TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00382 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJES

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Thibault DECHERF de la SELARL THIBAULT DECHERF, avocats au barreau de CHARTRES,

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [X], sous curatelle renforcée en vertu d’un jugement rendu par le TJ CHARTRES en date du 18.06.2024

né le 27 Mars 1998 à NOGENT LE ROTROU (28400),

demeurant 10 rue du clos Brette – Etage 4 appt 8 – 28000 CHARTRES

(aide juridictionnelle Provisoire demandée à l’audience)

représenté par la SELARL THIBAULT DECHERF, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 2ème étage – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47 substituée par M^e Anne RICHARD, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 05 mai 2023 avec prise d’effet au 11 mai 2023, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [X] un local à usage d’habitation Apt 8 situé 10 rue du clos Brette 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 320,45 €.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 26 janvier 2024un commandement de payer la somme de 2.202,67 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection de du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, et d’un serrurier s’il y a lieu;

— de condamner ce dernier au paiement:

— par provision de la somme de 3.049,78€ €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation, à titre provisionnel, égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront le coût du (ou des) commandements.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024, puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 19 novembre 2024.

L’affaire a ensuite été appelée à l’audience du 19 novembre 2024, puis à nouveau renvoyée à l’audience du 21 janvir 2025 pour conclusions du conseil de Monsieur [X].

A l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été retenue.

L’OPH de CHARTRES METROPOLE- représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6.694,13 €.

L’OPH de CHARTRES METROPOLE s’oppose tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 avril 2024, Monsieur [T] [X], sous curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles de Chartres en date du 18 juin 2024, est représenté par sa curatrice et son conseil.

Par conclusions déposée et soutenue à l’audience du 21 janvier 2024, le conseil de Monsieur indique que Monsieur [T] [X] reconnaît la dette locative à hauteur de 6.198,57 €, et sollicite des délais de paiement sur 24 mois, puis à l’audience sur 36 mois et le rejet des demandes du bailleur social.

Il demande en outre qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Enfin, il sollicite l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire.

Il soutient à l’appui de ses prétentions, que la curatelle renforcée a permis à la curatice de Monsieur [X] d’apurer une parties des dette de ce dernier et de reprendre les paiements du loyer.

Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 05 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de location, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 05 mai 2023 avec prise d’effet au 11 mai 2023 contient une clause résolutoire (article : « 5.6 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.202,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 27 mars 2024.

— sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, alors que le bail du 11 mai 2023, est relativement récent, le montant des impayés est très élevé, Monsieur [X] étant resté totalement défaillant dans le paiement du loyer depuis l’origine du bail.

Les éléments versés aux débats démontrent, que la dette n’a cessé d’augmenter même après la délivrance du commandement de payer du 26 janvier 2024.

Monsieur [X] n’a donc pas saisi le temps écoulé depuis ce commandement de payer pour se rapprocher du bailleur afin de tenter de mettre en place un échéancier, le diagnostic social montre d’ailleurs, qu’il ne s’est pas présenté devant le service départemental d’action sociale depuis 2022.

Si finalement, Monsieur [T] [X] a entrepris des démarches pour solliciter une mesure de curatelle renforcée, qu’il a obtenue par jugement du 18 juin 2024, ce qui lui a permis de récupérer grâce à l’aide de sa curatrice, en décembre 2024, une somme de 3119,48€, dont un montant de 2862,40€ au titre d’un rappel d’AAH sur la période du 1er mars 2023 au 31 mai 2024, comme le montre l’attestation du 16 janvier 2025 de la CAF, pour autant il est constant, que cette somme a été utilisée pour l’essentiel à régler des dettes autres que la dette locative.

Seul un versement de 492,69€ a été remis au bailleur le 9 janvier 2025.

Monsieur [T] [X] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Cela ne peut cependant lui être accordé puisque d’une part il n’a pas repris le paiement du loyer courant à l’exception d’un seul mois, et que l’OPH de CHARTRES METROPOLE est opposé à de tels délais eu égard aux antécédents .

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [X] sera ordonnée. Monsieur [T] [X] sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [T] [X] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [X] reste devoir, la somme de 6.694,13 € à la date du 10 janvier 2025.

Monsieur [T] [X] reconnaît sur cette somme devoir un montant de 6.198,57€, mais il n’apporte aucun élément pour contester la différence entre cette somme et le montant revendiqué par le bailleur social.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.694,13 € si besoin en deniers ou quittances valables.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer révisé augmenté des charges, calculés tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Cette indemnité d’occupation court à compter de la date de résiliation du bail et se substitue pour les mois postérieurs aux loyers impayés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [T] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

ACCORDONS à Monsieur [T] [X] représenté par l’ADSEA 28 en sa qualité de curateur, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 mai 2023 avec prise d’effet au 11 mai 2023 entre l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [T] [X] concernant le local à usage d’habitation Apt 8 situé 10 rue du clos Brette 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 27 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à verser à l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT par provision la somme de 6.694,13 € (décompte arrêté au 10 janvier 2025, incluant l’échéance de décembre 2024) (six mille six cent quatre vingt quatorze euros et treize centimes), en deniers ou quittances valables;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à payer à l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [X] de ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS l’OPH de CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME