TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01226 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3HL

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

[A] [L] [E] [S]

[U] [W] épouse [S]

C/

[I] [R] [Z] [D]

[T] [N] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [A] [L] [E] [S], demeurant [Adresse 1] (INDE)

Mme [U] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 1] (INDE)

représentés par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [R] [Z] [D], demeurant [Adresse 2]

Mme [T] [N] [G], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Anne-Laurence DELOBEL-BRICHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 16 avril 2022, Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] ont donné en location à Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] une maison à usage d’habitation meublée situé [Adresse 3], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.333 euros, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 30 euros.

Par actes d’huissier des 30 septembre et 10 octobre 2024, Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] ont fait signifier à Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 10.133,22 euros de loyers impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 octobre 2024.

Par acte d’huissier du 10 juillet 2025, Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] ont fait assigner Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 29 septembre 2025 aux fins de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2024,

prononcer l’expulsion de Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

. condamner solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] à leur verser la somme de 14.139,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 25 février 2025, février inclus,

. condamner solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.457,95 euros révisable dans les mêmes termes que les loyers et charges, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération complète des locaux,

. condamner Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie électronique le 11 juillet 2025.

L’affaire a été renvoyée au 1er décembre 2025 pour permettre aux défendeurs de se mettre en état.

A cette audience, Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance à la somme de 27.456,43 euros arrêtée au 25 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il y sera expressément référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et proposent des mensualités de 800 euros en sus du loyer courant. Ils précisent avoir réglé l’échéance de novembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Par note en délibérée reçue le 18 décembre 2025, les bailleurs ont, par l’intermédiaire de leur conseil, communiqué un décompte actualisé comme ils y avaient été invités par le juge.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur les demandes principales :

a – Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions des articles 25-3 et 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

De manière surabondante, Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 25-3 et 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Les articles 25-3 et 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 16 avril 2022, pour une durée d’un an, renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois après l’entrée en vigueur de la nouvelle, prévoit, néanmoins, une clause résolutoire n°9 selon laquelle « à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 10.133,22 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 30 novembre 2024.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] après cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

b – Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application des articles 25-3 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il résulte du bail et de l’historique de compte actualisé par les bailleurs en cours de délibéré que l’obligation pour les locataires de payer la somme de 27.456,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de décembre 2025 inclus, n’est pas contestable.

Le bail prévoit une clause n°VIII de solidarité aux termes de laquelle les co – preneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution du bail, même reconduit ou renouvelé.

Il convient donc de les condamner solidairement, à titre provisoire, à payer la somme de 27.456,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10.133,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14.139,96 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le préjudice subi par les bailleurs du fait de l’occupation de son logement par Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations contractuelles et légales, du 30 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Il sera donc condamné à titre provisoire au paiement de cette indemnité d’occupation, soit la somme actuelle de 1.457,95 euros.

Les indemnités d’occupation du 30 novembre 2024 jusqu’au mois de décembre 2025 sont incluses dans la condamnation principale.

2) Sur les demandes reconventionnelles :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux

V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de l’historique de compte que les locataires ont payé, par virement du 27 novembre 2025, l’échéance de novembre 2025, soit la somme de 1.483,94 euros.

Néanmoins, le dernier règlement date de mars 2025 et l’avant – dernier d’avril 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [D] et Madame [T] [G] ont respectivement déclaré 83.243 euros et 43.495 de revenus sur l’année 2024.

Monsieur [I] [D] produit une offre de prêt personnel, acceptée le 28 juin 2022, d’un montant de 7.500 euros pour une durée de 24 mois. En l’absence de réaménagement, le prêt est donc soldé.

Il produit aussi une offre de prêt personnel, acceptée le 20 juin 2022, d’un montant de 15.000 euros pour une durée de 36 mois. En l’absence de réaménagement, le prêt est donc également soldé.

Nonobstant des revenus élevés, et en l’absence de toute charge particulière, les locataires ont cessé de payer régulièrement leurs loyers à la fin de l’année 2023. Ils n’apparaissent donc pas en mesure de régler leur dette locative de 27.456,43 euros en plus du loyer courant.

Leurs demandes reconventionnelles de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire seront donc rejetées.

3) Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] et Madame [T] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers frais et dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à effet au 16 avril 2022, conclu entre Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] et Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] et portant sur un logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 novembre 2024 ;

ORDONNONS à défaut pour Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 1.457,95 euros, sous réserve des augmentations contractuelles et légales en cas de poursuite du bail, égale au montant du loyer ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] cette indemnité mensuelle d’occupation du 30 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, solidairement Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] la somme de 27.456,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10.133,22 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 14.139,96 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

RAPPELONS à Madame [T] [G] et Monsieur [I] [F]'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [U] [W], épouse [S], et Monsieur [A] [S] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [G] et Monsieur [I] [D] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 16 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE