renouvellement du bail ne listent à aucun moment de manière précise les catégories de charges que devra rembourser le preneur et celles que le bailleur devra garder à sa charge puisqu’il est uniquement indiqué que sont à la charge du preneur de manière générale les charges de toutes natures selon le relevé des charges courantes de copropriété établi par le syndic de copropriété et que sont exclues des charges récupérables sur le preneur les charges de travaux relevant de l’article 606 du code civil.

En outre, les stipulations du bail commercial et de l’avenant de renouvellement ne mentionnent à aucun moment la répartition des charges entre les différents locataires occupant l’ensemble immobilier et ainsi la quote-part due par la société RG media alors qu’il ressort des débats que les époux [Y] étaient propriétaires de deux lots qui étaient loués à deux preneurs différents.

Il importe peu à cet égard que, dans le cadre de la présente instance, la SCI Doumer ait expliqué la clé de répartition des charges, dès lors que, d’une part, cette clé de répartition n’a pas de caractère contractuel et que, d’autre part, en toure hypothèse, les catégories de charges n’ont pas fait l’objet d’un inventaire précis et limitatif.

Ainsi, en l’absence d’énumération précise des catégories de charges à la charge du preneur et celles à la charge du bailleur et de clé de répartition entre les différents locataires de l’immeuble, la clause relative aux charges contenue dans l’avenant de renouvellement du bail est susceptible d’être réputée non écrite par les juges du fond.

Par conséquent, il existe une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées par la SCI Doumer au titre des charges.

Il ressort des décomptes actualisés au 13 novembre 2024 et au 2 octobre 2025 que la somme réclamée par la SCI Doumer correspond aux loyers et provisions sur charges dus du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, de déduire des sommes réclamées par la SCI Doumer la somme de 5.200 euros correspondant aux provisions sur charges réclamées du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

— Sur la taxe foncière pour l’année 2024

Vu les articles L. 145-40-2, R. 145-35 et L. 145-15 du code de commerce précités,

L’article 5 e) du bail commercial stipule que " le Preneur acquittera ou remboursera au Bailleur en sus du loyer :

— La contribution sur les revenus locatifs, tous impôts, taxes et contribution ou autres, de nature quelconque, auxquels les locaux loués, ou la location elle-même pourront être assujettis, ainsi que toutes taxes municipales, charges de ville ou d’Etat assises ou à asseoir sur lesdits locaux,

— Tous impôts, taxes et redevances qui pourraient être créées ultérieurement sous quelque forme que ce soit, en supplément ou en remplacement de ceux déjà existant et quel qu’en soit le mode d’imposition.

— Plus généralement, toutes charges quelconques, de quelque nature qu’elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les locaux loués ou la location, le tout de manière que le loyer ci-dessus fixé soit perçu par le Bailleur net de toutes charges réelles quelconques. "

Le contrat de bail stipule expressément que les taxes municipales sont à la charge du preneur.

Dès lors que la taxe foncière fait partie des taxes municipales, la société RG media ne peut valablement soutenir que le bail ne stipule pas expressément qu’une telle taxe serait à sa charge.

En outre, la SCI Doumer produit l’avis de taxe foncière pour l’année 2024 pour un montant de 3.456 euros.

Il n’est, enfin, pas contesté que la SCI Doumer n’est propriétaire, au sein de l’ensemble immobilier, que d’un seul lot qui était loué à la société RG media, de sorte que l’absence de clé de répartition entre les locataires de cet ensemble est sans incidence pour cette dernière.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de déduire des sommes réclamées par la SCI Doumer la somme de 3.546 euros facturée le 23 octobre 2024 au titre de la taxe foncière 2024.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que de la somme de 27.299, 46 euros réclamée par la SCI Doumer au titre des loyers et charges impayés, doivent être déduites les sommes de 4.909, 43 euros, de 6.492, 58 euros et 5.200 euros, soit la somme totale de 16.602, 01 euros.

La société RG media sera, en conséquence, condamnée à payer à la SCI Doumer, par provision, la somme de 10.697, 45 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés eu 2 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

o Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI Doumer sollicite la condamnation de la société RG média la somme de 2.730 euros au titre d’une pénalité de 10 %.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

o Sur la demande relative aux travaux de remise en état

La SCI Doumer précise qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, dès lors que le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel qui impose un tel état des lieux, de sorte que la présomption de bon état locatif contenue à l’article 1731 du code civil demeure applicable même si le renouvellement est intervenu après l’entrée en vigueur de la loi Pinel et que la société RG media est présumée avoir reçu les locaux loués en bon état de réparation.

Elle expose qu’après la sortie prématurée des lieux, elle a mandaté la société Diagnostic Hansem qui a constaté, le 1er octobre 2025, que les lieux n’ont pas été restitués en bon état de toutes réparations, de nombreuses dégradations, manques d’entretien et désordres ayant été relevés.

Elle fait valoir subir de cette situation un préjudice tenant au coût de la remise en état évalué à la somme de 28.536 euros.

Elle conclut que les lieux n’ont pas été restitués en bon état de toutes réparations locatives et d’entretien en violation des obligations expressément stipulées au bail commercial.

Elle conteste que les désordres relevés relèvent de la vétusté normale et soutient, au contraire, qu’elles trouvent leur origine dans un défaut d’entretien de la société RG media.

La société RG media fait valoir qu’il n’appartient au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer ni sur la réalité des dégradations commises dans un bien lors de sa restitution ou de sa reprise et, le cas échéant, sur leur origine, ni sur le point de savoir si les travaux incombent au preneur ou au bailleur, ni sur le montant des travaux à effectuer pour y remédier.

Elle relève que la SCI Doumer s’abstient de communiquer l’état des lieux d’entrée, que la lecture de l’état des lieux de sortie laisse apparaître que les locaux ont été restitués dans un bon état général et que la SCI Doumer s’abstient de verser à l’appui de sa demande un devis, intégrant uniquement dans ses conclusions une capture d’écran peu lisible.

Elle rappelle que les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté et qu’elle a occupé les locaux pendant près de 16 ans.

Elle relève qu’en l’absence d’éléments techniques permettant de distinguer l’usure normale des désordres imputables, la SCI Doumer n’établit pas l’existence de dégradations locatives qui lui sont imputables.

Suivant l’article 1731 du code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 1732 ajoute que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Aux termes de l’article L. 145-40-1 du code commerce qui a été introduit par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, " Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. "

L’article 5 du bail commercial stipule que :

«  c) Le Preneur entretiendra les lieux en parfait état de réparations locatives et d’entretien en cours de bail, de telle sorte qu’ils puissent être rendus tels en fin de jouissance, le Bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du Code Civil, étant observé que les aménagements d’origine seront réputés ne concerner que le Preneur et devront être entrepris à ses frais.

Le Preneur s’engage à :

— rendre les locaux en fin de bail en bon état de toutes réparations

[…]

g) Le Preneur prendra les lieux dans leur état actuel qu’il déclare parfaitement connaitre pour les avoir visités, sans pouvoir demander au Bailleur de supporter une quelconque réparation ou remise en état, sauf dysfonctionnement du matériel de climatisation et de chauffage. "

En l’espèce, le bail commercial ayant été conclu le 8 décembre 2009, soit avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel ayant introduit dans le code de commerce l’article L. 145-40-1, la SCI Doumer peut bénéficier de la présomption de bon état de réparations locatives de l’article 1731 du code civil bien qu’aucun état des lieux d’entrée n’ait été établi.

En outre, en application de ce contrat, le preneur est tenu de rendre les locaux en bon état de toutes réparations.

Or il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 1er octobre 2025 que plusieurs éléments des locaux ont été restitués en état moyen et quelques-uns dans un état d’usage avancé, notamment le parquet.

Toutefois, la SCI Doumer ne verse aucune pièce qui établirait le préjudice qui en est résulté pour elle, dès lors qu’elle ne verse aucun avis d’expert, ni devis et qu’elle se contente d’insérer dans ses conclusions un tableau qu’elle présente comme étant un devis, ce qui n’a aucune valeur probante.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision au titre de la remise en état.

Sur les demandes reconventionnelles de provisions de la société RG media

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

o Sur la demande relative aux charges

Vu les articles L. 145-40-2, R. 145-35 et L. 145-15 du code de commerce précités,

Selon l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, la société RG media sollicite le remboursement de la somme de 34.775, 14 euros (16.900, 55 euros au titre des charges locatives 2019, 2020 et 2021 indument facturées) et 13.600 euros au titre des provisions sur charges appelées entre 2023 et 2025.

S’il résulte des développements qui précédent qu’il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé que le bail commercial contient un inventaire précis et limitatif des catégories de charges au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, il n’appartient pas au juge des référés de réputer non écrite une clause.

Dans ces conditions, l’absence d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges ne saurait conduire le juge des référés à condamner le bailleur à rembourser les provisions sur charges et régularisations de charges qui ont été payées par le preneur.

En outre, il ressort des décomptes versés que les régularisations de charge ont eu lieu :

— S’agissant des charges pour l’année 2019, le 1er octobre 2021 pour un montant de 4.004, 73 euros,

— S’agissant des charges pour l’année 2020, les 20 avril et 30 juin 2022, la somme de 15.830, 81 euros ayant été débitée et les sommes de 2.400 euros et de 7.915, 40 euros ayant été créditées,

— S’agissant des charges pour l’année 2021, le 26 septembre 2022 pour un montant de 5.070, 41 euros.

Les justificatifs relatifs à ces charges ont, par ailleurs, été communiqués par le bailleur dans le cadre de la présente procédure.

Dès lors, l’obligation pour la SCI Doumer de rembourser les charges versées au titre des années 2019, 2020 et 2021 n’est pas établie.

Il n’est, en revanche, justifié d’aucune régularisation de charges pour les années 2022 à 2024.

Il convient, au surplus de relever qu’à compter du 1er avril 2022 a été facturée à la société RG media une provision sur charge trimestrielle de 1.200 euros alors que l’avenant au renouvellement de bail stipule que la provision trimestrielle sur charge s’élève à 600 euros.

Dès lors, l’obligation pour la SCI Doumer de rembourser à la société RG media les provisions sur charges facturées pour les années 2022 à 2024 n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de relever qu’il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement des provisions sur charges du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, dès lors que la société RG media n’a pas été condamnée à leur paiement compte tenu des contestations sérieuses existantes en ce qui les concerne.

La SCI Doumer sera, en conséquence, condamnée, par provision, à rembourser à la société RG media la somme de 10.800 euros au titre des provisions pour charges du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024.

o Sur la demande relative aux taxes de bureau et taxes foncières

Vu les articles L. 145-40-2, R. 145-35 et L. 145-15 du code de commerce précités,

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il ressort de la lecture du bail commercial que ce dernier a mis à la charge du preneur la taxe foncière.

En outre, la SCI Doumer justifie des avis de taxe foncière pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et explique avoir refacturé pour les années 2020 à 2022 la quote-part due par la société RG media au titre de la taxe foncière, les locaux qu’elle louait aux époux [Y] étant de 125 m2 et les autres locaux loués par les époux [Y] à d’autres preneurs étant de 127 m2.

Dans ces conditions, la société RG media échoue à établir l’obligation non sérieusement contestable pour la SCI Doumer de lui rembourser les taxes foncières des années 2020 à 2024.

S’agissant de la taxe sur les bureaux, l’article 5 e) du bail commercial stipule que le preneur acquittera ou remboursera au bailleur en sus du loyer la contribution sur les revenus locatifs, tous impôts, taxes et contribution ou autres, de nature quelconque, auxquels les locaux loués, ou la location elle-même pourront être assujettis, ainsi que toutes taxes municipales, charges de ville ou d’Etat assises ou à asseoir sur lesdits locaux.

Dès lors, la taxe sur les bureaux n’est pas visée spécifiquement par cet article et ne fait pas non plus partie des catégories de taxes visées par cet article, ne s’agissant ni d’une taxe municipale, ni d’une charge de ville ou d’Etat.

Il convient, au surplus, de relever qu’il ressort de l’extrait de compte du 1er janvier 2019 et 31 décembre 2023 que la taxe sur les bureaux a été été facturée à la société RG media pour la première fois en 2022.

Dès lors, le bail commercial ne met pas à la charge de la société RG media la taxe sur les bureaux qui doit donc demeurer à la charge du bailleur.

Dans ces conditions, l’obligation pour la SCI Doumer de rembourser à la société RG media n’est pas sérieusement contestable.

Elle sera, en conséquence, condamnée, par provision, à rembourser à la société RG media la somme de 5.996 euros au titre des taxes sur les bureaux 2022 et 2024 (2.959 euros pour l’année 2022 et 3.037 euros pour l’année 2024).

o Sur la demande relative au dépôt de garantie

La société RG media sollicite le remboursement de la somme de 9.000 euros au titre du dépôt de garantie, exposant avoir versé au bailleur un dépôt de garantie total de 15.000 euros, ayant versé 4.500 euros le 21 décembre 2009, 4.500 euros le 19 novembre 2012 et 6.000 euros le 18 janvier 2019.

La société RG media justifie par la production de ses écritures comptables (l’inventaire d’immobilisation) que la somme de 4.500 euros le 21 décembre 2019, la somme de 4.500 euros le 19 novembre 2012 et la somme de 6.000 euros le 18 janvier 2019 ont été versées au titre du dépôt de garantie.

La SCI Doumer ne formule aucune observation sur ce point.

Dès lors, son obligation de rembourser à la société RG media la totalité du dépôt de garantie qu’elle a versé n’est pas sérieusement contestable.

La SCI Doumer sera, en conséquence, condamnée, par provision, à rembourser à la société RG media la somme de 9.000 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des sommes auxquelles la SCI Doumer a été condamnée à payer à la société RG media, la demande de délais de paiement de cette dernière est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Dès lors que la présente instance a été introduite en raison du non-paiement par la société RG media de ses loyers et qu’il a été, en partie, fait droit aux demandes de la SCI Doumer, la société RG media sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, dans la mesure où il a été fait droit, en partie, aux demandes de la société RG media, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’action de la SCI Doumer ;

Constatons l’acquisition, à la date du 30 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Condamnons, par provision, la société RG media à payer à la SCI Doumer la somme de 10.697, 45 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés eu 2 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Doumer au titre de la clause pénale et de la remise en état des locaux ;

Condamnons, par provision, la SCI Doumer à payer à la société RG media la somme de 10.800 euros au titre du remboursement des provisions pour charges payées du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024 ;

Condamnons, par provision, la SCI Doumer à payer à la société RG media la somme de 5.996 euros au titre du remboursement des taxes sur les bureaux 2022 et 2024 ;

Condamnons, par provision, la SCI Doumer à payer à la société RG media la somme de 9.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société RG media ;

Condamnons la société RG media aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 05 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ