TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04430 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZO53

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

[C] [F]

[A] [H] épouse [F]

C/

[D] [O]

[G] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [F], demeurant [Adresse 1]

Mme [A] [H] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [O], demeurant [Adresse 2]

M. [G] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 mars 2021, M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F], représentés par leur mandataire la société FONCIA [Localité 1], ont donné à bail à M. [D] [O] un logement situé [Adresse 4], appartement n° 1208, à [Localité 3], ainsi qu’une place de stationnement n°1580 située à la même adresse, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 490 euros, outre une provision sur charges de 45 euros, pour une durée de 3 ans.

Par acte séparé du 4 mars 2021, M. [G] [O] s’est porté caution solidaire de M. [D] [O].

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] ont fait signifier à M. [D] [O] un commandement de payer la somme principale de 2.945,01 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 30 janvier 2025.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 avril 2025, M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] ont fait assigner M. [D] [O] et M. [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

—  Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre eux et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

—  Ordonner l’expulsion du logement de M. [D] [O] et de la place de parking qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

—  Condamner solidairement M. [D] [O] et M. [G] [O], en qualité de caution, à lui payer :

o la somme de 3.606,99 euros ;

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 598,80 euros ;

o la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

A cette audience, M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] sont représentés par leur conseil.

Ils s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 12 janvier 2026, à la somme de 232,17 euros.

Assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [D] [O] et M. [G] [O] n’ont pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [D] [O] et M. [G] [O], assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé de la demande formée par M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F].

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 8 mars 2021 entre M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] et M. [D] [O] contient une clause résolutoire 8 intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle « en cas de non-paiement à son échéance de l’un des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet, ou de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, la présente location est résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé. »

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois le 5 mars 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précité.

Le 29 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2 945,01 visant la clause résolutoire.

C’est donc le délai de deux mois, prévu par le contrat et le commandement de payer, qui sera appliqué pour l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 1103 du code civil.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 31 mars 2025.

Aussi, il convient d’ordonner à M. [D] [O] de restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3].

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et si nécessaire avec le concours de la force publique.

L’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la validité de l’engagement de caution

Le contrat de cautionnement en date du 4 mars 2021 n’est pas soumis à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi ancienne.

En application de l’article 2292 du code civil en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 applicable en l’espèce, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 en vigueur du 25 novembre 2018 au 01 janvier 2022 applicable en l’espèce,

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, les demandeurs produisent le cautionnement signé le 4 mars 2021 qui prévoit l’engagement de M. [G] [O] porte sur « les sommes étant la conséquence directe du bail sus relaté mais aussi sur toutes celles en étant la suite ou la conséquence, à savoir : les loyers (actuels et révisés), les charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais et dépens de procédure et coût des actes, indemnités de toutes sorte et notamment indemnités d’occupation et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement et de la remise à disposition des clés ».

L’acte de cautionnement apparait conforme aux dispositions précitées en étant souligné que la caution régulièrement citée n’a pas comparu et n’a pas entendu faire connaitre une contestation.

Toutefois, faute de dénonciation du commandement de payer à la caution, celle-ci ne pourra pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retards.

Sur les sommes dues

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Aussi, en application notamment du contrat de caution dont les disposition ont été cité ci-avant, M. [D] [O] et M. [G] [O] seront solidairement tenus de payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 588,02 euros, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice des bailleurs découlant de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer durant ce temps.

Le décompte produit par M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] fait état d’une dette locative d’un montant de 232,17 euros au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 non comprise, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient cependant de déduire de cette somme le montant total des paiements effectués au titre des cotisations d’assurance, ces sommes n’étant pas justifiées par le contrat ou par la preuve de l’absence de souscription par le locataire d’une assurance contre les risques locatifs de nature à permettre de lui facturer le montant des primes de l’assurance souscrite par le bailleur à la place du locataire (comme le prévoit la clause 2.1. du contrat de bail en cause), soit la somme de 604,44 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais qui correspondent aux dépens de l’instance :

. 155,05 euros au titre de « Fact cdj cmdt de payer » en date du 24 juin 2024,

. 176,52 euros au titre de « Fact cdj commandement de payer » en date du 3 février 2025,

. 270 euros au titre de « facture huissier » en date du 22 avril 2025.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative est soldée.

Il convient par conséquent de rejeter les demandes en paiement de M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F], la dette étant soldée à la suite de la déduction des sommes non dues au titre des loyers et charges impayés.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [O] et M. [G] [O] , parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [D] [O] et M. [G] [O] seront, tenus aux dépens, seront condamnés à payer in solidum à M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe légal au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] recevables en leur action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 mars 2021 entre M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] et M. [D] [O] concernant le logement situé [Adresse 6] 1208 à [Localité 3] et la place de stationnement n°1580 située à la même adresse, à la date du 31 mars 2025 par acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat ;

ORDONNE à défaut pour M. [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE à M. [D] [O] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

DEBOUTE M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] de leur demande en paiement, la dette étant soldée ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et M. [G] [O] à payer à M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant de 588,02 euros correspondant au montant des loyers et charges mensuels actualisés à compter du 1er avril 2025, lendemain de la résiliation, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, étant précisé que les indemnités d’occupation dues du 1er avril 2025 jusqu’à échéance de janvier 2026 incluse sont déjà réglées  ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] et M. [G] [O] à payer à M. [C] [F] et Mme [A] [H] épouse [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] et M. [G] [O] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

LE GREFFIER LA JUGE