TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 12/06012 – N° Portalis DBW3-W-B64-OWU2

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFRAA (la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[W] [M] (la SCP GOBERT & ASSOCIES)

[E] [X] (la SCP RIBON – KLEIN)

S.A.S. LCS ET ASSOCIES (la SCP RIBON – KLEIN)

[W] [J] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

S.C.P. [W] [J] [B] [H] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

[K] [L] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

S.C.P. FLORENT PICOT GUILLAUME FAVRE ANTOINE DELSOL ET MA RIANNE PREZIOSO (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna,

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna,

Greffier lors du prononcé : FAVIER Lindsay

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFRAA

Société Anonyme au capital de 124.821.566 euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n°379 502 644 dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 27] représentée par son Président en exercice demeurant en cette qualité audit siège venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), Société Anonyme au capital de 181 039 170 euros, inscrite au RCS de Lyon sous le n°391 563 939 dont le siège social est [Adresse 10] représentée par son dirigeant social en exercice, à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [W] [M]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 14] (VAL-D’OISE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [X]

né le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 12] (ALGERIE)

de nationalité Française, domicilié [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 19]

dont le siège social est sis [Adresse 21] à [Localité 11] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [W] [J]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 25] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française, domicilié [Adresse 4]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.P. [W] [J] [B] [H]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [L]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON

S.C.P. Florent PICOT Guillaume FAVRE Antoine DELSOL et Marianne PREZIOSO

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE,

[W] [M] a acquis 14 biens immobiliers à l’aide de divers emprunts, souscrits auprès de différentes banques, pour un montant total de 2 309 900€ comme suit :

* le 15 décembre 2005 :

— un lot dans le projet immobilier [Adresse 31] financé par un prêt de CIFFRA du 9 décembre 2005 de 214.955 €,

— un lot dans le projet immobilier [Adresse 13] financé par un prêt de CIFFRA du 9 décembre 2005 de 89.535 €,

— un lot dans le projet immobilier [Adresse 28] financé par un prêt de CIFFRA du 9 décembre 2005 de 193.752 €,

* le 25 janvier 2007 :

— deux lots dans le projet immobilier [Adresse 32],

— cinq lots dans le projet immobilier [Adresse 23],

* le 19 mars 2007 :

— un lot dans le projet immobilier [Localité 30],

— un lot dans le projet immobilier [Adresse 17] finance par un prêt de CIFFRA du 18 janvier 2007 de 164.000 € ,

* le 1er septembre 2008 :

— un lot dans le projet immobilier [Localité 18],

— un lot dans le projet immobilier [Adresse 20].

Afin de financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement de plusieurs appartements à usage locatif, [W] [M] a accepté, le 21.12.2005, trois offres de prêts émises le 09.12.2005 par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) comme suit :

— prêt n°4000 68642 d’un montant de 214 955€, pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement à [Localité 29],

— prêt n°4000 68645 d’un montant de 89 535 €, pour financer l’acquisition d’un appartement neuf situé à [Localité 15],

— prêt n°4000 68654 d’un montant de 193 752 €, pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement à [Localité 26].

Les actes authentiques ont été respectivement renouvelés le 07.02.2006 devant Me [X], notaire à [Localité 11], le 29.03.2006 devant Me [J], notaire à [Localité 25] et le 09.08.2006 devant Me [H], notaire à [Localité 25].

Afin de financer l’acquisition d’un nouvel appartement en l’état futur d’achèvement sis [Localité 16], [W] [M] a accepté le 06.02.2007 une quatrième offre de prêt d’un montant de 164 000€, émise le 18.01.2007 par ce même établissement bancaire (CIFFRA).

L’acte a été renouvelé en la forme authentique le 21.03.2007 devant Me [L], notaire à [Localité 24].

Il n’en a pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur lui a notifié, le 06.08.2010, une mise en demeure de régulariser la situation à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [E] [X] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [X] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, de nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois sur cet appel.

*

[W] [M] a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN, devenue par voie de fusions CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), aux droits et obligations de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 15, 20, 21, 22, 23, 26 juillet 2010 et 02 et 04 août 2010 en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/10101.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 07.03.11, a ordonné le sursis à statuer “ jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcé définitivement sur les faits dénoncés” et ordonné la radiation de l’affaire.

*

Par acte d’huissier du 24.04.2012, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN, devenue par voie de fusions CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), aux droits et obligations de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a fait assigner [W] [M] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins de le voir condamner, à titre principal, à lui payer diverses sommes dues au titre des prêts qu’elle lui a consenti.

Cette procédure a été enregistrée sous le n°12/06012

*

Par ordonnance en date du 29.06.2017, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE ;

— Rejeté la demande de jonction des instances n°10/10101 et n°12/6012 ;

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [W] [M] ;

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ;

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ;

— Condamné [W] [M] à verser à la société la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande formée par [W] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état et enjoint à [W] [M] de conclure au fond.

*

Selon ordonnance en date du 05.07.2018, le juge de la mise en état a :

— Sursis à statuer sur l’action en paiement jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été rendue sur l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance en date du 29.06.2017.

— Réservé les dépens de l’incident.

Par arrêt du 17.05.2021, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a confirmé l’ordonnance du 29.06.2017 et condamné [W] [M] à verser, outre les dépens, à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE la somme de 1.000€.

*

Par ordonnance du 15.09.2022, le juge de la mise en état a ordonné la radiation d’un incident de sursis à statuer initié par [W] [M].

*

Par conclusions du 14.11.2022, [W] [M] a notifié de nouvelles conclusions d’incident de sursis à statuer, avant de se désister de cette même demande par conclusions du 27.01.2023.

*

Par ordonnance en date du 28.09.2023, le juge de la mise en état a :

— Dit que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), devrait produire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance les copies des documents suivants :

— les fiches de renseignements bancaires pour les quatre prêts ;

— les pièces remises par APOLLONIA sur la situation familiale et patrimoniale de Monsieur

[M] pour apprécier sa capacité de remboursement des prêts, (pièces d’état civil, avis d’imposition, bilans, bulletins de salaires, relevés de compte, taxe foncière, justificatifs des valeurs portées dans la rubrique patrimoine de la fiche de renseignements bancaires des fiches de renseignements bancaires) et plus généralement les pièces contenues dans le dossier de la banque afférentes pour les quatre prêts litigieux pour apprécier sa capacité de remboursement ;

— les fiches de décisions pour accorder les prêts litigieux ;

— la composition et les justificatifs du taux de 4,70 % pour les quatre prêts n°4000068642,

4000068645, 4000068654 et 40000109672 ;

— Le taux applicable et les justificatifs à la date du 6 aout 2010 et à chaque date de révision prévue dans les termes des offres de prêt.

— Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) au paiement d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, et ce pendant un an ;

— Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Rejeté la demande de condamnation au versement de dommages-intérêts pour procédure abusive, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état et avisé les parties que pour cette date, elles devront avoir conclu au fond ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

*

Le 19 mars 2024, [W] [M] a assigné en intervention forcée, Me [E] [X] et la société par actions simplifiées LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES DU [Adresse 19], [W] [J] et la société civile professionnelle [W] [J] – [B] [H], [K] [L] et la SCP " FLORENT PICOT, GUILLAUME FAVRE, ANTOINE DELSOL et MARIANNE PREZIOSO NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE, aux fins de voir :

“ ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l’instance pendant devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 12/06012 ;

DECLARER et ORDONNER commun à Me [E] [X], la SAS LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES DU [Adresse 19], Me [W] [J], la SCP [W] [J] -[B] [H], Me [K] [L], la SCP " FLORENT PICOT,

GUILLAUME FAVRE, ANTOINE DELSOL, ET MARIANNE PREZIOSO, NOTAIRES ASSOCIES

D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE ", la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 12/06012 ;

CONDAMNER solidairement, Me [E] [X], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES

DU [Adresse 19], Me [W] [J], la SCP [W] [J] -[B] [H], Me [K] [L], la SCP « FLORENT PICOT, GUILLAUME FAVRE, ANTOINE DELSOL, ET MARIANNE PREZIOSO, NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun.”

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 24/03605.

Les affaires enregistrées sous les numéros de RG n°24/03605 et n°12/6012 ont été jointes par mention au dossier le 16.05.2024.

*

Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 07.11.2024, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 24.01.2025.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 02.07.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), demande au tribunal au visa des articles 1116, 1134, 1984 du Code civil, des articles L.310-2, L.313-1, L.312-3, L.312-10 du Code de la consommation, de l’article L.519-1 du Code Monétaire et Financier, de l’article 700 du Code de Procédure civile et de l’article 4 du Code de procédure pénale, de :

“Sur la fusion-absorption de la société BPI par la société CIFD,

— JUGER que la société CIFD vient aux droits de la société CIFRAA, à la suite de la fusion par absorption du 1er juin 2015 ;

— JUGER recevable l’intervention volontaire de la société CIFD à la présente instance en tant qu’ayant-cause universel de la société CIFRAA ;

— JUGER que la société CIFD se substitue à la société CIFRAA dans le cadre de la présente instance.

o Sur la demande de jonction formulée par Monsieur [M]

— JUGER qu’une décision définitive a déjà été rendue quant à l’opportunité d’une jonction dans le cadre de la présente instance

En conséquence,

— JUGER que, en application du principe d’autorité de la chose jugée, la demande de Monsieur [M] est irrecevable

o Subsidiairement, si la demande de jonction était déclarée recevable

— JUGER que la demande de jonction est mal fondée

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande de jonction

Sur la demande principale de la société CIFD

— JUGER que la créance que détient la société CIFD sur Monsieur [M] est certaine, liquide et exigible ;

— JUGER que Monsieur [M] a souscrit et exécuté les contrats de prêts litigieux de mauvaise foi ;

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à la société CIFD la somme de 231 708.89 € (à parfaire) au titre du prêt n°4000068642 ;

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à la société CIFD la somme de 93 902.23 € (à parfaire) au titre du prêt n°4000068645 ;

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à la société CIFD la somme de 212 826.40€ (à parfaire) au titre du prêt n°4000068654 ;

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à la société CIFD la somme de 180096.39 € (à parfaire) au titre du prêt n°40000109672 ;

— JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux contractuel à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à la société CIFD la somme de 232 000 € à titre de dommages et intérêts

o Sur l’exception de nullité fondée sur le dol invoquée par Monsieur et Madame [M]

— JUGER que l’exception de nullité pour dol est prescrite

En conséquence,

— JUGER que l’exception de nullité invoquée par Monsieur [M] est irrecevable.

o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable

— JUGER que la demande reconventionnelle de nullité pour dol de Monsieur [M] est mal fondée

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande reconventionnelle de nullité pour dol

o Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels des contrats prêts de Monsieur [M]

— JUGER que la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels est prescrite

En conséquence,

— JUGER que la demande reconventionnelle de Monsieur [M] de déchéance des intérêts conventionnels est irrecevable.

o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— JUGER que la demande reconventionnelle de Monsieur [M] de déchéance des intérêts conventionnels est fondée sur des dispositions du Code de la consommation, qui sont inapplicables en l’espèce

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels

o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables

— CONSTATER que les dispositions du Code de la consommation invoquées par Monsieur

[M] n’ont pas été violées par la société CIFD

En conséquence,

o DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels

o Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur [M]

— JUGER que la société CIFD n’a commis aucune faute ni aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité

— JUGER que Monsieur [M] ne justifie pas d’un préjudice

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts

o Sur la mise en cause des notaires

— JUGER que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ne s’oppose pas à la demande d’intervention forcée des notaires d’Apollonia formulée par Monsieur [M] sous réserve que les notaires eux-mêmes ne s’y opposent pas ;

— JUGER que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT s’en remet à justice s’agissant de la demande d’intervention forcée des notaires d’Apollonia formulée par Monsieur [M].

En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER Monsieur [M] à verser à la société CIFD la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens. "

Par conclusion en date du 02.10 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [W] [M] demande au tribunal de :

«  SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

SUR LES INTERETS DONT LE PAIEMENT EST RECLAME :

Vu les articles L312-7 et L312-33 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable aux faits ;

DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes en paiement des intérêts conventionnels sur le prêt n°68642 ([Adresse 22]), soit sur le capital restant dû et de la somme de 248,60 € au titre des intérêts échus au 06/08/2010 ;

DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes en paiement des intérêts conventionnels sur le prêt n°68645 ([Adresse 13]), soit sur le capital restant dû et de la somme de 101,22 € au titre des intérêts échus au 06/08/2010;

DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes en paiement des intérêts conventionnels sur le prêt n°68654 ([Adresse 28]), soit sur le capital restant dû et de la somme de 143,86 € au titre des intérêts échus au 06/08/2010 ;

DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes en paiement des intérêts conventionnels sur le prêt n°109672 ([Localité 16]), soit sur le capital restant dû, de la somme de 110,79 € au titre des intérêts échus au 06/08/2010 et des échéances impayées de 4007,33 €

A titre subsidiaire sur les intérêts ;

FIXER le taux des intérêts pour lesdits prêts au taux de 3,64 % pour les prêts n°68642 ([Adresse 22]), n°68645 ([Adresse 13]), n°68654 ([Adresse 28]) ;

FIXER le taux des intérêts pour lesdits prêts au taux de 3,71 % pour le prêt n°109672 ([Localité 16])

SUR LA CAPITALISATION DES INTERETS CONVENTIONNELS

Vu les articles L312-21, L312-22 et L312-23 anciens du Code de la consommation et l’article 1134 ancien du Code civil ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts conventionnels ;

SUR L’INDEMNITE DE RESILIATION ;

Vu les articles L312-21, L312-22 et L312-23 anciens du Code de la consommation et l’article 1134 ancien du Code civil ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement des sommes de :

-15.139,55 € au titre de l’indemnité de résiliation sur le prêt n°68642 ([Adresse 22])

-6129,40 € au titre de l’indemnité de résiliation sur le prêt n°68645 ([Adresse 13])

-13.909,48 € au titre de l’indemnité de résiliation sur le prêt n°68654 ([Adresse 28])

-11.768,27 € au titre de l’indemnité de résiliation sur le prêt°109672 ([Localité 16])

REDUIRE les indemnités de résiliation à la somme de 1 € par prêt ;

SUR LES FRAIS DE REJET ET DE TRANSMISSION CONTENTIEUX

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre des4 prêts ;

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS DE 232.000 €

ORDONNER la prescription de cette demande ;

En tout état de cause : la REJETER ;

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

SUR LE PRET DU 9 DECEMBRE 2005 N°68642 [Adresse 22]

A titre principal : En cas de rejet des intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 173.687 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

A titre subsidiaire : En cas de condamnation de MR [M] aux intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 229.344 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

SUR LE PRET DU 9 DECEMBRE 2005 N°68645 [Adresse 13]

A titre principal : En cas de rejet des intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 142.351 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

A titre subsidiaire : En cas de condamnation de MR [M] aux intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 98.335 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

SUR LE PRET 68654 [Adresse 28]

A titre principal : En cas de rejet des intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 137.856 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

A titre subsidiaire : En cas de condamnation de MR [M] aux intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 195.687 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

SUR LE PRET N°109672 [Localité 16]

A titre principal : En cas de rejet des intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 105.461 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

A titre subsidiaire : En cas de condamnation de MR [M] aux intérêts conventionnels :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] à titre de dommages-intérêts la somme de 181.972 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER CIFD de ses demandes tendant au rejet de la demande de jonction des deux instances

DECLARER et ORDONNER commun à Me [E] [X], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 19], Me [W] [J], la SCP [W] [J] – [B] [H], Me [K] [L], la SCP « FLORENT PICOT, GUILLAUME FAVRE, ANTOINE DELSOL, ET MARIANNE PREZIOSO, NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 12/06012 ;

REJETER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [M] une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT aux entiers dépens

DEBOUTER Me [E] [X], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 19], Me [W] [J], la SCP [W] [J] – [B] [H], Me [K] [L], la SCP « FLORENT PICOT, GUILLAUME FAVRE, ANTOINE DELSOL, ET MARIANNE PREZIOSO, NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. "

Par conclusions notifiées par RPVA le 03.07 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, Monsieur [X] [E] et la SAS LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES DU [Adresse 19] demandent au tribunal de :

“Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition :

— De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;

— Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.”

Par conclusions au fond notifiées le 19.09.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [W] [J] et la SCP [W] [J] – [B] [H] demandent au tribunal de :

“Sur la déclaration de jugement commun et sous réserves de la recevabilité de la demande, les concluants s’en rapportent à justice à la condition :

— De juger que le jugement à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués ;

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires,

— Condamner Monsieur [W] [M] aux concluants la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

Par conclusions en date du 02.10.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [K] [L] et la SCP PICOT – FAVRE – DELSOL – PREZIOSO, venant aux droits de la SCP DECIEUX FAVRE PICOT RAMBAUD PICOT [L], demandent au tribunal au visa des articles 32 et 331 du Code de procédure civile de :

“JUGER que Maître [L] et la SCP PICOT – FAVRE – DELSOL – PREZIOSO s’en rapportent à justice sur l’assignation en intervention forcée lui ayant été délivrée à la condition

JUGER que l’arrêt à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués.

JUGER que le notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [M] à payer à la SCP PICOT – FAVRE – DELSOL -PREZIOSO la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens de l’instance”

L’affaire a été appelée au fond à l’audience du 24.01.2025 et mise en délibéré au 28.03.2025.

SUR CE :

I. A titre préliminaire

1. Sur la demande d’intervention volontaire de la société CIFD à la présente instance en tant qu’ayant-cause universel de la société CIFRAA

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) sollicite de juger recevable son intervention volontaire à la présente instance en tant qu’ayant-cause universel de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA).

Par ordonnance en date du 29.06.2017, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’intervention volontaire du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE.

En conséquence, la demande est devenue sans objet.

2. Sur la demande de jonction

Le CIFD se prévaut de ce que la demande de jonction de l’emprunteur serait contraire à l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Dans le dispositif de ses conclusions, [W] [M] demande au tribunal de “débouter le CIFD de ses demandes tendant au rejet de la demande de jonction des deux instances”.

Toutefois, dans le corps de ses conclusions aucune demande de jonction n’est développée.

Aucune demande de jonction n’est formulée en la présente espèce, et la jonction de l’instance en paiement avec les mises en causes des notaires a déjà eu lieu par mention au dossier.

Cette juridiction n’est donc saisie d’aucune demande en ce sens.

3. Sur la demande de nullité des prêts

Le CIFD se prévaut de ce que l’exception de nullité pour dol serait prescrite en ce que les contrats auraient commencé à être exécutés.

[W] [M] ne formule aucune demande, ni dans le corps de ses conclusions ni dans leur dispositif au titre de la nullité des contrats de prêt, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette question.

4. Sur les fins de non-recevoir tiré de la prescription des demandes indemnitaires de la banque :

La banque sollicite 230 000 € à titre de dommages et intérêts.

[W] [M] se prévaut de ce que cette demande serait prescrite pour avoir été présentée au-delà du délai quinquennal.

La banque ne répond pas à ce moyen.

Il résulte de l’examen de l’assignation du 27.04.2012 à la présente instance qu’aucune demande indemnitaire n’a été formulée.

Les demandes indemnitaires de la banque ont été formulées pour la première fois dans ses conclusions au fond n°1 notifiées par RPVA le 31.10.2019.

Dans ces conditions, la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du Code civil, était alors acquise.

La demande indemnitaire de la banque est donc prescrite.

5. Sur l’irrecevabilité des demandes fondées sur le Code de la consommation

L’établissement préteur sollicite la condamnation à un certain nombre de sommes, contestées par l’emprunteur sur le fondement des dispositions d’ordre public du Code de la consommation.

Le recours de l’emprunteur à ce fondement est constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

2.Sur le fond

2.1. Sur l’applicabilité du Code de la consommation

Le défendeur se prévaut principalement de la soumission volontaire des parties aux dispositions du Code de la consommation, à l’exception du prêt du 18 janvier 2007 pour lequel il estime que le Code de la consommation s’applique de plein droit.

2.1.1. Sur l’application de plein droit du Code de la consommation

La banque se prévaut des dispositions de l’article L312-3 du Code de la consommation alors que l’emprunteur se prévaut de l’application de l’article L312-2 de ce même code, et du fait qu’il s’agisse d’un bien acquis en location non meublé et assorti d’un bail loi 1989 dans le cadre du dispositif dit “de Robien”, portant sur un bien devant être loué nu pour une certaine durée.

Le Code de la consommation, dans sa version en vigueur du 27 juillet 1993 au 01 juillet 2016, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d’application comportait les trois articles suivants :

— Article L312-1 : “Au sens du présent chapitre, est considérée comme :

a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l’article L. 312-2 ;

b) Vendeur, l’autre partie à ces mêmes opérations.”

— Article L312-2 : “ Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

b) La souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;

c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l’article L. 311-3 ;

2° L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus.”

— Article L312-3 : “Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation.”

Ces textes ne distinguent pas en fonction du dispositif concerné, « de Robien » ou location en meublé professionnel.

Conformément à ce qu’indique le défendeur, il est incontestable que la présente espèce remplit les conditions alternatives fixées à l’article L312-2, et non L312-1, du Code de la consommation.

[W] [M] exerce la profession de médecin.

Il résulte des pièces produites aux débats qu’il a acquis 14 biens immobiliers, destinés à la location, dont les loyers acquis cumulés devaient lui procurer la somme minimale de 26 000 € ou la moitié de ses revenus au titre des loyers annuels pour lui permettre de bénéficier des dispositions fiscales spéciales recherchées.

Les revenus professionnels mensuels du défendeur déclarés dans la fiche de renseignements bancaires datée du 11.01.2007 étaient de 7 620,58 €.

Dans ces conditions, l’acquisition financée par le prêt en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le prêt en cause ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

2.1.2. Sur la soumission volontaire de la banque au Code de la consommation

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit en démontrer le caractère exprès et éclairé.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et en cours ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

2.1.2.1 . Sur le fonctionnement du CIFFRA au regard des dossiers apportés par la société APOLLONIA

Il résulte notamment du réquisitoire de renvoi devant le tribunal correctionnel que :

— “Ainsi le CIFFRA, après acceptation du dossier, envoyait-il systématiquement les offres de prêt à la société à la date demandée par cette dernière, ces offres n’étant remises aux clients que dans un second temps par l’intermédiaire d’Apollonia.

L’analyse des enveloppes de retour utilisées pour envoyer les lettres d’acceptation tendait en outre à démontrer qu’elles étaient expédiées directement par la société (utilisation d’une machine à affranchir et cachet de la poste de [Localité 25] nonobstant l’éloignement géographique des clients) […].

Si la BPI (agence de [Localité 24]), qui s’était vue transférer la relation avec Apollonia suite à la fusion CIFFRA/CIFRAA, à une époque où les premières réclamations d’investisseurs mécontents commençaient à apparaître, avait rappelé aux époux [Y] que les offres devaient être envoyées directement aux clients, les pratiques en vigueur avec CIFFRA n’en paraissaient pas moins avoir perduré, les enveloppes de réexpédition étant là encore affranchies à [Localité 25].

Certains courriels […] et documents internes saisis […] démontraient par ailleurs l’emprise qu’Apollonia, partenaire qu’il fallait satisfaire, exerçait sur la banque, imposant notamment que ses clients puissent librement disposer de la rétrocession de la TVA par l’établissement, ce qui constituait pour la société « un argument commercial » important.”

— “Un principe de commissionnement d’Apollonia par ces établissements avait progressivement été institué à compter de 2001, l’examen des comptes de la société révélant que plus de 4 millions d’euros de commissions avaient ainsi été facturés aux banques entre 2003 et 2008 dont la moitié aux filiales du Crédit Immobilier de France […].

S’agissant des établissements de crédit, le Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain

(CIFFRA), puis le Crédit Immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne (CIFRAA) après la fusion-absorption de 2007 avaient fourni la majorité des financements entre 1997 et 2009 (1456 cas soit 53% du total des biens dont l’acquisition a été financée par des prêts négociés directement par Apollonia) […].”

— " Du reste, la société paraissait être très bien perçue de ces dernières [NDR : des banques] et notamment de CIFRAA qui avait accepté que les programmes proposés par Apollonia puissent être financés à hauteur de 50% (Compte-rendu du comité des risques du 7 juin 2005) […]".

Par ailleurs, le réquisitoire définitif met en exergue, sur le fondement de témoignages de salariés du CIFFRA, que :

— en 2001, une convention d’apporteur d’affaires qualifiée de « clés en main », avait été signée entre le Crédit Immobilier de France Financière Rhône-Ain (CIFFRA) et Apollonia,

— Apollonia était le premier apporteur d’affaire du CIFFRA,

— les taux d’intérêts applicables aux clients apportés par Apollonia étaient majorés,

— plusieurs témoins ont affirmé que la pression commerciale des dirigeants d’Apollonia sur le CIFFRA avait eu pour conséquence la mise en œuvre d’une plate-forme, appelée « Partenaires plus », spécifiquement dédiée au traitement dans des délais très contraints des dossiers apportés par Apollonia,

— les mots d’ordres étaient de « gagner du temps » ou le « chiffre Apollonia »,

— cette plateforme était saisie des pièces transmises par Apollonia,

— les assistantes commerciales allaient vite, car leur rémunération était liée à la « production », et qu’elles avaient des consignes de célérité,

— il n’y avait aucune relation directe de la banque avec les emprunteurs,

— la politique de la banque était l’acceptation des dossiers dans la limite d’un taux d’endettement de 40 %, en ce jusqu’en 2010,

— il n’y avait pas de demande de prêts formalisée par les emprunteurs, la fiche de renseignements bancaires en faisait office,

— il n’était pas sollicité les relevés de comptes des emprunteurs dans les dossiers Apollonia exclusivement,

— il n’était pas vérifié la véracité des déclarations faites par les emprunteurs,

— le délai d’émission d’une offre de prêt dans un dossier d’emprunt fourni par Apollonia était au minimum d’un jour et au maximum de 48 heures, alors que pour les autres clients, le délai moyen était d’environ 10 jours ; ceci était considéré comme « la règle dans les dossiers Apollonia »,

— les acceptations arrivaient toutes de [Localité 25], quelle que soit l’adresse des emprunteurs.

Il résulte également du réquisitoire définitif que :

— le CIFFRA avait accepté de transmettre directement ses offres de prêts à Apollonia, et non aux emprunteurs,

— un système avait été mis en œuvre, consistant en la soumission à la signature des emprunteurs, « en liasses » et dans la précipitation, de tous les documents précontractuels et contractuels préremplis, hors des établissements préteurs,

— il était souvent, dans le même temps, accordé une procuration à un notaire, pour lui permettre de signer les actes de vente hors la présence de ses clients,

— c’est Apollonia qui expédiait les demandes de prêts.

Ces informations sont confirmées par l’arrêt, désormais définitif, de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15.03.2023.

Ce système emportait ainsi les conséquences suivantes :

— les emprunteurs se trouvaient dans l’impossibilité de prendre connaissance des contrats antérieurement à ces rendez-vous de signatures,

— les emprunteurs étaient privés du délai de rétractation, puisqu’ils ne disposaient plus des documents, et donc de la possibilité de renoncer à expédier la demande de prêt s’ils se ravisaient dans le délai légal de 10 jours.

La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), ne conteste pas ce fonctionnement d’ordre général.

En ce qui concerne la présente espèce, aucune enveloppe comportant l’acceptation des offres n’est versée aux débats, de sorte que la banque ne met pas le tribunal en mesure de vérifier que dans ce cas particulier, il aurait été dérogé à ce mode de fonctionnement général.

2.1.2.2 . Conséquences

En la présente espèce, les offres de prêt précisent pour objet l’acquisition d’appartements en VEFA (ou neufs) à usage locatif sans plus de précisions et l’unique fiche de renseignements bancaires transmise au titre du prêt de 2007 à la banque porte la mention « DE ROBIEN ».

Toutefois, au vu de ses relations particulières avec la société Apollonia et du système mis en place, il ne peut être considéré que, de parfaite bonne foi, la banque ait été tenue dans l’ignorance de l’intégralité de l’opération de défiscalisation projetée et du statut de loueur professionnel adopté par les emprunteurs, au point que son consentement ait été vicié dans la soumission du contrat au Code de la consommation, à plus forte raison en l’état de la souscription de trois crédits à la fois en 2005, puis d’un quatrième en 2007.

Dès lors, il sera retenu que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation alors applicables au crédit immobilier.

2.2 Sur les conséquences de l’application du Code de la consommation

Le défendeur se prévaut de l’absence d’envoi direct de l’offre de prêt.

La banque affirme avoir adressé ces documents à l’emprunteur, et que celui-ci s’en serait prévalu lors du dépôt de plainte du 11.12.2009.

De première part, il convient de relever que la page 6 de la plainte générale de toutes les parties est ainsi rédigée : " En effet, c’est Monsieur [I] [V] (préposé ou mandataire de la société APOLLONIA) qui est venu directement la récupérer à [Localité 25] comme toutes les autres, au domicile des plaignants dès leur réception et qui s’est sans nul doute chargé de la remettre aux banques. "

Cette phrase suit un paragraphe concernant " M et Mme [Z] ", qui ne sont pas les parties en cause.

En outre, l’expression : « comme toutes les autres » est bien trop générale pour permettre d’établir que cette situation ait concerné [W] [M].

Enfin, une plainte ne saurait, à elle seule, être constitutive d’une preuve en ce qu’il s’agit d’un simple acte déclaratif.

Par ailleurs, aux termes de l’article L 312-7 du Code de la Consommation, dans sa version applicable du 27.07.1993 au 01.07.2016 :

« Pour les prêts mentionnés à l’article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. »

Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’inobservation de cette règle de forme est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Cette règle a d’autant plus de sens que c’est le cachet de la poste qui permet au juge de contrôler le respect du délai de réflexion de 10 jours, prévu à l’article L312-10 du même code.

L’article L. 312-33 de ce même code dans cette même version disposait que : " Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l’article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l’article L. 312-26 sera puni d’une amende de 3 750 € .

Le prêteur qui fait souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-10, sera puni d’une amende de 30 000 €.

La même peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reçoit de sa part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-27.

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. "

En ce qui concerne la présente espèce, il apparaît que la procédure mise en œuvre par le CIFFRA d’une part, et par Apollonia d’autre part, avaient pour conséquences de priver les emprunteurs du document original portant acceptation du prêt, qui était expédié par Apollonia.

Ce fonctionnement avait pour objet et pour effet de priver les emprunteurs du délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L312-10.

La production des actes notariés signés n’est pas suffisante à démontrer le contraire.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts, pénalités et majorations subséquentes.

2.3. Sur les demandes de condamnation au titre des emprunts

Les parties ne débattent pas de la souscription des crédits, ni de leur versement.

Le défendeur demande la déchéance du droit aux intérêts et subsidiairement la réduction de l’indemnité de résiliation et la fixation du taux d’intérêt à 3.64 % pour les trois premiers prêts et 3.71% pour le quatrième. Il sollicite par ailleurs le rejet de la capitalisation des intérêts et des frais de rejets sur les quatre prêts litigieux.

Il a déjà été statué sur la déchéance du droit aux intérêts et frais.

Le Code de la consommation interdit la perception de sommes supplémentaires à celles prévues contractuellement.

La Cour de cassation décide de façon désormais pérenne que les intérêts moratoires à compter de l’assignation et leur capitalisation annuelle sont dus en cas d’annulation du contrat de crédit, ce qui n’est pas le cas en la présente espèce.

2.3.1 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°4000068642

La banque produit (pièce 31) un décompte de sa créance actualisé au 10.10.2023 et sollicite la condamnation de [W] [M] au paiement de la somme de 231 708.89 € décomposée comme suit :

— Echéances impayées au 06.08.2010 : 9 179.80 €

— Capital restant dû après le 07.2010 : 206 850.94 €

— Indemnité contractuelle : 15 139.55 €

— Frais de rejet : 210 €

— Frais de transmission contentieux : 80 €

— Intérêts échus au 06.08.2010 : 210 €

Outre les intérêts au taux de 3.65% depuis le 07.08.2010, soit la somme de 99 645,75€ au 10.10.2023.

La déchéance du droit aux intérêts et frais résulte des développements qui précèdent.

Dans la formulation résultant du dispositif de ses conclusions, [W] [M] demande de : "DECHOIR ET DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes en paiement des intérêts conventionnels sur [chacun des prêts], soit sur le capital restant dû et de la somme [demandée par la banque] au titre des intérêts échus [à la date de la déchéance du terme] ".

Il apparaît que la banque n’a fourni aucun élément permettant d’identifier, dans les décomptes, la part des mensualités impayées qui correspond aux intérêts.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner [W] [M] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), le seul capital restant dû, soit la somme de : 206 850.94 €.

2.3.2 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°4000068645

Selon décompte actualisé, la banque demande la condamnation de [W] [M] au paiement de la somme de 93 902.23 € décomposée comme suit :

— Echéances impayées au 06.08.2010: 3 737.86 €

— Capital restant dû après le 06.08.2010 : 83 723.75€

— Indemnité contractuelle : 6 129.40 €

— Frais de rejet : 210 €

— Intérêts échus au 06.08.2010 : 101,22 €

Outre les intérêts au taux de 3.65% depuis le 07.08.2010, soit la somme de 40 332,02€ au 10.10.2023.

La déchéance du droit aux intérêts et frais résulte des développements qui précèdent.

Il apparaît que la banque n’a fourni aucun élément permettant d’identifier, dans les décomptes, la part des mensualités impayées qui correspond aux intérêts.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner [W] [M] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), le seul capital restant dû soit la somme de : 83 723.75 €.

2.3.3 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°4000068654

Selon décompte actualisé au 10.10.2023, la banque demande la condamnation de [W] [M] au paiement de la somme de 212 826.40 € avec intérêt au taux de 3.65% à compter de la déchéance du terme (06.08.2010) décomposée comme suit :

— Echéances impayées au 06.08.2010 : 5 984.29 €

— Capital restant dû 06.08.2010 : 192 578.77€

— Indemnité contractuelle : 13 909.48 €

— Frais de rejet : 210 €

— Intérêts échus au 06.08.2010 : 143,86 €

Outre les intérêts au taux de 3.65% depuis le 07.08.2010, soit la somme de 92 770,46€ au 10.10.2023.

La déchéance du droit aux intérêts et frais résulte des développements qui précèdent.

La banque n’a fourni aucun élément permettant d’identifier, dans les décomptes, la part des mensualités impayées qui correspond aux intérêts.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner [W] [M] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), le seul capital restant dû soit la somme de : 192 578.77 €.

2.3.4 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°40000109672

Selon décompte actualisé au 10.10 2023, la banque demande la condamnation de [W] [M] au paiement de la somme de 180 096.39 € avec intérêts au taux contractuel de 3.73% à compter de la déchéance du terme (06.08.2010) décomposée comme suit :

— Echéances impayées au 06.08.2010 : 4 007.33€

— Capital restant dû au 06.08.2010 : 164 000 €

— Indemnité contractuelle : 11 768.27 €

— Frais de rejet : 210 €

— Intérêts échus au 06.08.2010 : 110,79 €

Outre les intérêts au taux de 3.65% depuis le 07.08.2010, soit la somme de 80 603,24€ au 10.10.2023.

La déchéance du droit aux intérêts et frais résulte des développements qui précèdent.

La banque n’a fourni aucun élément permettant d’identifier, dans les décomptes, la part des mensualités impayées qui correspond aux intérêts.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner [W] [M] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), le seul capital restant dû soit la somme de : 164 000 €.

2.3.5 Sur le taux d’intérêt applicable

La déchéance du droit aux intérêt ayant été prononcée, il n’y a pas lieu de statuer sur le montant du taux d’intérêt applicable aux contrats litigieux.

2.3.6 Conséquences

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner [W] [M] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), au seul capital restant dû soit les sommes de :

—  206 850.94 € au titre du prêt n°4000068642

—  83 723.75 € au titre du prêt n°4000068645

—  192 578.77 € au titre du prêt n°4000068654

—  164 000 € au titre du prêt n°40000109672.

Les parties s’étant volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation, aucune somme supplémentaire ne peut être sollicitée ni accordée, telles que les frais, l’indemnité de résiliation, des intérêts moratoires antérieurs au présent jugement ou la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

2.4. Sur la demande indemnitaire formulée par l’emprunteur

2.4.1. Sur la responsabilité de la banque

Le demandeur se prévaut de fautes de la banque qui justifieraient une indemnisation venant en compensation avec les condamnations en paiement.

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d’information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l’emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d’endettement excessif.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

L’emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation du mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.

2.4.1.1 Sur le devoir d’information

En l’espèce, trois prêts ont été souscrits en 2005 et un quatrième en janvier 2007.

Seul le quatrième prêt accordé en 2007 l’a été sur le fondement d’une fiche de renseignements bancaires datée du 11 janvier 2007 et signée par l’emprunteur.

2.4.1.1.1 Au titre des prêts souscrits en 2005

La banque produit au débat plusieurs justificatifs qui auraient été étudiés pour accorder les prêts: – avis d’imposition sur les revenus (2003, 2004, 2005, 2006),

— taxe foncière de 2006,

— déclaration de revenus fonciers 2004 et 2005 (signée le 12.05.2006),

— tableau d’amortissement des prêts du Crédit foncier (résidence principale) et Crédit mutuel (résidence locative),

— baux commerciaux pour les résidences de [Localité 26] et de [Localité 29],

— deux « fiches réservation produit » datées du 30.11.2005 pour les lots des résidences [Adresse 13] (89 535€) et [Adresse 31] (214 955€),

— des documents intitulés « fiche à remplir par vous » signés mais non datés.

La banque produit également pour chaque prêt souscrit en 2005 trois documents intitulés « Etude de financement » tous datés du 24.11.2005 suivant lesquels :

1. Projet immobilier : Appartement VEFA à usage locatif à [Localité 29] pour un montant de 215 830 €

Revenus : revenus professionnels mensuels : 6 421,75 + revenus locatifs : 1 138,00 € = 7 559,75€

Endettement :

— Prêt immobilier autre de 883,59€ sans durée résiduelle

— Prêt à usage locatif CM 574,56€ durée résiduelle de 180 mois

— Prêt à usage locatif CIFFRA 533,98 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 89 535€

— Prêt à usage locatif CIFFRA 1 182,03 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 193 752€

Taux d’endettement : 32%

2. Projet immobilier : Appartement neuf à usage locatif à [Localité 15] pour un montant de 90 300 €

Revenus : revenus professionnels mensuels : 6 421,75+ revenus locatifs : 1 509,00 € = 7 930,75€

Endettement :

— Prêt immobilier autre de 883,59€ sans durée résiduelle

— Prêt à usage locatif CM 574,56€ durée résiduelle de 180 mois

— Prêt à usage locatif CIFFRA 1 311,40 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 214 955€

— Prêt à usage locatif CIFFRA 1 182,03 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 193 752€

Taux d’endettement : 36%

3. Projet immobilier : Appartement neuf à usage locatif à [Localité 26] pour un montant de 194 552€

Revenus : revenus professionnels mensuels : 6 421,75+ revenus locatifs : 1 303 € = 7 724,75€

Endettement :

— Prêt immobilier autre de 883,59€ sans durée résiduelle

— Prêt à usage locatif CM 574,56€ durée résiduelle de 180 mois

— Prêt à usage locatif CIFFRA 1 311,40 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 214 955€

— Prêt à usage locatif CIFFRA 533,98 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 89 535€

Taux d’endettement : 38%

Enfin la banque produit les fiches de décision pour accorder les prêts datés du 09.12.2005 (pièce n°30).

Ces documents ont été émis simultanément, et présentés simultanément à la banque qui ne pouvait pas ignorer les différences en résultant.

Dès lors, l’examen attentif des fiches de renseignements bancaires aurait dû amener la banque à s’interroger sur ces différences et sur l’absence d’un des deux prêts consentis au titre des charges.

Elle a ainsi commis une faute.

2.4.1.1.2 Au titre du prêt de 2007

Ce quatrième prêt a été accordé sur le fondement d’une fiche de renseignements bancaires datée du 11 janvier 2007 et signée par l’emprunteur.

La fiche de renseignements bancaires, versée aux débats par la banque, mentionne au titre des revenus nets mensuels une somme de 7 620,58€.

Il y figure au titre des charges, un prêt pour la résidence principale de 883,59 € arrivant à terme en juillet 2007 et non pris en compte dans les charges ainsi qu’un différentiel foncier négatif de 1961,80€.

Il y apparaît également, au titre du patrimoine immobilier une résidence principale (152 000€), une résidence locative (84000€), trois résidences locatives en LMNP (193000€, 89 000€, 214 000€) et des placements (20 000€).

A la lecture de la fiche de renseignements bancaires, il apparaît que les trois précédents emprunts souscrits auprès du CIFFRA sont mentionnés au titre du patrimoine.

Toutefois, les mensualités de ces prêts n’apparaissent pas au titre des charges, la somme de 1961,80 € ne correspondant pas aux mensualités desdits prêts.

La SA CIFFRA ne pouvait ignorer l’existence de ces mensualités, les contrats ayant été accordés par ses soins 14 mois auparavant.

En conséquence, elle a ainsi commis une faute au titre de son devoir d’information.

2.4.1.2. Sur l’obligation de mise en garde

L’obligation de mise en garde du bénéficiaire du crédit par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

L’emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation de mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.

Le préjudice de l’emprunteur est la perte d’une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

La profession de l’emprunteur figurant dans la fiche de renseignements bancaires est médecin.

Il disposait au titre du patrimoine immobilier d’une résidence principale (152 000€), une résidence locative (84000€), trois résidences locatives en LMNP (193000€, 89 000€, 214 000€) et des placements (20 000€).

2.4.1.2.1 Au titre des prêts souscrits en 2005

Lorsqu’il a souscrit les crédits en cause, l’emprunteur n’apparaissait pas comme disposant d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière lui permettant de mesurer les risques attachés à son engagement.

Il doit donc être considéré comme un emprunteur non averti.

Il appartenait donc à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Sur la base des fiches « étude de financement » [W] [M] avait :

Revenus :

— des revenus professionnels de 6 421,75

— des revenus locatifs variant de 1 138,00 à 1509€

Des charges :

— Prêt immobilier autre de 883,59€ sans durée résiduelle

— Prêt à usage locatif CM 574,56€ durée résiduelle de 180 mois

— Prêt à usage locatif CIFFRA 533,98 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 89 535€

— Prêt à usage locatif CIFFRA 1 182,03 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 193 752€

— Prêt à usage locatif CIFFRA 1 311,40 € durée résiduelle de 300 mois, capital restant dû 214 955€

Dans ces conditions et selon les pièces versées aux débats, les charges mensuelles, après ajout des mensualités des trois crédits étaient 3 027,41€ (1 311,40+1 182,03+533,98) et des revenus de 7 559,75 €, prenant en compte les revenus locatifs ou de 6 421,75 avec uniquement les revenus professionnels.

Le taux d’endettement de l’emprunteur à l’issue des trois crédits était au minimum de : 40% (avec revenus locatif) voire de 47% (sans revenus locatifs), avec un reste à vivre allant de 4 532,34 € à 3 394,34 €.

Au regard de ces informations, il appartenait à la banque d’alerter l’emprunteur sur la dangerosité potentielle des opérations en fonction de sa situation réelle.

Elle a ainsi commis une faute en manquant à son obligation de mise en garde.

2.4.1.2.2 Au titre du prêt souscrit en 2007

L’emprunteur apparaît dans le document intitulée « fiche de renseignements bancaires » comme médecin, avec plusieurs précédents prêts immobiliers ayant permis l’acquisition de plusieurs résidences locatives auprès d’autres établissements bancaires.

Il apparaît donc que, lorsqu’il a souscrit le crédit en cause, il avait déjà souscrit par le passé des crédits complexes (crédits immobiliers assortis de baux pour les uns et de baux meublés pour les autres).

Toutefois la banque n’ignorait pas qu’à l’occasion de la souscription des 3 précédents crédits, elle ne n’avait pas reçu pour l’informer des conséquences qui y étaient liées, et ne pouvait donc en déduire qu’il disposait d’une solide expérience en matière économique et financière lui permettant de mesurer les risques attachés à son nouvel engagement.

La banque ne pouvait donc légitimement le considérer comme emprunteur averti, et il lui appartenait d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Au regard de ce qui précède, l’endettement additionnel ne pouvait qu’être excessif.

Elle a donc commis une nouvelle faute dans son obligation de mise en garde à l’occasion de la souscription de ce nouveau crédit.

2.4.1.3 Sur la responsabilité de la banque du fait d’APOLLONIA

L’emprunteur se prévaut de la violation par la banque du règlement CRBF pour en déduire un manquement à son obligation d’information et de conseil de l’établissement bancaire.

Ce moyen est surabondant au regard de la solution retenue au paragraphe précédent, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’examiner.

2.4.1.4. Sur le préjudice résultant de la perte de chance

L’emprunteur sollicite, au titre de la perte de chance de ne pas contracter, les sommes de :

— Au titre du prêt du 9.12.2005 n°68642 [Adresse 22] la somme de 173.687 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre

— Au titre du prêt du 9.12.2005 n° 68645 [Adresse 13] la somme de 142.351 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre

— Au titre du prêt du 9.12.2005 n° 68654 [Adresse 28] la somme de 137.856 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre

— Au titre du prêt de 2007 n° 109672 [Localité 16] la somme de 105.461 € provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre.

La banque se prévaut de ce que ces demandes seraient déraisonnables en ce que la chance pour que l’emprunteur n’ait pas souscrit les prêts litigieux serait infime.

Le manquement du CIFFRA à son devoir d’information et de mise en garde dans le cadre des crédits a occasionné à [W] [M] un préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter lesdits contrats, de sorte qu’il convient d’évaluer la probabilité que [W] [M] ait renoncé aux emprunts en cause si le CIFFRA l’avait contacté pour obtenir des renseignements supplémentaires sur sa situation financière.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription des contrats, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer au plus près la solution la plus probable.

2.4.1.4.1 Au titre des prêts de 2005

Au regard des éléments résultant de l’ordonnance de renvoi citée plus haut, il apparaît qu’en 2005, date de l’octroi des crédits en cause, les comportements douteux d’APOLLONIA n’avaient pas encore été diffusés dans le public par la presse. Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15.04.2022 (p.190, 191) que ce n’est qu’à partir de 2007 que les banques ont dû faire face à des impayés de clients apportés par APOLLONIA.

Dans ces conditions, s’agissant des prêts souscrits en 2005, les éléments d’informations qui auraient pu être communiqués à [W] [M] par la banque n’auraient porté que sur un risque d’endettement excessif, et pas sur des mécanismes dangereux et sérieusement documentés comme tels.

Par ailleurs, il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel que le mécanisme mis en œuvre par APOLLONIA, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui non seulement étaient dissuadés d’en parler aux professionnels, mais qui, dès lors, étaient peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Par ailleurs, le CIFFRA n’était pas le banquier habituel de [W] [M], de sorte qu’il n’existait pas entre eux une relation de confiance ancienne et ancrée de nature à mettre à mal ce verrouillage.

Il résulte des pèces produites au débat qu’il s’agissait des premiers emprunts de [W] [M], qui était propriétaire de son logement.

Il n’en a pas moins souscrit, en quelques mois un nombre important de crédits, pour un montant total de plus de 2 millions d’euros.

Dans de telles conditions, les chances que [W] [M] ne souscrive pas ces premiers emprunts sur la base d’une simple mise en garde de la banque doivent être estimées comme moyennes à faibles, et seront ainsi justement évaluées à 40% du préjudice occasionné par ces emprunts.

L’assiette du préjudice correspond au montant de la condamnation au titre de l’emprunt, minoré de la valeur vénale du bien immobilier acquis à l’aide de cet emprunt -dont il dispose dans son patrimoine-, de la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé et des loyers perçus dans le cadre de l’exploitation du bien acquis à l’aide de l’emprunt.

Aucune des parties à l’instance ne justifie dans ses conclusions des loyers perçus pour chacun des biens.

— Au titre du prêt n°4000068642, [W] [M] est condamné au paiement de la somme de 206 850,94 €.

Il convient de retirer le montant de la TVA perçue soit 35 227€ (pièce 117) et la valeur vénale du bien soit la somme de 80 000€ (pièce 118).

Dans ces conditions, le CIFD sera condamné à verser à l’emprunteur la somme de 36 649,57€ au titre du prêt n°4000068642 ((206 850,94 – 35 227- 80 000) x 40%).

— Au titre du prêt n°4000068645, l’emprunteur est condamné au paiement de la somme de 83 723,75 €.

Il convient de retrancher le montant de la TVA perçue soit 14 672€ et la valeur vénale du bien soit la somme de 13 600€ (pièce 123).

Dans ces conditions le CIFD sera condamné à verser à l’emprunteur la somme de 22 180,70 € au titre du prêt n°4000068645 ((83 723,75 – 14 672- 13 600)x 40%).

— Au titre du prêt n°4000068654 l’emprunteur est condamné à verser la somme de 192 578,77 €. Il convient d’y retrancher le montant perçu au titre de la TVA soit la somme de 31 752 € (pièce 117) et la somme de 80 000€ au titre de la valeur vénale du bien (P125)

Dans ces conditions, le CIFD sera condamné à verser à l’emprunteur la somme de 32 330,70€ au titre du prêt n°4000068654 ((192 578,77 – 31 752 – 80 000)x 40%).

2.4.1.4.2 Au titre du prêt souscrit en 2007

La chronologie des prêts démontre que lors de la souscription de ce quatrième prêt auprès du CIFRAA l’emprunteur avait déjà acquis 11 lots, (dont 3 auprès du CIFFRA) et 2 lots postérieurs au prêt litigieux, pour un endettement total in fine de 2 309 900€. L’emprunteur était plus solidement engagé dans la démarche de l’endettement.

A l’inverse, si des investigations internes aux banques ont débuté au premier semestre 2007, en janvier 2007, il n’est pas démontré que la banque avait une connaissance claire du fonctionnement d’Apollonia propre à lui permettre d’être suffisamment convaincante pour dissuader ses clients d’emprunter, même si dès 2005 et 2006, la banque avait connaissance de la défaillance de plusieurs emprunteurs apportés par Apollonia.

L’emprunteur justifie de plusieurs éléments permettant de chiffrer son préjudice, tels que la valeur du bien à la revente, au regard d’une promesse de vente non débattue.

Il ne produit en revanche aucun justificatif relatif aux loyers perçus.

Il souligne l’absence de remboursement de TVA dans les dispositifs dits « de Robien ».

La banque ne répond pas sur ce moyen.

Le préjudice de [W] [M], résultant de la perte de chance de ne pas contracter, sera évalué à 40% du montant de la condamnation de l’emprunteur minorée du prix de vente du bien, soit : 32 640 € (164 000 – 82 400 => 81600x40%))

Dans ces conditions, le CIFD sera condamné à verser à l’emprunteur la somme de 32 640 € au titre du prêt n°40000109672 ((192 578,77 – 31 752 – 80 000)x 40%).

2.5 Sur la demande indemnitaire formulée par la banque

Il a été jugé plus haut que cette demande est prescrite.

2.6 Sur la compensation

Les articles 1347 à 1347-7 du Code civil, prévoient que lorsque les parties se trouvent débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent également liquides, certaines et exigibles, la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

3 Sur les demandes accessoires

3.1 Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

3.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En la présente espèce, l’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge respective de l’emprunteur et la banque.

[W] [M] qui succombe partiellement, sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

L’emprunteur a fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans formuler aucune demande à leur encontre, en excipant de la volonté de leur permettre de s’assurer qu’ils avaient soulevé tous les moyens propres à limiter leur préjudice, et de faire valoir leur propre défense. Toutefois, cet argument est contredit par la tardiveté de la mise en cause des notaires au regard de l’avancement de la procédure.

L’emprunteur sera donc condamné à verser respectivement à :

— Monsieur [X] [E] et la SAS LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES DU [Adresse 19],

— [K] [L] et la SCP PICOT – FAVRE – DELSOL – PREZIOSO

— et [W] [J] et la SCP [W] [J] – [B] [H] la somme de 3000 € chacun au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

REJETTE la demande d’intervention volontaire, devenue sans objet ;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ;

CONDAMNE [W] [M] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), les sommes de :

—  206 850,94 € au titre du prêt n°4000068642

—  83 723,75 € au titre du prêt n°4000068645

—  192 578,77 € au titre du prêt n°4000068654

—  164 000 € au titre du prêt n°40000109672.

CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), à verser à [W] [M] à titre de dommages-intérêts les sommes de :

—  36 649,57€ au titre du prêt n°4000068642

—  22 180,70 € au titre du prêt n°4000068645

—  32 330,70 € au titre du prêt n°4000068654

—  32 640 € au titre du prêt n°40000109672 ;

RAPPELLE que toutes ces sommes produiront de plein droit intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que la compensation s’opère de plein droit jusqu’à concurrence des quotités respectives des condamnations ordonnées par le présent jugement ;

CONDAMNE [W] [M] à payer à Monsieur [X] [E] et la SAS LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES DU [Adresse 19] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [W] [M] à payer à [K] [L] et la SCP PICOT – FAVRE – DELSOL – PREZIOSO la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [W] [M] à payer à [W] [J] et la SCP [W] [J] – [B] [H] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties, notamment la demande de capitalisation des intérêts et les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [W] [M] à payer les dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT