TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/03305 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YEEX

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

DEMANDEURS:

M. [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [Q] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

S.C.I. [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier : Benjamin LAPLUME, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er Octobre 2025.

A l’audience publique du 03 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 Avril 2026 puis prorogé pour être rendu le 17 Avril 2026.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Etienne DE MARICOURT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Avril 2026 par Juliette BEUSCHAERT, Vice-Présidente, pour la présidente empêchée Marie TERRIER, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 mars 2020, M. [T] [Y] et Mme [P] [Q] épouse [Y] ont acquis de la SCI [R] [D] la pleine propriété d’un immeuble situé à [Adresse 3] cadastré section AT numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Aux termes de ce même acte, un droit de préférence était consenti par la SCI [R] [D] au profit des époux [Y] en cas d’aliénation à titre onéreux de la parcelle voisine cadastrée section AT numéro [Cadastre 3].

Par acte sous signature privée du même jour, la SCI [R] [D] a consenti aux époux [Y] un prêt à usage portant sur ladite parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 3] qualifiée de terrain d’agrément.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la SCI [R] [D] a donné « congé de prêt à usage » aux époux [Y] pour le 10 mars 2026, se prévalant de la possibilité de résiliation à chaque fin de période triennale ouverte selon elle par les clauses du contrat de prêt.

Arguant du non-respect des modalités de résiliation du prêt, les époux [Y] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la SCI [R] [D] devant ce tribunal aux fins de nullité de ce congé.

Sur cette assignation, la S.C.I [R] [D] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 1er octobre 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 3 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026. La date du délibéré a été prorogée au 17 avril 2026 compte tenu de la charge du contentieux.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 20 mars 2025, les époux [Y] sollicitent du tribunal de :

Déclarer la demande de M. [T] [Y] et Mme [P] [Z], épouse [Y], recevable et bien fondée ;

Et en conséquence :

Débouter la S.C.I [R] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Déclarer nul et non avenu le congé délivré par la S.C.I [R] [D] le 18 octobre 2023 visant à mettre un terme au bail à commodat portant sur la parcelle AT n°[Cadastre 3] ;

Condamner la S.C.I [R] [D] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance;

Condamner la S.C.I [R] [D] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Et Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [V] [F] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Les époux [Y] font valoir que le prêteur ne peut délivrer congé par sa seule volonté mais est tenu de justifier de la survenance de l’un des deux événements expressément visés au contrat, à savoir la vente du terrain ou sa constructibilité par changement de zonage au PLU.

Ils en déduisent qu’en s’abstenant de fournir une telle démonstration et en se bornant à indiquer que la société ne souhaite pas que la convention de prêt à usage se renouvelle, le prêteur n’a pas respecté les modalités de résiliation du prêt ce qui justifie leur demande de voir déclarer nul et non avenu le congé.

Ils contestent l’interprétation de la défenderesse selon laquelle le prêteur pourrait résilier le prêt à tout moment à l’issue de la première période triennale et ce sans condition, sauf en cas de vente ou de constructibilité du terrain par changement de zonage, hypothèses dans lesquelles il devrait respecter un préavis de six mois avec notification d’un congé par courrier recommandé ou exploit d’huissier. Ils considèrent que l’absence de toute ponctuation après le groupe de mots “à tout moment” fait que les deux cas de résiliation possibles sont reliés aux conditions dans lesquelles il peut résilier “à tout moment”.

Ils font valoir que seule cette lecture est cohérente avec la stipulation du contrat selon laquelle le prêteur s’interdit de demander la restitution avant l’expiration du terme ou modalités convenues même pour le cas où un besoin pressant et imprévu du bien survient, par dérogation à l’article 1889 du code civil.

Ils exposent que leur interprétation ne rend pas inefficace la clause selon laquelle le prêteur “s’interdit pendant la première période triennale de résilier le présent prêt à usage” soutenant que cela signifie qu’il s’interdit d’invoquer aucune cause de résiliation pendant la première période triennale y compris la vente du terrain ou son classement en zone constructible et qu’il pourra ensuite invoquer lesdites causes à l’issue de cette première période.

Ils font valoir qu’au contraire, leur lecture du contrat révèle l’intention commune des parties de limiter les hypothèses dans lesquelles le prêteur pourra donner congé, exposant que l’interprétation contraire reviendrait pour les emprunteurs, partie faible au contrat, à subir des modalités de résiliation plus exigeantes que celles envisagées pour le prêteur.

Ils soutiennent que la limitation des hypothèses dans lesquelles le prêteur peut donner congé s’insère dans le contexte contractuel plus général et doit être interprété au regard des termes du pacte de préférence conclu. Ils estiment qu’ils ont entendu lier le dénouement du prêt à la vente du terrain puisqu’il est expressément envisagé dans les deux actes qu’en cas d’échec de vente à un tiers, le prêt à usage survit. Ils allèguent que la seconde hypothèse de constructibilité du terrain est également liée à l’hypothèse d’une vente projetée du terrain prêté.

D’autre part, ils invoquent que les demandes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation sont prématurées et dénuées de tout fondement.

Ils expliquent qu’une expulsion ne peut être ordonnée en l’absence de date de prise d’effet du congé et de refus de quitter les lieux par l’emprunteur. Ils contestent le terme indemnité d’occupation rappelant que la mise à disposition du terrain est faite à titre gratuit et font valoir que le montant allégué est fixé aléatoirement et péremptoirement sans estimation de la valeur locative du terrain ni de justification d’un quelconque préjudice.

Ils estiment que la S.C.I [R] [D] est de mauvaise foi et ne formule cette demande que dans un but purement vexatoire.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 20 mai 2025, la SCI [R] [D] sollicite du tribunal :

Juger que le congé délivré par la S.C.I [R] [D] aux consorts [Y] en date du 18 octobre 2023 est valide et met un terme au commodat portant sur la parcelle AT n°[Cadastre 3] à la date du 10 mars 2026, terme de la période triennale en cours ;

Par conséquent,

Débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Juger que M. et Mme [Y] devront quitter les lieux à la date du 10 mars 2026, terme de la période triennale en cours :

A défaut d’exécution spontanée,

Ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. et Mme [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

Condamner M. et Mme [Y] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 € à compter du 10 mars 2026, et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

En tout état de cause :

Condamner M. et Mme [Y] à verser à la S.C.I [R] [D] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

La défenderesse interprète la clause relative à la résiliation du prêt comme lui permettant de résilier le prêt non seulement à tout moment au cours de la seconde période triennale sans en attendre le terme, si elle se situe dans l’un des deux cas énoncés, à savoir la vente du bien ou la constructibilité du terrain par un changement de zone du PLU, mais également sans condition à la fin de chaque période triennale.

Elle invoque que juger le contraire serait méconnaître l’esprit du contrat et la volonté des parties.

Elle soutient qu’en ne permettant pas au prêteur de mettre fin au contrat à la fin des périodes triennales sans condition, cela reviendrait à conclure un contrat à durée indéterminée pour le prêteur alors qu’il est indiqué au contrat qu’il s’agit d’un contrat à durée déterminée de trois ans renouvelable. Elle expose que le prêteur ne pourrait donc jamais donner congé à l’emprunteur s’il ne vend pas ou s’il n’y a pas de changement de constructibilité et qu’il s’agirait donc d’une clause léonine réputée non écrite. Elle fait valoir que les emprunteurs n’ont pu valablement penser que le terrain leur serait gracieusement prêté sauf en cas de survenance des deux événements précités.

Elle ajoute que la clause selon laquelle le prêteur s’interdit de résilier le prêt pendant la première période triennale n’aurait aucun intérêt s’il ne pouvait pas non plus y procéder par la suite en dehors des deux cas précités. Elle estime que cette clause n’a de sens que si le prêteur retrouve à l’expiration de la première période triennale, sa faculté de résilier moyennant un délai de préavis raisonnable.

Elle ajoute que la jurisprudence constante retient qu’en l’absence de terme convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent et sans qu’un terme naturel ne soit prévisible, le prêteur peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

Enfin, elle soutient que le pacte de préférence ne confirme pas la version retenue par les époux [Y]. Elle invoque que les parties n’ont pas entendu lier le dénouement du prêt avec la vente du terrain prêté et explique que la clause alléguée n’est relative qu’au congé pour vendre et ne signifie pas que le prêteur ne pourra pas résilier pour un autre motif.

Sur la résistance abusive, elle fait valoir que les demandeurs ne caractérisent pas un acte de mauvaise foi de sa part, rappelant que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré par la S.C.I [R] [D] aux époux [Y] le 18 octobre 2023 et les demandes consécutives de la défenderesse.

L’article 1875 du code civil dispose que “Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.”

L’article 1888 du même code prévoit que “Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.”

Selon une jurisprudence constante, lorsqu’aucun terme convenu ni prévisible n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent tel qu’un immeuble, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.

Selon enfin les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, la S.C.I [R] [D] a fait délivrer aux époux [Y] un congé pour le 10 mars 2026, terme de la période triennale alors en cours.

Les époux [Y] prétendent que la SCI [R] [D] ne pouvait donner ce congé compte tenu des modalités de résiliation prévues au contrat.

Il résulte de cet acte au paragraphe « durée » que : “Le présent prêt est fait pour une durée de trois ans à compter de ce jour.

Cette période de trois ans se renouvelle par tacite reconduction de trois ans en trois ans, à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, dont les modalités sont reprises ci-dessous.”

Suit immédiatement un paragraphe « résiliation » selon lequel :

“A la demande de l’emprunteur

— L’emprunteur pourra à tout moment résilier le présent prêt à usage en respectant un préavis de six mois transmis au prêteur par lettre recommandée avec accusé réception, ou par exploit d’huissier.

A la demande du prêteur

— Quant au prêteur, il s’interdit pendant la première période triennale de résilier le présent prêt à usage.

— Aux termes de cette première période triennale, il pourra résilier la présente convention à tout moment en respectant un préavis de six (6) mois transmis à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier dans l’un des deux cas suivants :

— la vente du bien

— la constructibilité du terrain par un changement de zonage du PLU devenu définitif

Toutefois, en cas de vente des biens et droits immobiliers faisant l’objet du présent prêt à usage, il sera fait application du droit de préférence des emprunteurs consenti par le prêteur dans l’acte de vente à recevoir par Maître [B], notaire à [Localité 2].

Par suite de la purge du droit de préférence des emprunteurs, si ces derniers ne se portent pas acquéreurs, le présent prêt à usage sera résilié de plein droit, sauf exception reprise au paragraphe “survivance du prêt à usage”.

Puis un paragraphe « Survivant du prêt à usage » selon lequel :

« Dans l’hypothèse de la renonciation à acquérir des emprunteurs, après application de leur droit de préférence et par suite d’un défaut de régularisation de l’acte authentique de vente par les tiers acquéreur, il y aura survivance du droit d’usage de l’emprunteur aux mêmes charges et conditions initialement définies ».

S’agissant de l’interprétation du contrat, l’article 1188 du code civil dispose que « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. ».

L’article 1189 du même code précise que « Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci. ».

L’article 1190 dispose que « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. ».

L’article 1191 du même code ajoute que « Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. ».

Et enfin, l’article 1192 prévoit que « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. ».

En l’espèce, une lecture littérale de la convention amène à considérer que la SCI [R] [D] ne peut mettre fin à la convention de prêt que, passé la première période triennale, en cas de vente du bien ou de constructibilité du terrain, et non également à la fin de chaque période triennale comme le soutient la défenderesse et comme elle a prétendu le mettre en œuvre par congé du 18 octobre 2023.

En effet, la cause “Durée” précitée ne prévoit d’exception au renouvellement tacite par période de trois ans qu’en cas de “congé” donné dans “les modalités (…) reprises ci-dessous”. Or la clause « Résiliation » stipulée ensuite, pas plus qu’aucune autre clause de l’acte, ne prévoit de possibilité de résiliation triennale.

Si la SCI [R] pousses prétend que la clause visant la vente ou la constructibilité permettrait une résiliation à tout moment dans ces deux cas, en plus de la possibilité offerte de mettre un terme au prêt à la fin de chaque période triennale, force est de constater que son interprétation est contraire à la lettre du contrat.

La défenderesse avance encore que juger le contraire reviendrait à méconnaître la volonté des parties, en faisant du contrat en cause un contrat à durée indéterminée alors que les parties ont conclu un contrat à durée déterminée de trois ans.

Sur ce point, le tribunal n’est pas en mesure de connaître les raisons pour lesquelles les parties ont stipulé ces périodes triennales renouvelables de façon tacite, en l’absence de toute explication des parties sur le contexte de conclusion du contrat.

Néanmoins, ce seul élément ne suffit pas à faire émerger une intention des parties permettant d’interpréter le contrat contre le sens littéral des clauses qu’ont choisi de stipuler les parties.

Comme relevé précédemment, le tribunal constate que les parties, et notamment la défenderesse qui à la charge de prouver contre la lettre de la convention, ne fournissent aucune explication sur le contexte de conclusion du contrat litigieux et l’intérêt recherché par chacune des parties. C’est uniquement par une lecture détaillée de l’acte notarié du 11 mars 2020 qu’il est permis au tribunal d’apprendre que les différentes conventions liant les parties sont intervenues dans le cadre d’une opération de lotissement menée par la SCI [R] [D].

Dans ce contexte, que le tribunal doit en partie postuler faute d’explication des parties, il n’apparaît pas invraisemblable d’un point de vue notamment économique et pratique que les parties aient choisi de considérer la vente ou la constructibilité du terrain prêté comme des événements certains constituant le terme de la convention de prêt, une telle prévision n’ayant en tout état de cause aucun caractère « léonin ».

En faveur de cette interprétation, le tribunal ne perçoit pas l’intérêt qu’aurait représenté pour la SCI [R] [D], en sa qualité de lotisseur, la possibilité de récupérer le terrain prêté en dehors de l’hypothèse d’une constructibilité, permettant le lotissement de la parcelle en cause, ou d’une vente du terrain non constructible, le cas échéant aux emprunteurs en application du pacte de préférence convenu par ailleurs entre les parties.

En faveur encore d’une telle interprétation, il faut relever que ni clause de survivance citée plus haut ni la clause qui la précède (« Par suite de la purge du droit de préférence des emprunteurs ») ne prévoient l’hypothèse où il aurait pu déjà être mis fin au contrat de prêt antérieurement à une tentative de vente, notamment par une résiliation à échéance triennale.

Par ailleurs, le fait qu’une clause prohibant toute résiliation avant l’écoulement de la première période triennale ait été stipulée ne conforte pas l’interprétation retenue par la SCI [R] pousses comme celle-ci le prétend, cette clause ayant une utilité pour exclure la résiliation pendant cette première période même en cas de vente ou de constructibilité du terrain.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les clauses du contrat litigieux doivent être interprétées en ce qu’elles ne permettent de mettre fin au prêt qu’en cas de vente ou de constructibilité du terrain prêté.

Par ailleurs, s’agissant d’un contrat de prêt avec terme comme interprété plus haut, à savoir la vente ou la constructibilité du terrain, la SCI [R] [D] ne peut se prévaloir de la possibilité de résilier le contrat à tout moment après un préavis raisonnable, cette possibilité n’existant que pour les contrats sans terme.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer nul le congé du 18 octobre 2023 donné hors des deux hypothèses visées par les parties et de rejeter les demandes de la SCI [R] [D].

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu de la difficulté d’interprétation qui existait, la résistance de la SCI [R] pousses aux demandes adverses ne confine pas à l’abus.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [R] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SCI [R] [D] versera aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI [R] [D] à payer à M. [T] [Y] et Mme [P] [Q] épouse [Y] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la SCI [R] [D] aux dépens ;

AUTORISE le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LE GREFFIER POUR LA PRESIDENTE EMPECHEE

Benjamin LAPLUME Juliette BEUSCHAERT

Chambre 01

N° RG 24/03305 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YEEX

[T] [Y], [P] [Q] épouse [Y]

C/

S.C.I. SCI [R] [D]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.