TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/03078 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDUQ

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

La S.C.I. ROBION 3 M

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent POUILLY, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Alain CHEVALIER avocat plaidant au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

M. [U] [I] [C]

[Adresse 8] »,

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent POUILLY, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Alain CHEVALIER avocat plaidant au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

DEFENDEUR :

La S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES REGION SUD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e François-xavier LAGARDE et Laurent HEYTE, avocats postulants au barreau de LILLE et PARIS, M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 05 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Janvier 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 07 Janvier 2026 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [C] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 9] à Robion, cadastré section AE n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], décrit comme un tènement immobilier comportant des bâtiments à détruire, tandis que la SCI Robion 3 M est propriétaire d’une parcelle située au lieudit « [Adresse 11] » à Robion, cadastrée section AE n°[Cadastre 1].

Par acte du 5 mai 2022, la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] ont effectué une promesse unilatérale de vente de ces deux biens immobiliers expirant le 20 octobre 2023, au profit de la société Nexity IR Programmes région sud, désormais dénommée [Adresse 13] (ci-après : la société Nexity).

Il était prévu, dans l’hypothèse où la société Nexity ne réaliserait pas la vente malgré la réalisation des conditions suspensives prévues, une indemnité d’immobilisation de 54 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 janvier 2023, la société Nexity a informé M. [C] qu’elle considérait la promesse comme caduque et se prévalait de la défaillance des conditions suspensives relatives à l’étude de sols, à l’obtention d’un permis de construire et de démolir et à la régularisation d’un contrat de réservation pour la vente des logements sociaux.

Par acte de commissaire du justice signifié le 12 juin 2023, la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] ont assigné la société Nexity devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille qui a dit n’y avoir lieu à référé par ordonnance du 13 décembre 2023.

Par acte d’huissier signifié le 18 mars 2024, la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] ont assigné la société Nexity devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 29 octobre 2024 par RPVA, la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] demandent au tribunal de :

— condamner la société Nexity à payer à la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] la somme de 54 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation de l’acte (pièces n° 12 et n° 13), outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

— déclarer la société Nexity à payer la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— déclarer opposable au Crédit Agricole Corporate & Investment Bank le jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils soulèvent notamment les moyens suivants :

— La condition suspensive relative à l’état de pollution du sol ne peut être intervenue dans la décision de la société Nexity dès lors que M. [C] a écrit dès le 7 décembre 2022 qu’il prendrait en charge les travaux de dépollution avec l’assistance d’Advice Environnement, sous le contrôle du bureau d’études techniques de la société Nexity, Socotec.

— S’agissant de la condition relative au permis de construire, la société Nexity ne pouvait ignorer qu’elle ne pouvait implanter que 33,7 logements de 75 m² et non 38 et elle a finalement présenté un plan prévoyant la construction de dix villas individuelles.

— A propos de la condition suspensive relative au contrat de réservation pour la vente de logements sociaux à un prix minimal de 1920 euros/m², la société Nexity ne produit qu’un courrier du 28 février 2023, après sa décision de rompre les négociations, ce caractère tardif étant suspect pour un professionnel de l’immobilier. En outre, une autre société a confirmé que les prix étaient situés entre 1900 euros et 2200 euros/m², ce qui confirme que la société Nexity n’a pas réellement recherché d’offre et n’a produit que tardivement un courrier de la société Erilia produit pour les besoins de la cause.

— L’attitude brutale et dolosive de la société Nexity leur a causé un préjudice tenant à l’immobilisation du bien et aux frais qu’ils ont engagés pour satisfaire à leurs obligations.

— Il a été stipulé en page 37 une clause de renonciation à l’imprévision.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 septembre 2024 par RPVA, la société Nexity demande au tribunal de :

— débouter la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] de leur demande tendant à condamner la société Nexity à leur payer la somme de 54 000 euros au titre de de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner in solidum la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] à payer à la société Nexity la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Elle fait valoir les moyens suivants :

— Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, plusieurs conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

— En effet, l’étude de sol a mis en évidence une pollution du sol et elles n’ont pas rédigé d’accord écrit dans les deux mois suivant leur réunion pour trouver une solution. Elle n’était pas obligée de donner son accord à la proposition de M. [C] de prendre en charge les coûts de dépollution.

— Par ailleurs, la condition suspensive de régularisation d’un contrat pour la vente des logements sociaux au prix de 1 940 euros par mètre carré n’a pas non plus été réalisée. Elle n’a reçu qu’un seul retour de la société Erilia le 28 février 2023 proposant un prix de 1800 euros / m².

— La théorie de l’imprévision prévue à l’article 1195 du code civil et invoquée par les demandeurs n’a pas vocation à s’appliquer puisque la condition relative à la pollution des sols et la condition relative au contrat de réservation étaient toutes deux prévues.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 2 juillet 2025. Après débats à l’audience du 5 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de la SCI Robion 3 M et de M. [C]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi conformément à l’article 1104 du même code.

Par ailleurs, l’article 1034-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente stipulait notamment une clause relative à l’indemnité d’immobilisation, aux termes de laquelle, « en considération de l’engagement ferme et définitif pris par le promettant, le bénéficiaire s’oblige à lui verser, au cas où il ne réaliserait pas la vente dans les délais convenus aux présentes et éventuellement prorogés, toutes les conditions tant suspensives qu’essentielles et déterminantes étant par ailleurs réalisées, une indemnité d’immobilisation de cinq pour cent du prix stipulé, soit 54 000 euros. […] Après remise du cautionnement, si au moins une des conditions suspensives ou essentielles et déterminantes prévues n’était pas réalisée, la présente promesse serait caduque sans indemnité de part ni d’autre, le cautionnement serait alors caduc et le promettant restituera sans délai au bénéficiaire cet acte de cautionnement ».

L’acte stipule en page 13 qu’une condition suspensive sera réputée accomplie soit en cas de survenance de l’événement, soit en cas de renonciation par la partie dans l’intérêt exclusif de laquelle elle a été stipulée, soit lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement, conformément à l’article 1304-3 du code civil.

La promesse a notamment prévu les conditions suspensives suivantes au profit de la société Nexity seule.

1° La condition relative à l’étude des sols :

Il est stipulé que « la promesse est soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un rapport de sondages et d’analyses du sol, du sous-sol et du bâti et le cas échéant de la nappe phréatique qui ne mette pas en évidence la présence sur le terrain d’assiette de l’ensemble du projet envisagé par le bénéficiaire de pollution du sol et du sous-sol de quelque nature que ce soit […]. Les sondages seront réalisés à la diligence du bénéficiaire [la société Nexity] et à ses frais exclusifs par l’intermédiaire d’un bureau d’études spécialisé. La société Advice Environnement devra être présente lors des sondages pour la recherche de pollution dans les sols et les rapports et les conclusions devront être relus et validés par eux. […] En cas d’existence de pollution présentant un surcoût, les parties décident d’ores et déjà de se rencontrer pour étudier la suite à donner aux présentes. A défaut d’accord écrit entre les parties au plus tard dans les deux mois de leur réunion, le bénéficiaire pourra se prévaloir de la non-réalisation de la présente condition suspensive ».

Aucun des documents produits par les demandeurs à propos du rapport de l’inspecteur de l’environnement en avril 2018 sur la réalisation des travaux prévus à l’article R. 512-39-3 du code de l’environnement ne sont relatifs à l’état des sols et ils sont largement antérieurs à la promesse de vente. Leur étude n’apparaît donc pas utile à l’objet du litige.

Parmi les documents utiles à la résolution du litige, les demandeurs ont versé un courrier électronique envoyé le 14 novembre 2022 par la société Nexity à M. [C], transmettant un lien de téléchargement avec les rapports géotechniques et de pollution (non produits). Ce courrier électronique ajoute que « comme évoqué ensemble, ces rapports remettent en cause le dépôt de permis et l’équilibre économique si les montants évoqués étaient avérés (200 000 euros pour les fondations et 200 000 euros pour la pollution). Il était ajouté qu’il faudra au minimum quatre à six semaines pour affiner les estimations, soit jusqu’au 31 décembre 2022. Par la suite, la société a envoyé à M. [C] un courrier électronique du 29 novembre 2022 indiquant qu’elle ne peut pas être au point avant la fin de l’année et qu’une mise au point entre bureaux d’études pourrait être envisagée au mois de janvier 2023.

Les demandeurs produisent une lettre simple adressée par M. [C] à la société Nexity et datée du 20 janvier 2023, aux termes de laquelle il confirme être en mesure de prendre en charge le surcoût induit par la défaillance de la condition relative aux études de sol, « selon chiffrage contradictoire de nos experts » ainsi que le surcoût lié à la pollution résiduelle.

La société Nexity lui a répondu par lettre recommandée avec avis de réception du 24 janvier 2023 qu’elle l’alertait sur la divergence des estimations évoquées en réunion du 18 janvier 2023, ce à quoi M. [C] a répondu par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 7 janvier : « mon courrier recommandé du 20 janvier est très clair. Sur ces deux points vous ne pouvez alléguer un surcoût à votre charge ».

Il est également versé une note réalisée par la société Advice Environnement et datée du 9 mai 2023 sur la contamination mise en exergue par le bureau d’études spécialisé Socotec. Cette note, postérieure à la décision de la société Nexity de considérer la promesse comme caduque, rappelle qu’une anomalie en HCT a été mise en évidence par le bureau Socotec entre 0 et 1 mètre de profondeur sur une zone, avec une teneur de 2010 mg / kg, valeur élevée pour un usage résidentiel. La société Advice Environnement indique que le coût de dépollution comprendra l’excavation des remblais (environ 1000 euros), le coût d’évacuation des déblais en filière biocentre (90 euros par tonne) pour un total de l’ordre de 10 500 euros.

Il s’ensuit qu’il n’y a en réalité jamais eu de véritable réunion pour discuter de la prise en charge du surcoût, puisque la société Nexity avait proposé qu’une telle réunion aie lieu en janvier 2023, mois au cours duquel elle a ensuite affirmé que la promesse était caduque.

Dans ces conditions, la société Nexity ne peut tirer argument de l’absence d’accord écrit dans les deux mois suivant une telle réunion pour se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive alors que M. [C], avant même de connaître le coût des travaux nécessaires, s’était engagé à la prendre en charge dans son intégralité, sans surcoût pour la société Nexity.

Cette condition sera donc réputée accomplie.

2° Sur la condition relative à la régularisation d’un contrat de réservation pour la vente des logements sociaux :

Cette condition suspensive implique que « le bénéficiaire […] ait pu régulariser un contrat de réservation avec tout organisme HLM visé à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation portant sur l’acquisition des 30 % de logements sociaux compris dans le projet au prix minimum moyen de 1920 euros HT par mètre carré de surface habitable stationnement inclus au plus tard à l’obtention du permis de construire purgé de route recours des tiers et que cet organisme ait obtenu l’ensemble des financements nécessaires à cette acquisition au plus tard avant la réitération des présentes ».

En l’espèce, les demandeurs produisent un courrier daté du 28 février 2023 et adressé par la société Erilia à la société Nexity, indiquant qu’elle confirme l’intérêt de sa société à se rendre acquéreur en VEFA de la part social du projet situé [Adresse 10] à [Adresse 14], pour 10 logements collectifs avec une surface habitable de 600 m² environ et dix parkings extérieurs, pour un prix d’achat ferme et non révisable de 1800 euros HT / m².

Cependant, la société Nexity ne démontre pas avoir fait de démarches auprès de cette société en tentant d’obtenir un prix de 1920 euros / m² et ne produit notamment pas ses échanges préalables avec la société Erilia, qui permettraient de s’assurer de ce point. La production de ces échanges apparaît d’autant plus nécessaire que la société Nexity, lorsqu’elle a entendu se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive le 24 janvier 2023, a été imprécise, se contenant de dire que « les retours reçus sont inférieurs à ce montant minimum », et n’a manifestement fourni ce courrier daté du 28 février 2023 que plus d’un mois plus tard, suite à la demande de M. [C] par lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2023.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal retient également que la société Nexity a contribué à la non-réalisation de cette condition suspensive.

Au regard de ces éléments et dès lors que la société Nexity ne s’est prévalue devant le tribunal d’aucun argument relatif au permis de construire, contrairement à ce qu’elle a d’abord soulevé, le tribunal ne peut que juger que l’indemnité d’immobilisation de 54 000 euros était due.

La société Nexity sera donc condamnée à payer aux demandeurs la somme de 54 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien objet de la promesse de vente du 5 mai 2022.

II. Sur les demandes accessoires

Sur la demande tendant à déclarer la décision opposable au Crédit Agricole Corporate & Investement Bank :

Si la société Crédit Agricole Corporate & Investment Bank est tierce au litige, la présente décision lui est néanmoins opposable compte tenu de l’effet relatif des décisions de justice. Elle pourra former tierce opposition si le jugement lui cause grief.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Nexity, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dès lors que la société Nexity est tenue aux dépens, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Par ailleurs, les demandeurs ont exposé des frais pour faire valoir leurs droits en justice après plusieurs tentatives de négociations, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Il convient donc de condamner la société Nexity à leur verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande de la société Nexity tendant à écarter l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucun élément n’est avancé par la société Nexity pour justifier qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire, puisqu’elle se contente d’affirmer que la nature de l’affaire ne justifie pas l’exécution provisoire. Au contraire, les situations économiques des parties et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la société [Adresse 13] à payer à la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] la somme de 54 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 5 mai 2022,

CONDAMNE la société [Adresse 13] aux entiers dépens,

CONDAMNE la société Nexity IR Programmes Côte d’Azur à payer à la SCI Robion 3 M et M. [U] [C] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le jugement a un effet relatif sur les tiers,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT